เกาะติด ‘อีอีซี’ เปิดแนวคิด พัฒนาเมืองใหม่

รัฐบาลกำลังเดินหน้าโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) อย่างแข็งขัน โดยหมายมั่นว่าจะลงหลักปักฐานโครงการให้เป็นรูปธรรมเร็วที่สุด เพราะถือเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญในการพลิกฟื้นประเทศไทยให้กลับมาเดินหน้าได้อีกครั้ง แม้ในเวลานี้กฎหมายจะรอพิจารณาจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ แต่ก็มีการตั้งคณะกรรมการทำงานคู่ขนานระหว่างรอกฎหมายบังคับใช้

แน่นอนว่า การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่ใช้เงินมากมายมหาศาลได้ส่งผลกระทบโดยตรงกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทราด้วยงบประมาณที่ทุ่มลงไปพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน การพัฒนาอุตสาหกรรม และการพัฒนาเมือง ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตทั้งสิ้น

ภวัต เลิศมุกดา รองผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรี กล่าวในงานสัมมนา โอกาสใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัย ภายใต้การขับเคลื่อน EEC จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่า การพัฒนาในโครงการอีอีซีจะแบ่งเป็น การพัฒนาอุตสาหกรรม โครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาเมือง โดยมีแผนจะพัฒนาเมืองใหม่ใน 3 จังหวัด ทั้งนี้เมื่อโครงการเสร็จจะมีการจ้างงานใน จ.ชลบุรี อีกไม่ต่ำกว่า 1 แสนตำแหน่ง จากโครงการลงทุนใน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมาย ที่ใช้เทคโนโลยีใหม่ เงินลงทุนประมาณ 5 แสนล้านบาท ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ชลบุรี จะมีโอกาสที่ดีแน่นอน 

สำหรับแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ตามนโยบายอีอีซี กรมโยธาธิการและผังเมืองได้มีแนวคิดในการพัฒนาเมืองใน 3 จังหวัด ได้แก่ 1.การปรับปรุงพื้นที่เมืองเดิมริมชายฝั่งทะเล ให้คงขีดความสามารถในการรองรับการท่องเที่ยว2.การหาพื้นที่และเตรียมพัฒนาพื้นที่ใหม่รองรับกิจกรรมตามบทบาทใหม่ของอีอีซี และ 3.การสร้างโครงข่ายเชื่อมโยง ทั้งระบบคมนาคมขนส่ง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เชื่อมโยงในพื้นที่และระหว่างพื้นที่เมืองเก่า-ใหม่

สำหรับ จ.ฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับ กทม.และปริมณฑล และพื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกของประเทศ ลักษณะเด่นคือ อยู่ใกล้เมืองหลวง (กทม.) และพื้นที่เศรษฐกิจของประเทศ อย่างอีสเทอร์นซีบอร์ด เชื่อมด้วยโครงข่ายคมนาคมที่สำคัญ ทำให้ศักยภาพในพื้นที่เพิ่มขึ้น สามารถส่งเสริมให้เป็นพื้นที่เมืองพักอาศัยที่ทันสมัยมีสิ่งแวดล้อมน่าอยู่ รองรับการอยู่อาศัยของประชากรจาก กทม.-ปริมณฑล และพื้นที่อีอีซีได้

ทั้งนี้ มีแผนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง (Transit-Oriented Development หรือ TOD) เป็นเมืองใหม่ที่ขยายจากพื้นที่ชุมชนเดิม พื้นที่โครงการ 12 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) หรือ 7,500 ไร่ พัฒนาให้เป็นเมืองที่อยู่อาศัยที่มีความน่าอยู่ในระดับสากล เป็นเมืองการเกษตรทันสมัยที่ใช้ความรู้ทางวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี นวัตกรรม การวิจัยและพัฒนา พัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการขนส่งทางรางของอีอีซี ที่มีความพร้อมของเทคโนโลยีที่ทันสมัย เชื่อมโยงกับกรุงเทพฯ-พื้นที่อีอีซี-ภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และประเทศกัมพูชา พร้อมทั้งยกระดับแหล่งท่องเที่ยวท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมและวิถีชีวิตให้มีคุณภาพ

ส่วนใน จ.ชลบุรี มีแนวคิดในการพัฒนาเมืองใน 2 พื้นที่หลัก ได้แก่ พื้นที่บริเวณอู่ตะเภา 60 ตร.กม. หรือ 3.7 หมื่นไร่ รองรับท่าอากาศยานพาณิชย์แห่งที่ 3 และศูนย์ธุรกิจการบินและการซ่อมบำรุงอากาศยาน นอกจากนี้ยังใกล้ท่าเรือน้ำลึกหลายแห่ง และใกล้โครงการท่าเรือจุกเสม็ดในอนาคต เชื่อมต่อโครงการรถไฟความเร็วสูง สามารถส่งเสริมให้พื้นที่พัฒนาเป็นย่านธุรกิจใหม่ เป็นศูนย์ธุรกิจการบินและโลจิสติกส์และสำนักงาน ซึ่งต้องมีการวางแผนการพัฒนาพื้นที่โดยรอบให้มีกิจกรรมและการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ส่งเสริมการกระตุ้นทางเศรษฐกิจและภาพลักษณ์ของสนามบิน

ขณะที่พื้นที่บริเวณพัทยา ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับนานาชาติอยู่แล้ว จะเชื่อมโยงกับรถไฟความเร็วสูง โดยจะพัฒนาในรูปแบบTOD พื้นที่ 4-10 ตร.กม. หรือ 6,250 ไร่ ยกระดับให้เป็นเมืองท่องเที่ยวชั้นนำระดับโลก เป็นศูนย์กลางการประชุม/แสดงสินค้านานาชาติ และศูนย์บริการการแพทย์นานาชาติ นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาพื้นที่บริเวณ ท่าเรือจุกเสม็ด หรือท่าเรือพาณิชย์สัตหีบให้เป็นโครงการด้านคมนาคมสำคัญที่จะช่วยส่งเสริมให้เกิดการผลักดัน เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันด้านการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมมาสู่ภูมิภาคด้วย

ขณะที่ จ.ระยอง ซึ่งศักยภาพพื้นที่มีความหลากหลายด้านแบบผสมผสาน ได้แก่ ฐานอุตสาหกรรมปิโตรเคมีของประเทศ พื้นที่แหล่งเกษตรกรรมภาคตะวันออก เป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับประเทศ เหมาะกับการพัฒนาเป็นเมืองการศึกษาวิทยาศาสตร์-เทคโนโลยีทันสมัยและเมืองนานาชาติและธุรกิจทันสมัย โดยต้องหาพื้นที่ที่มีความพร้อมในการพัฒนาเป็นเมืองขนาดใหญ่ในอนาคต  พร้อมทั้งพัฒนาธุรกิจไมซ์เชื่อมโยงไมซ์ สัตหีบ และพัทยา

สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมเป้าหมายที่จะเกิดขึ้นในอนาคตมีประมาณ 7 หมื่นไร่ ซึ่งทางการนิคมอุตสาหกรรมจะเป็นผู้จัดหาพื้นที่ที่เหมาะสม เช่น อุตสาหกรรมการบิน และศูนย์ซ่อม จะอยู่ภายในสนามบินอู่ตะเภา เป็นต้น ซึ่งหลายโครงการช่วงเริ่มต้นของอีอีซีได้ถูกผลักดันให้เกิดขึ้นภายในระยะเวลา 1-2 ปี ตามนโยบายที่รัฐบาลวางไว้ เพื่อให้เกิดการลงทุนขึ้นจริง

เมื่ออีอีซีเริ่มเดินเครื่องอย่างจริงจัง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายหลายรูปแบบ ทั้งด้านอยู่อาศัย พาณิชยกรรม โรงแรม โรงพยาบาล จะเกิดขึ้นตามมา และอาจจะทำให้ขนาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดอีอีซีใหญ่กว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน กทม.และปริมณฑลก็เป็นได้