กรมที่ดินรื้อกฎหมาย เลิกกันพื้นที่รร.อนุบาล ต่ออายุโครงการจัดสรรจิ๋ว

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

กฎหมายการจัดสรรที่ดิน เป็นการควบคุม ดูแลการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เนื่องจากในอดีตการซื้อบ้านจัดสรร ผู้บริโภคหรือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มักถูกเอารัดเอาเปรียบ หลอกลวง และไม่ได้รับความเป็นธรรม จนเกิดขึ้นเป็นคดีความกันมากมาย หน่วยงานภาครัฐต้องออกกฎหมายเพื่อใช้เป็นกรอบในทางปฏิบัติเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค แต่เมื่อกฎหมายบังคับใช้เป็นระยะเวลายาวนานอาจไม่ทันต่อสภาวการณ์ในปัจจุบัน ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีพัฒนาการที่ดีขึ้น ดังนั้นหน่วยงานที่รับผิดชอบอย่างกรมที่ดิน จึงได้ดำเนินการศึกษา ปรับปรุงแก้ไขกฎหมายที่เห็นว่าล้าสมัย เพื่อเอื้ออํานวยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ

ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผยว่า กรมได้มีการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ในปัจจุบัน โดยล่าสุดได้มีการออกประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ 10) พ.ศ. 2560 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 15 มี.ค. 2560 ที่ผ่านมา เนื่องจากพบว่า การกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องกันพื้นที่เพื่อเป็นที่ตั้งของโรงเรียนอนุบาลจำนวน 1 แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 200 ตารางวา และต้องจัดให้มีพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุกๆ 500 แปลง หรือทุกๆ 100 ไร่ ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องกำหนดนโนบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ลงวันที่ 25 ม.ค. 2544 นั้น

ในทางปฏิบัติพบว่า มีจำนวนไม่มากที่สามารถดำเนินการจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลได้ เนื่องจากพื้นที่มีขนาดเล็กไม่คุ้มค่าต่อการดำเนินการ ส่วนโครงการที่มีโรงเรียนอนุบาลก็มักจะมีปัญหาการจราจรภายในโครงการสร้างความเดือดร้อนให้ผู้อยู่ในโครงการ ขณะที่ภายนอกโครงการมีโรงเรียนอนุบาลที่มีชื่อเสียงอยู่ทั่วไป ทำให้มีการปล่อยปละละเลยให้เป็นพื้นที่ว่างเปล่า นอกจากนี้ในประกาศได้เปิดช่องสำหรับกรณีที่ไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการได้ให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่น ทั้งนี้ต้องไปตามระเบียบกระทรวงศึกษา หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่นได้ให้จัดทำบริการสาธารณะและหรือสาธารณูปโภคอื่นๆ เช่น ศูนย์เด็กเล็ก สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น

ดังนั้น ตามประกาศใหม่จึงได้กำหนดกรอบเพื่อเป็นแนวทางดำเนินการ โดยยกเลิกในส่วนของการกันพื้นที่เพื่อจัดตั้งโรงเรียนอนุบาล โดยระบุให้การจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องกันพื้นที่ไว้เป็นที่ตั้งของสาธารณูปโภคประเภทลานกิจกรรม หรือลานอเนกประสงค์จำนวน 1 แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 200 ตารางวา และต้องจัดให้มีพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุกๆ 500 แปลง หรือทุกๆ 100 ไร่

ทั้งนี้ ที่ดินที่กันไว้เพื่อจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลตามแผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก่อนวันที่ประกาศฉบับนี้มีผลบังคับใช้ หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลหรือโรงเรียนอื่นตามระเบียบ ได้ให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวทำเป็นสาธารณูปโภคอื่นๆ ที่ประกาศกำหนด โดยผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะจัดทำสาธารณูปโภคตามข้อกำหนดต้องยื่นคำขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผัง โครงการหรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต เพื่อให้คณะกรรมการพิจารณาตามนัยมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ผู้บริโภคหรือผู้ซื้อโครงการจะได้รับหลักประกันว่าบรรดาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น จะได้รับการบำรุงรักษาโดยผู้ประกอบการจนกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลอื่นรับโอนไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาเอง เพราะ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาและให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสามารถนำเงินไปใช้ในการบำรุงรักษาได้ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดทำสาธารณูปโภคในระยะเวลาอันสมควร

นอกจากนี้ กรมที่ดินยังได้มีหนังสือแจ้งเรื่องไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดถึงเรื่องการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน โครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) และได้มีการประกาศบังคับใช้กฎหมาย 2 ฉบับ คือ ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2559 และประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ 9) พ.ศ. 2559 โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2560 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2562

เนื่องจากพบว่ามีผู้ยื่นขอจัดสรรเป็นจำนวนมากโดยในพื้นที่กรุงเทพมหานครตั้งแต่วันที่ 16 ก.ย. 2552 จนถึง วันที่ 22 มี.ค. 2560 มีจำนวนรวม 109 โครงการ ขณะที่ต่างจังหวัด ตั้งแต่วันที่ 29 ม.ค. 2552 ถึงวันที่ 31 ต.ค. 2559 มีจำนวน 1,055 โครงการ จำนวน 20,656 แปลง อีกทั้งกฎหมายดังกล่าวยังช่วยป้องมิให้เลี่ยงการจัดสรร และผู้บริโภคยังได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายจัดสรรที่ดินอีกด้วย

สำหรับสาระสำคัญของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางทั้งสองฉบับ มีรายละเอียดดังนี้ โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ เทศบาลนคร เทศบาลเมือง เทศบาลตำบลหรือเมืองพัทยา ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 32 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ เว้นแต่เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคารประเภทอาคารพาณิชย์ให้มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 20 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ ในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 40 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 4 ไร่ ให้โครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไม่ต้องจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น

นอกจากนี้ ให้โครงการจัดสรรดังกล่าวไม่ต้องกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคประเภทสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ทั้งนี้ขนาดของถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ที่ดินแปลงย่อยให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และในกรณีที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในบริเวณที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่นแล้วแต่กรณีไม่สามารถให้บริการได้ ให้ผู้จัดสรรที่ดินใช้ระบบประปาอื่นได้ โดยให้อยู่ในดุลพินิจของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ทั้งนี้โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม และโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวต้องไม่ใช่โครงการต่อเนื่องเป็นหลายโครงการ ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนแปลงหรือเนื้อที่เกินกว่าที่กำหนดไว้

อย่างไรก็ดี ในกรณีที่ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินของจังหวัดได้กำหนดมาตรฐานของสาธารณูปโภคต่างๆ ไว้สูงกว่าที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางประกาศ หากคณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า การจัดทำสาธารณูปโภคดังกล่าวแม้จะไม่เป็นตามข้อกำหนดแต่ไม่ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานตามประกาศ หากไม่เกิดความเสียหาย คณะกรรมการควรพิจารณาผ่อนผันการปฏิบัติตามข้อกำหนดเพื่อเป็นการสนับสนุนนโยบายดังกล่าว