การนำทรัพย์ส่วนกลาง ไปหาประโยชน์

ผมเป็นประธานนิติบุคคลอาคารชุดและเป็นทนายความที่ปรึกษาอาคารชุด ขออนุญาตนำคดีที่เกี่ยวกับการนำทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดไปหาประโยชน์ทางการค้า ปัจจุบันมีคำพิพากษาของศาลฎีกาออกมาแล้วว่าทำได้ เพราะกฎหมายเปิดช่องให้ทำได้ ดังนั้น นิติบุคคลหากประสงค์จะนำทรัพย์ส่วนกลางไปหาประโยชน์ทางการค้า ก็ควรจะแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลด้วย แต่ไม่ควรหาประโยชน์เพื่อการค้ามากไป เพราะอาจกระทบการใช้ชีวิตประจำวันของผู้อยู่อาศัย และที่สำคัญการแก้ไขข้อบังคับและการคัดเลือกบุคคลมาทำการค้าต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่ เนื่องจากเป็นเรื่องที่มีความสำคัญ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4521/2559

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 คงบัญญัติเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางไว้ในมาตรา 17/1 วรรคหนึ่ง ว่าในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด เพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่
ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม และวรรคสอง บัญญัติว่า ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ประกอบการค้าในพื้นที่ที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง มาตรา 32 บัญญัติว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม และมาตรา 48 บัญญัติว่า มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

เห็นได้ว่าตามบทบัญญัติดังกล่าวให้อำนาจแก่นิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจจัดการและดูแลรักษา รวมทั้งจัดหาผลประโยชน์ทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ไม่ปรากฏว่ามีบทบัญญัติห้ามเด็ดขาดมิให้บุคคลภายนอก ซึ่งมิใช่เจ้าของร่วมใช้ทรัพย์ส่วนกลาง หรือบัญญัติว่าเจ้าของร่วมเท่านั้นเป็นผู้ใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อพิจารณามาตรา 17/1 ที่บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจจัดพื้นที่เพื่อประกอบการค้าได้ ยิ่งสนับสนุนให้เห็นว่า กฎหมายไม่ได้ห้ามบุคคลภายนอกใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ยิ่งไปกว่านั้นมาตรา 48 (2) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งหมายความว่า หากเป็นการจำหน่ายสังหาริมทรัพย์ก็ไม่จำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

สรุปก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางทั้งที่เป็นอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ การอนุญาตให้บุคคลภายนอกใช้ทรัพย์ส่วนกลาง บุคคลภายนอกต้องเสียค่าตอบแทน ซึ่งเป็นการหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางวิธีหนึ่งตามมาตรา 48 (7) ประกอบกับ บังคับข้อ 14 ทวิ ที่ระบุไว้ชัดแจ้งว่าต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ข้อบังคับดังกล่าว จึงไม่ขัดต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มติที่ประชุมใหญ่ที่แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับข้อ 14 ทวิ จึงชอบด้วยกฎหมาย

ตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด เพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง

มาตรา 32 ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้

(2) วัตถุประสงค์ตามมาตรา 33

มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล

นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้

มาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง