ที่ดินสีลม-พระราม 4 ราคาพุ่ง

ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า หลังจากกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลพัฒนาประกาศแผนลงทุน ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นทันทีเกือบ 10% จากราคาซื้อขาย บริเวณโรงแรมดุสิตธานี ราคา 7-8 แสนบาท/ตารางวา ซึ่งเป็นสถิติซื้อขายครั้งสุดท้ายช่วง 4 ปีก่อน หากมีการตอกเข็มโครงการราคาจะขยับขึ้นอีกกว่า 20% และเห็นภาพชัดว่าทำเลดังกล่าวจะพลิกโฉมหน้าของย่านธุรกิจสำคัญอีกรูปแบบหนึ่งหลังเงียบมานาน และราคาที่ดินจะขยับเป็น 1.5 ล้านบาท/ตารางวา สูงสุดถึง 2 ล้านบาท/ตารางวา และหากก่อสร้างแล้วเสร็จ 7 ปี ราคาจะขยับมากขึ้นกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา ส่วนราคาที่ดินบริเวณสถานีศาลาแดง สีลม ค่ายเอสซี แอสเสท ซื้อที่ดินในซอยราคา 1.1 ล้านบาท/ตารางวา เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ขายราคา 3.5 แสนบาท/ตารางเมตร

ทั้งนี้ สาเหตุราคาที่ดินสีลมขยับไม่มากเนื่องจากไม่มีพื้นที่ว่าง ขณะเดียวกันบุคลิกของสีลมถูกกำหนดให้เป็นย่านธุรกิจ จะมีอาคารสำนักงานและกลุ่มคนทำงานเป็นส่วนใหญ่ ทำให้อาคารพาณิชย์ปฏิเสธการขาย และปรับปรุงเป็นร้านค้ารองรับกลุ่มทำงานในย่าน หากเทียบกับสุขุมวิทจะถูกกำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัย ดังนั้นจึงทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือสูงกว่า ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยคึกคักช่วยดันราคาที่ดินให้เพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม จะมีการขยายตัวให้เห็นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา คือโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่พื้นที่รอบๆ บริเวณสีลม ศาลาแดง กว่า 4,000 ยูนิต มีอัตราการขายแล้วกว่า 90%

โครงการอีกรูปแบบที่มีมาก่อนหน้านี้ แต่ปัจจุบันไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพราะราคาที่ดินสูงเกินไป คือ ส่วนอาคารสำนักงาน ปัจจุบันในพื้นที่รอบแยกศาลาแดงมีพื้นที่ทั้งหมดราว 3.23 แสนตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 90% ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 750-850 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้ก็มีเพื่อรองรับคนที่ทำงานในพื้นที่แต่ไม่มากนัก ในอนาคตคาดว่าพื้นที่บริเวณแยกศาลาแดงจะเป็นอีกทำเลที่มีศักยภาพของ กทม. จากโครงการมิกซ์ยูส 2 โครงการใหม่ที่เกิดขึ้น

สำหรับโครงการศาลาแดง วัน พัฒนาโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เปิดขายเมื่อปี 2558 ในราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาท/ยูนิต หรือราคาขายเฉลี่ย 3 แสนบาท/ตารางเมตร ปัจจุบันบริษัทขยับราคาขึ้นไปอยู่ที่ 16 ล้านบาท/ยูนิต โดยมียอดขายกว่า 50%

ไพสิฐ แก่นจันทน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การลงทุนตลอดแนวถนนพระราม 4 ที่เกิดขึ้นเวลานี้ เป็นการตอกย้ำว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพฯ ไม่มีทางเปลี่ยนไปแน่นอน ยังคงอยู่ในแถบสีลม สาทร เพลินจิต และชิดลม คงไม่เปลี่ยนไปอยู่บางซื่อ พระราม 9 หรือรัชโยธิน เพราะย่านเหล่านี้ยังไม่มีความแข็งแรงเพียงพอ ขณะที่ย่านสีลมและถนนพระราม 4 มีความชัดเจนในการพัฒนาโครงการ

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ กล่าวว่า ราคาที่ดินย่านถนนพระราม 4 ราคาขายที่ดินแปลงเล็กในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ราคาขายที่ดินแปลงใหญ่อยู่ที่ 1.5 ล้านบาท/ตารางวา โดยราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาขายสูงสุดอยู่ในซอยศาลาแดง ข้างอาคารอื้อจือเหลียง ขนาดพื้นที่กว่า 1 ไร่ ราคาซื้อขายประมาณ 2.4 ล้านบาท/ตารางวา โดยมีผู้ซื้อไปปี 2559 วางแผนพัฒนาเป็นโครงการพักอาศัย ส่วนที่ดินแปลงเล็กย่านสีลม-ศาลาแดง อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ราคาประเมินที่ดินประจำปี 2559-2562 ของกรมธนารักษ์ ระบุว่า ราคาที่ดินสีลมมีราคาสูงสุดที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา และราคาประเมินที่ดินถนนสาทร อยู่ที่ 7.5 แสนบาท/ตารางวา ซึ่งการพลิกโฉมพัฒนาโครงการในย่านสีลมจะทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินหลายแปลง โดยเฉพาะสถานทูตหลายประเทศในย่านสาทร ที่เตรียมนำที่ดินมาพลิกโฉมเพื่อพัฒนาโครงการ