รีททางเลือกการลงทุนยุค 4.0

โดย...ปริย เตชะมวลไววิทย์

ในปี 2555 ก.ล.ต.ออกเกณฑ์เกี่ยวกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) ที่เอื้อต่อการบริหารจัดการอสังหาริม ทรัพย์มากกว่ากองทุนรวม โดยหากรีท มีกำไรจากการปล่อยเช่าพื้นที่ ผู้ลงทุนในรีทก็จะมีโอกาสสร้างรายได้ให้เติบโตตามภาวะเศรษฐกิจและได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอครับ

รีทมี 2 รูปแบบสำคัญ คือ ฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ กรณีฟรีโฮลด์ผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่า และมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต ขณะที่ลีสโฮลด์ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จนหมดอายุสัญญาเช่า โดยเงินที่รีทจ่ายคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในแต่ละปีจะมีทั้งผลตอบแทนและเงินต้นรวมอยู่ด้วย ดังนั้นมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ของรีทประเภทลีสโฮลด์จะลดลงจนกลายเป็นศูนย์เมื่อครบอายุตามสัญญา

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่รีทเข้าไปลงทุนนั้นมีความเสี่ยงแตกต่างกันไป  สำหรับวิธีการพิจารณาผลการดำเนินการให้ดูเรื่องอัตราการเข้าพัก ความสามารถในการปล่อยเช่า การมีผู้เช่าสม่ำเสมอ ระยะเวลาของสัญญาเช่า

ความเสี่ยงของรีทอยู่ระหว่างการลงทุนในหุ้นและหุ้นกู้ จึงไม่ควรนำผลตอบแทนไปเทียบเงินฝาก หรือพันธบัตร โดยราคาที่รีทลงทุนจะเป็นต้นทุนในการลงทุน ซึ่งกระทบผลตอบแทนของผู้ลงทุน ต้องเทียบราคาที่รีทลงทุน กับมูลค่าประเมินของผู้ประเมินอสังหาริม ทรัพย์ ที่ส่วนใหญ่ประเมินด้วยวิธีคำนวณหามูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด ทั้งนี้อัตราคิดลดที่ผู้ประเมินใช้ในการประเมินก็จะพิจารณาจากความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน โดยถ้ารีทซื้ออสังหาริมทรัพย์เท่ากับราคาประเมิน ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ (IRR) ก็จะเท่ากับอัตราคิดลดที่ผู้ประเมินใช้

แต่ยิ่งรีทจ่ายแพงกว่าราคาประเมินเท่าไร ผลตอบแทนที่รีทจะได้ก็จะลดลงเท่านั้น หากพิจารณาผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับนั้นจะต่ำกว่าตัวเลข IRR  เนื่องจากการบริหารกองรีทยังมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกที่ต้องหักก่อนจ่ายเป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ลงทุนซึ่งจะแตกต่างกันไปในแต่ละกองรีท

รีทกู้ยืมเงินได้ถึง 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของรีทและกู้ยืมเงินได้ 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม หากรีท ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถืออยู่ในอันดับที่ลงทุนได้  ทำให้รีทมีขยายทรัพย์สินหรือการลงทุนได้เพิ่ม ผู้สนใจลงทุนในรีทสามารถติดตามข้อมูลการเปิดขายรีทใหม่ ได้ที่บริษัทหลักทรัพย์ หรือธนาคารพาณิชย์ที่เปิดขาย แต่หากปิดการขายไปแล้วผู้ลงทุนยังซื้อขายได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ด้วยวิธีเดียวกันกับการซื้อขายหลักทรัพย์ผ่านโบรกเกอร์ ซึ่งมีรีทที่จดทะเบียนใน ตลท.แล้ว 13 กอง สำหรับบุคคลธรรมดาหากขายทำกำไรเป็นส่วนต่างของราคาไม่ต้องเสียภาษี เหมือนการขายทำกำไรจากหุ้นที่จดทะเบียนในตลท.

ในยุคแห่งเทคโนโลยี 4.0 ผู้ลงทุนมีช่องทางการเข้าถึงข้อมูลสินทรัพย์เพื่อการลงทุนหลากหลายช่องทางโปรดให้เวลากับการศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจ  ผู้ลงทุนควรใช้โอกาสนี้ศึกษาความเสี่ยงของตราสารการเงิน แล้วเลือกลงทุนให้เหมาะกับตนเองนะครับ