เอเวอร์กรีนเพลส ลดเสี่ยงลงทุนด้วยมิกซ์ยูส
จากตระกูลนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้บุกเบิกธุรกิจอาคารสำนักงานอย่างอาคารไทม์สแควร์ ถนนสุขุมวิท ใกล้แยกอโศก
โดย...โชคชัย สีนิลแท้
จากตระกูลนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้บุกเบิกธุรกิจอาคารสำนักงานอย่างอาคารไทม์สแควร์ ถนนสุขุมวิท ใกล้แยกอโศก และโครงการมิกซ์ยูส เอเวอร์กรีนเพลส ถนนพญาไท ใกล้กับรถไฟฟ้าบีทีเอสราชเทวี ซึ่งประกอบด้วยโรงแรม อาคารสำนักงาน ที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2542 จากแรกเริ่มที่พัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
วุฒิพล ถาวรธวัช กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเวอร์กรีน เพลส เข้ามาสานต่อธุรกิจของครอบครัว อีกทั้ง โครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสเริ่มได้รับความนิยม จึงได้ปรับเปลี่ยนโครงการให้เป็นโรงแรม และทำการตลาดรูปแบบออนไลน์ ทราเวล เอเยนซี และเดินหน้าเปิดตัวโครงการโรงแรมใหม่อีก 6 แห่ง ภายใต้กลุ่มเออร์เบิน ฮอสพิทาลิตี้
เริ่มจากการเป็นผู้พัฒนาโรงแรมย่านอโศก สุขุมวิท ตรงข้ามโรงพยาบาลจักษุ รัตนิน โรงแรมอัลท์ โฮเท็ล นานา สุขุมวิทซอย 4 โรงแรมเดอะ เรสซิเดนซ์ ออน ทองหล่อ สุขุมวิท 55 ขณะเดียวกันอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการอารีย์ ฮิลล์ บนถนนพหลโยธิน โครงการลาดพร้าว ฮิลล์ ปากซอยลาดพร้าวซอย 4 และเตรียมเปิดตัวโรงแรมในซอยร่วมฤดี ที่ได้เข้าไปซื้อบ้านเก่าในซอยมาพัฒนาอยู่ระหว่างการคิดชื่อโครงการและจะเริ่มก่อสร้างเดือน ก.พ. 2561
สาเหตุที่มาพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบโรงแรมและอาคารสำนักงานนั้น เนื่องจากมองว่าธุรกิจด้านนี้ยังสามารถเติบโตได้ดีหากเลือกทำเลและวางรูปแบบการพัฒนาโครงการได้อย่างถูกต้อง เนื่องจากปริมาณนักท่องเที่ยวยังมีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นทุกปี อาคารสำนักงานก็มีอัตราว่างของพื้นที่อยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ มีบริษัทข้ามชาติเข้ามาทยอยลงทุนอย่างต่อเนื่อง
ก่อนหน้าที่จะเข้ามาสานต่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ วุฒิพล จบการศึกษาทางด้านวิศวกรรมศาสตร์ เคยทำงานต่างประเทศมาก่อน ไม่ว่าจะเป็น เจพี มอร์แกน โกลด์แมน แซคส์ และบาร์เคลย์ส แคปปิตอล ทั้งในสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ฮ่องกง และญี่ปุ่น จึงทำให้รู้ถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่ในธุรกิจทางด้านการเงิน รวมไปถึงรู้ถึงขั้นตอนในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน การลงทุนของบริษัทจะใช้งบส่วนตัวในการดำเนินการ
อย่างเช่นโครงการอารีย์ ฮิลล์ พัฒนาบนที่ดินเช่า 30 ปี 3 ไร่ พื้นที่โครงการรวม 4.3 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) เป็นอาคารสูง 34 ชั้น แบ่งเป็น โครงการค้าปลีก 2 ชั้น เนื้อที่ 1,500 ตร.ม. ปัจจุบันมีผู้เช่าพื้นที่ 80% โรงแรม 4 ดาว จำนวน 180 ห้องพัก อัตราค่าพักต่อคืน 2,500-3,000 บาท และอาคารสำนักงานเกรดเอพื้นที่ 1.6 หมื่น ตร.ม. ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว 60% อัตราค่าเช่า 850 บาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท โดยเริ่มก่อสร้างมานาน 10 เดือน คืบหน้าไปแล้วกว่า 50% จะก่อสร้างเสร็จเดือน ม.ค. 2561 โครงการนี้จะสามารถคืนทุนได้ภายใน 10 ปี
ทั้งนี้ โครงการอารีย์ ฮิลล์นั้นอยู่ระหว่างการดำเนินงานไปพร้อมกับโครงการลาดพร้าว ฮิลล์ ตั้งอยู่ปากซอยลาดพร้าว 4 เดิมเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์เก่าอายุกว่า 10 ปี จากการที่ไปเจอทรัพย์และเจ้าของที่ดินต้องการปล่อยเช่า เพื่อให้ได้ค่าเช่ามากกว่าการทำโครงการอพาร์ตเมนต์ จึงได้มีการเสนอเช่าเซ้ง โดยได้ค่าเช่าเท่าเดิม ได้เงินกินเปล่า ซึ่งการเช่าระยะยาวนั้นจะได้เงินกินเปล่าและค่าเช่ารายเดือน ขณะเดียวกันทางบริษัทก็ไปพัฒนาให้ ซึ่งเมื่อถึงเวลาที่หมดสัญญาทรัพย์สินดังกล่าวก็จะตกไปเป็นของเจ้าของทรัพย์ เรียกว่าวินวินทั้งสองฝ่าย
การพัฒนาโครงการในรูปแบบเช่าเซ้งนั้นจะต้องหาที่ดินจากผู้ประกอบการที่คุยกันแล้วเข้าใจ อย่างก่อนที่จะพัฒนาเป็นโครงการลาดพร้าว ฮิลล์นั้นอาคารเดิมนั้นเป็นอพาร์ตเมนต์จำนวน 400 ห้อง ทั้งโครงการมีพื้นที่ 2.7 หมื่น ตร.ม. มีสัญญาเช่า 30 ปี แบ่งเป็น โรงแรม 194 ห้อง อัตราค่าเช่าพักต่อคืน 2,000-2,500 บาท เป็นแบรนด์ 3 ดาว มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท ใช้ระยะเวลาเดียวกับโครงการอารีย์ ฮิลล์ ทั้งโครงการมีทั้งโรงแรม ค้าปลีก และอาคารสำนักงาน
“เมื่อทำโครงการรูปแบบเช่าระยะยาวหรือเซ้งนั้นโครงการจะต้องคืนทุนเร็ว เพราะปัจจุบันจะซื้อที่ดิน 2-3 ไร่กลางเมืองแค่ค่าที่ดินก็เป็นเงินมูลค่ามหาศาลแล้ว รวมค่าก่อสร้างอีกกว่าจะลงทุนเสร็จนั้นใช้เวลาที่ยาวนาน แต่พอเป็นเซ้งใช้เวลาไม่นานก็ต้องสามารถคืนทุนได้แล้ว อีกทั้งการดำเนินธุรกิจหลายประเภทจะเป็นการกระจายความเสี่ยง”
