กคช.ชงรัฐเปิดทาง ดึงเอกชนร่วมลงทุน ผุดบ้านผู้มีรายได้น้อย

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ภายใต้วิสัยทัศน์ของรัฐบาลที่ต้องการให้คนไทยทุกคนมีที่อยู่อาศัยถ้วนทั่วและมีคุณภาพชีวิตที่ดีในปี 2579 จึงมีการจัดทำยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (2560-2579) เพื่อใช้เป็นกรอบพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะยาว

สำหรับบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือที่ถูกเรียกกันว่าบ้านคนจน ซึ่งรัฐมีแนวคิดการพัฒนาภายใต้ยุทธศาสตร์ประชารัฐ ซึ่งล่าสุดมีแนวคิดจะให้เข้าเป็นโครงการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (พีพีพี ฟาสต์แทร็ก) เพื่อพัฒนาสร้างบ้านราคาถูกทั่วประเทศ

ทั้งนี้ ได้มีการมอบหมายให้กรมธนารักษ์ การเคหะแห่งชาติ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และภาคเอกชนโดยเฉพาะในกลุ่มวัสดุก่อสร้างเข้าร่วมดำเนินงานจัดสร้างบ้านราคาถูก หลังจากรอกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่า 1 ปี แต่ไม่มีอะไรคืบหน้าให้เห็นมากนัก

กคช.รับลูกชงรัฐเปิดช่องพัฒนา

ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า แนวคิดที่จะนำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยเข้าเป็นโครงการร่วมทุนพีพีพี ฟาสต์แทร็ก จะช่วยขับเคลื่อนโครงการประชารัฐเดินหน้าต่อไปได้ ทั้งนี้เป็นการเปิดโอกาสให้นักทุนทั้งไทยและต่างประเทศมาพัฒนาโครงการในลักษณะมิกซ์ยูส ที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทุกระดับรวมทั้งเชิงพาณิชย์เพื่อสร้างแรงจูงใจในเรื่องของผลตอบแทน โดยในส่วนของการพัฒนาบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยจะเป็นลักษณะการให้เช่าระยะยาวไม่น้อยกว่า 50 ปี ซึ่งจะต้องมีการแก้กฎหมาย เพราะปัจจุบันระยะการเช่าได้เพียง 30 ปี

ที่ผ่านมาโครงการพีพีพีจะเป็นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ยังไม่มีโครงการที่จะเข้ามาช่วยเหลือประชาชนฐานราก ซึ่งการจัดหาบ้านให้กับคนยากจนทั่วประเทศเป็นเรื่องสำคัญ อย่างไรก็ดียังมีปัญหาในเรื่องของขั้นตอนดำเนินการที่ยังเป็นอุปสรรค ซึ่งแต่ละโครงการใช้เวลานานประมาณ 2 ปี จึงเห็นควรปรับหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขลดขั้นตอนเพื่อให้การทำงานเร็วขึ้น โดยเห็นว่าระยะดำเนินการตามขั้นตอนบวกกับงานการก่อสร้างไม่ควรเกิน 1 ปี

ทั้งนี้ หากนำมาตรา 44 มาใช้ เชื่อว่าจะทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยเป็นไปตาม แผนยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัย 20 ปี ช่วยผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ได้ถึง 3-3.5 ล้านครอบครัว โดย กคช.สามารถรองรับได้ที่ 2 ล้านหน่วย หรือปีละ 1 แสนหน่วย ซึ่งในแต่ละปี กคช.ได้รับงบอุดหนุนสร้างได้เพียง 5 หมื่นหน่วย/ปีเท่านั้น

อย่างไรก็ดี มีกลุ่มทุนจากหลายประเทศ เช่น จีนที่สนใจจะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการในไทย แต่เนื่องจากติดปัญหาในหลายประเด็นโดยเฉพาะเรื่องของกฎหมาย ซึ่ง กคช.ได้นำเสนอปัญหาให้ทางรัฐบาลพิจารณาแล้ว

นำที่ดินภาครัฐสร้างเมืองใหม่

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า การสร้างที่อยู่อาศัยของคนจนเป็นเรื่องสำคัญและเร่งด่วน เห็นด้วยหากจะนำมาตรา 44 มาบังคับใช้ แต่รูปแบบต้องสร้างเป็นเมืองใหม่มีขนาดโครงการใหญ่ และหลากหลาย อีกทั้งที่ตั้งต้องอยู่ในเขตเมืองเท่านั้น เช่นเดียวกับแฟลตดินแดงเมื่อหลายสิบปีก่อน เพราะกลุ่มนี้มีรายได้น้อยไม่สามารถแบกภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองได้ แม้รัฐจะสร้างบ้านราคาถูกก็ตาม ซึ่งที่ผ่านมา กคช.มีหลายโครงการที่พัฒนาแล้วขายไม่ได้เนื่องจากสร้างในทำเลไม่ตอบสนองกลุ่มผู้บริโภค

สำหรับแนวการสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยเป็นเรื่องที่รัฐต้องเป็นผู้ลงทุน โดยอาจออกพันธบัตรดอกเบี้ยต่ำและนำที่ดินของหน่วยงานภาครัฐ เช่น พื้นที่ของกรมธนารักษ์ที่มีกว่า 5 ล้านไร่ มาให้ กคช.พัฒนาโครงการ โดยภายในโครงการจะมีที่อยู่อาศัยทุกระดับมีทั้งเปิดขาย และให้เช่าในราคาที่แตกต่างกัน เป็นต้น

ธอส.พร้อมปล่อยกู้บ้านคนจน

ฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยว่า รัฐบาลมีนโยบายต้องการให้คนไทยทุกคนมีบ้านเป็นของตนเอง ดังนั้นได้มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมพัฒนาโครงการขึ้นมา

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มี รายได้น้อยเบื้องต้น กรมธนารักษ์จะเป็น ผู้เลือกที่ดินแปลงที่มีศักยภาพที่มีอยู่ทั่วประเทศ ซึ่งทำเลไม่ใช่ไพรม์เอเรียแล้วให้ กคช.เป็นผู้พัฒนาบ้านระดับราคา 2.5-3 แสนบาท/หลัง และเป็นที่ดินเช่าระยะยาว 30 ปี ซึ่งขณะนี้กรมธนารักษ์และ กคช.อยู่ระหว่างการหารือในการออกแบบโครงการ

อย่างไรก็ดี ทาง ธอส.พร้อมสนับสนุนโครงการดังกล่าว โดยเตรียมวงเงินสินเชื่อราว 1 หมื่นล้านบาท รองรับโครงการนี้ ซึ่งจะคิดอัตราดอกเบี้ยพิเศษตามต้นทุนการเงินจริงของ ธอส. โดยจะไม่เกิน 3% ต่อปี ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยปกติของ ธอส.เฉลี่ย 3 ปีที่ 3.43% ต่อปี ด้านความคืบหน้า การปล่อยสินเชื่อโครงการบ้านประชารัฐ ของ ธอส.ขณะนี้สามารถปล่อยสินเชื่อ ได้กว่า 2,000 ล้านบาท จากเป้าที่ตั้งไว้ 1 หมื่นล้านบาท

ผุดโครงการเช่า-เช่าซื้อ

ขณะที่ ธัชพล กล่าวเพิ่มเติมถึงโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ว่า เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน มีคุณภาพชีวิต และสิ่งแวดล้อมที่ดี โดย กคช.มีแผนทั้งจัดสร้างที่อยู่อาศัยทั้งประเภทเช่าและ เช่าซื้อ เช่น โครงการอาคารเช่าเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้เช่าที่อยู่อาศัยที่ถูกสุขลักษณะ

ทั้งนี้ คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติและเห็นชอบกรอบวงเงินอุดหนุนในการ จัดทำโครงการอาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ปี 2559 ระยะที่ 1 จำนวน 14 โครงการ รวม 4,388 หน่วย วงเงินลงทุนรวม 2,000 ล้านบาท รูปแบบอาคารในโครงการเป็นอาคารสูง 3-5 ชั้น เป็นห้อง 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 28 ตารางเมตร (ตร.ม.) ทั้งนี้ห้องพักอาศัย 10% ของอาคาร (ชั้นล่าง) จะจัดสรรให้เป็นห้องพักอาศัย เพื่อรองรับการอยู่อาศัยของครัวเรือนที่มี ผู้สูงอายุและผู้พิการ โดย กคช.จะเริ่มก่อสร้างปี 2560 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2561 จำนวน 2,771 หน่วย และในปี 2562 จำนวน 1,617 หน่วย

สำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามเส้นทางโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (ทีโอดี) ในระยะแรกจะดำเนินการบน ที่ดินของ กคช.ใน 2 พื้นที่ รวม 1,172 หน่วย ซึ่งขณะนี้รอการอนุมัติอีไอเอ ก่อน คาดว่าจะนำเสนอ ครม.พิจารณาในไตรมาส 3 ปีนี้

โดยโครงการประกอบด้วย โครงการประชานิเวศน์ 3 ใกล้สถานีรถไฟฟ้า สายสีชมพู พื้นที่โครงการกว่า 6 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารสูง 8 ชั้น 4 อาคาร ขนาดห้อง 25-30 ตร.ม. จำนวน 556 หน่วย ทั้งนี้ แบ่งเป็น 2 เฟส และโครงการลำลูกกา คลองสอง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว พื้นที่โครงการกว่า 15 ไร่ เป็นอาคารสูง 4 ชั้น 11 อาคาร ขนาดห้อง 27 ตร.ม. จำนวน 616 หน่วย ทั้งนี้คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ประมาณปลายปีนี้

นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายโครงการไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับข้าราชการที่มีรายได้น้อย ในทำเลบางพลี คลองหลวง รวมทั้งโครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ในบริเวณท่าตำหนัก ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการบ้านเอื้ออาทรนครชัยศรี (ท่าตำหนัก) ทั้งนี้จะนำ 8 ตึกมาดำเนินการ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างจ้างปรึกษาก่อนนำเสนอให้ ครม.พิจารณาอนุมัติต่อไป

ล่าสุด กคช.ได้มีการจัดงานมหกรรมบ้านเคหะประชารัฐครั้งที่ 2 นำที่อยู่อาศัยทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและต่างจังหวัดจำนวน 148 โครงการ 20,817 หน่วย ออกขาย ตั้งแต่วันที่ 30 มิ.ย.-9 ก.ค. ที่สำนักงานใหญ่ กคช. และสำนักงาน กคช.ในที่ตั้งโครงการ ในราคาเริ่มต้นที่ 2.42 แสนบาท ส่วนสินค้ารอการขายที่มี 1.6 หมื่นหน่วย ซึ่งช่วง 7 เดือน ที่ผ่านมาขายได้ถึง 95%

การพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยถือเป็นความท้าทายที่รัฐบาลต้องเร่งดำเนินการ เพื่ออีกหลายล้านครอบครัวจะมีคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างยั่งยืน