ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย

หลายคนชอบถามผมว่าผลตอบแทนจากการเช่าควรจะเป็นเท่าไหร่ จริงๆ แล้วไม่มีคำตอบที่แน่นอนเสมอ มันขึ้นอยู่กับว่าในสถานการณ์นั้นๆ อัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเป็นอย่างไร ถ้าอยู่ในช่วงสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง ความคาดหวังของผลตอบแทนจากการเช่าย่อมสูงตามไปด้วย ปกตินักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่า ส่วนใหญ่จะคาดหวังผลตอบแทนในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาด ไม่น้อยกว่า 2-3% เป็นอย่างต่ำ

สำหรับในช่วงสภาวการณ์อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำในปัจจุบันนี้ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 2% ต่อปี ดังนั้นนักลงทุนย่อมคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิที่ไม่ต่ำกว่า 4-5% หลายท่านยังไม่ทราบว่าจะคำนวณผลตอบแทนจากการเช่าอย่างไร

วิธีคำนวณง่ายๆ ก็คือนำค่าเช่าที่ได้รับแบ่งจ่ายรายเดือน ในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ควรจะนำค่าใช้จ่ายดังกล่าวมาหักออกจากค่าเช่าที่ได้รับ เป็นค่าเช่ารับสุทธิต่อเดือนแล้วนำมาคูณกับ 12 เดือน ได้ตัวเลขเท่าไหร่นำไว้เป็นตัวตั้ง เสร็จแล้วนำราคาต้นทุนที่ซื้อมาของคอนโดดังกล่าว ซึ่งควรจะนำค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการรับโอนคอนโดห้องดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนที่กรมที่ดิน ค่าเงินกองทุนคอนโด ซึ่งเป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียว ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนเราได้นำไปหักจากค่าเช่ารับไว้ก่อนแล้ว จึงไม่ต้องนำมาคำนวณอีก ตรวจค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นในการได้มาของคอนโดนั้นๆ ให้นำมารวมกับราคาคอนโดที่ซื้อมา แล้วนำไปเป็นตัวหารแล้วคูณด้วยร้อย ก็จะเป็นผลตอบแทนจากการให้เช่าต่อปี

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดซื้อมาราคา 2.3 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายในการรับโอน 1% ของราคาที่ซื้อ ซึ่งเท่ากับ 2.3 หมื่นบาท และมีเงินกองทุนคอนโด 500 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) คอนโดยูนิตนี้มีขนาด 40 ตร.ม. ดังนั้นเงินกองทุนคอนโดที่จะต้องจ่ายคิดเป็นเงิน 2 หมื่นบาท ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม. ต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ปี คิดเป็นเงิน 45 คูณ 40 คูณ 12 รวมแล้วคิดเป็นเงิน 21,600 บาท ค่าใช้จ่ายในการขอมิเตอร์ไฟอีก 4,500 บาท ค่าใช้จ่ายจิปาถะอีก 2,500 บาท ให้นำค่าใช้จ่ายทั้งหมด ยกเว้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ต้องนำมาคำนวณ เพราะว่าจะนำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปหักจากค่าเช่ารับอยู่แล้ว ดังนั้นต้นทุนทั้งหมดที่ได้มาของคอนโดยูนิตนี้จะเป็น 2.3 ล้านบาท บวก 2.3 หมื่นบาท บวก 4,500 บาท บวก 2,500 บาท รวมแล้วเป็น 2.33 ล้านบาท

ต่อมาได้ปล่อยเช่าคอนโดยูนิตนี้ในอัตราค่าเช่า 1.4 หมื่นบาท/เดือน ดังนั้นค่าเช่ารับสุทธิต่อเดือนเท่ากับ 1.4 หมื่น-(45x40) = 12,200 บาท ค่าเช่ารับสุทธิ 1 ปีเท่ากับ 12,200x12 = 146,400 บาท ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิเท่ากับ 146,400x100/2,330,000 = 6.28%/ปี แต่ถ้าคิดผลตอบแทนแบบอนุรักษนิยม ค่าเช่าใน 1 ปี ควรจะคิดเพียง 10 เดือน กลัวว่าช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าหรือผู้เช่าคนเก่า ครบสัญญาการเช่าแล้ว ไม่ต่ออายุสัญญาเช่า แล้วเรายังหาคนเช่ามาเช่าห้องนี้ต่อไม่ได้ หรือการที่เราใช้บริการของเอเยนต์ซึ่งต้องเสียค่าบริการ เป็นค่าเช่า 1 เดือนสำหรับสัญญาการเช่า 1 ปี ดังนั้นนักลงทุนหลายท่านจึงไม่นิยมนำค่าเช่าสุทธิต่อเดือน คูณด้วย 12 แต่จะคูณด้วย 10 จากสาเหตุที่กล่าวมาข้างต้น ดังนั้นถ้าท่านเป็นนักลงทุนที่อนุรักษนิยม ผลตอบแทนจากการเช่าจะเท่ากับ 12,200x10x100/2,330,000 = 5.245/ปี เท่านั้น

แต่ปัจจุบันนี้ราคาคอนโดใหม่พุ่งขึ้นไปสูงมาก ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งตามไม่ทัน ท่านไม่สามารถจะคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิแบบอนุรักษนิยมในอัตราที่สูงได้ เท่าที่ผมเห็นในท้องตลาด ดูแล้วผลตอบแทนดังกล่าวอย่างมากจะอยู่ที่ประมาณ 3-4% เท่านั้น ถ้าท่านอยากจะลงทุนในคอนโดที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงกว่านี้ ท่านจะต้องลงทุนในคอนโดมือสอง ที่เจ้าของประกาศขาย ซึ่งอาจจะพอหาได้ในอัตราผลตอบแทนที่ 5-7% ยิ่งถ้าเป็นการซื้อคอนโดที่ขายพร้อมผู้เช่ายิ่งน่าสนใจใหญ่เลย เพราะท่านไม่ต้องไปหาผู้เช่า เพื่อมาเช่าห้องดังกล่าวหรือบางครั้งถ้าท่านใช้บริการของเอเยนต์ท่านก็จะต้องเสียค่าบริการเป็นค่าเช่า 1 เดือน ยิ่งทำให้ผลตอบแทนที่ท่านจะได้รับน้อยลง โดยที่ท่านใช้วิธีการคำนวณดังกล่าวข้างต้นมาคำนวณ แล้วเลือกดูว่าคอนโดที่ประกาศขาย จะให้ผลตอบแทนจากการเช่าเท่าไหร่ ถ้าคำนวณแล้วได้ผลตอบแทนในอัตราที่ท่านพอใจ คอนโดยูนิตนั้นก็จะเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ท่านจะรับไว้พิจารณา แล้วยิ่งถ้าคอนโดยูนิตนั้นมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต ก็จะเป็นมูลค่าส่วนเพิ่ม และทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมเพิ่มขึ้นไปอีก ในสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำติดดินในปัจจุบันนี้ การลงทุนคอนโดเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่าก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะเพิ่มความมั่งคั่งให้กับท่านได้เป็นอย่างดี