เปิดโมเดลการเคหะฯ ดึงเอกชนสร้างเมืองราชการ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

หลังจาก ธัชพล กาญจนกูล ขึ้นมากุมบังเหียนผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ภารกิจสำคัญที่เร่งในช่วงเวลานี้คือการเร่งเดินหน้าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยปี 2560 ให้ได้ตามแผน พร้อมกับสนองนโยบายรัฐบาลที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ โดยการดึงแผนการพัฒนาโครงการในปี 2561 มาดำเนินการให้เร็วขึ้น ซึ่งต่อไปจะเห็นบิ๊กโปรเจกต์ของการเคหะฯ ในการสร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ๆ ที่นำโมเดลทางด้านการเงินมาใช้มากขึ้น

ทั้งนี้ กคช.ได้รับนโยบายมาจาก พล.ต.อ.อดุลย์ แสงสิงแก้ว รมว.การพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) โดยได้มีการเสนอแนวคิดการพัฒนาเมืองข้าราชการ ซึ่งได้มีการเสนอในเดือน ก.พ.ที่ผ่านมา ขณะนี้ได้มีการศึกษา 3 พื้นที่ ได้แก่ บริเวณวัดกู้ ปากเกร็ด 30 ไร่ บริเวณลำลูกกา มีขนาด 1,000 ไร่ แต่จะนำมาพัฒนาเป็นเฟสละ 100 ไร่ และศึกษาบริเวณบางพลี สมุทรปราการ ทั้งหมดอยู่บนที่ดินของ กคช.

“แนวทางการพัฒนาในบริเวณวัดกู้อาจจะเริ่มจากการขออนุมัติงบประมาณแล้วพัฒนาโครงการเอง เนื่องจากเป็นโครงการขนาดเล็ก ส่วนบริเวณบางพลีและลำลูกกายังอยู่ระหว่างการศึกษาในรูปแบบการร่วมทุน ซึ่งอยู่ระหว่างการคิดโมเดลในการพัฒนาใหม่จะใช้รูปแบบร่วมลงทุนกับภาคเอกชน”

ผู้ว่าการ กคช.อธิบายว่า กคช.อยู่ระหว่างศึกษาโมเดลการร่วมทุนกับภาคเอกชนไว้ โดยจะมีการนำที่ดินของ กคช.มาแปลงเป็นทุน สมมติว่าที่ดินของ กคช.แปลงที่จะร่วมทุนนั้นมีราคา 100 ล้านบาท จะตีราคาที่ 300 ล้านบาท เป็นทุนที่ร่วมกัน ซึ่งภาคเอกชนจะต้องลงอีก 300 ล้านบาท มาร่วม โครงการจะมีทุนตั้งต้นมูลค่า 600 ล้านบาท ในส่วนแรก กคช.จะสามารถรับรู้กำไรจากราคาที่ดินจำนวน 200 ล้านบาท หลังจากการตั้งเป็นโครงการร่วมทุนขึ้นมา 600 ล้านบาท อาจจะไประดมทุนเงินจากสถาบันการเงินได้เงินมา 2,000 ล้านบาท หรือประมาณ 2-3 เท่าตัว

กคช.จะถือหุ้นในสัดส่วน 49% บริษัทเอกชนที่มาเข้าร่วมถือหุ้น 49% และอาจจะมีหน่วยงานกลางที่เป็นที่ยอมรับ เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เข้ามาร่วมด้วย หลังจากการร่วมทุน กคช.จะเป็นผู้กำกับเชิงนโยบายในการบริหารโครงการที่พัฒนา เพื่อกำหนดการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางจะมีจำนวนเท่าไหร่ ที่เหลือให้เอกชนไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์เท่าใด โดยการดำเนินงานในรูปแบบนี้จะทำให้ไม่มีปัญหาในการกู้เงิน เนื่องจากโครงการในรูปแบบนี้เชื่อว่าธนาคารในกำกับของรัฐนั้นจะปล่อยเงินกู้ในการพัฒนาโครงการอย่างแน่นอน เพราะมี กคช.เข้าไปถือหุ้นด้วย โครงการนี้จึงวิน-วินทั้งสองฝ่าย

นอกจากนี้ หลังจากการพัฒนาโครงการขึ้นมาแล้วจะมีการตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT เป็น National Housing REIT เมื่อตั้งเป็นกอง REIT ขึ้นมาจะสามารถรับรู้รายได้ในทันทีจากโครงการ 2,000 ล้านบาท แต่วิธีการประเมิน REIT นั้นจะมาจากรายได้ในอนาคตตีราคาที่ 3,000-4,000 ล้านบาทก็เป็นไปได้ ซึ่งโมเดลนี้อาจจะไม่ต้องเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) เนื่องจากมีการลงทุน 300 ล้านบาท และเอกชนลงทุน 300 ล้านบาท ไม่เข้าเงื่อนไข พ.ร.บ.ร่วมทุน ซึ่งจะสามารถร่วมกับเอกชนในการพัฒนาโครงการได้ในหลายทำเล โครงการจะสามารถเดินหน้าได้อย่างรวดเร็ว และได้ประโยชน์ในการพัฒนาทันที

“แนวคิดการพัฒนาเมืองข้าราชการนั้นต้องการพัฒนาเพื่อเป็นขวัญและกำลังใจให้กับข้าราชการ และข้าราชการจำนวนมากนั้นยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นอาชีพครู หรือแม้แต่ก่อนหน้านี้ได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้ข้าราชการใน จ.สงขลา ปัตตานี ให้กับทหาร ตำรวจที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัย จะเข้าสู่การพิจารณาของบอร์ด กคช.ในวันที่ 22 มี.ค. เป็นโครงการนำร่อง 700 ยูนิต ขณะที่โครงการเมืองข้าราชการเป็นแนวคิดที่เริ่มพิจารณาเพื่อรองรับกับความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มข้าราชการที่ยังมีอยู่สูง” ธัชพล กล่าว

ที่ผ่านมาการพัฒนาโครงการสำหรับข้าราชการจะพัฒนาได้ครั้งละ 600-700 ยูนิต กว่าจะสำรวจความต้องการเสร็จ แต่หากมีการก่อสร้างเป็นเมือง โดยการนำภาคเอกชนเข้ามาร่วมและสร้างดีมานด์ขึ้นมาจะสามารถดำเนินการได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งใน 3 โครงการนำร่อง กคช.อาจจะเริ่มพัฒนาได้ 5,000-6,000 ยูนิต จากเดิมโครงการครั้งละ 600-700 ยูนิต จึงทำให้โมเดลการลงทุนร่วมกับภาคเอกชนนั้นเกิดขึ้นได้ช้า สำหรับระดับราคาของการพัฒนาจะต้องพิจารณาจากความต้องการ แต่เชื่อว่าราคาขายจะต้องต่ำกว่าเอกชนพัฒนา 10-20%

สำหรับการดำเนินการตามนโยบายรัฐบาลที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ โดยการดึงแผนการพัฒนาโครงการในปี 2561 มาเร่งดำเนินการในปีนี้นั้น ตามแผนดำเนินการโครงการในปี 2561 มีมูลค่าประมาณ 10,650 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนยูนิตของที่อยู่อาศัยประมาณ 14,984 ยูนิต ซึ่งประกอบด้วยโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยต่อเนื่องจากโครงการในแพ็ก 1 ของปี 2559 จำนวน 22 โครงการ 7,233 ยูนิต โครงการอาคารเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยของปี 2559 ระยะที่ 1 และ 2 พยายามเร่งเสนออนุมัติคณะกรรมการ กคช.และผ่าน ครม. เพื่อให้เร่งดำเนินการได้

ที่สำคัญจะเร่งพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าหรือโครงการ TOD ระยะที่ 1 มี 2 โครงการ คือ โครงการที่จะก่อสร้างบนที่ดินของ กคช. บริเวณประชานิเวศน์ กับลำลูกกา จ.ปทุมธานี ขณะเดียวกันยังมีโครงการฟื้นฟูเมืองดินแดงระยะที่ 2 ซึ่งเวลานี้ได้เริ่มระยะที่ 1 ไปแล้วจำนวน 334 ยูนิต ส่วนระยะที่ 2-3-4 เบื้องต้นมีจำนวน 1,247 ยูนิต ถ้าสามารถผ่านการพิจารณาของ ครม.ได้ในเดือน ก.ย.ปีนี้ จะทำให้สามารถก่อสร้างโครงการได้เร็วขึ้น

สำหรับปี 2560 นั้นมีงานก่อสร้างที่มีมูลค่าอยู่กว่า 1.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งพิจารณาแล้วก็พบว่าเป็นงานที่หนักอยู่พอสมควร โดยในเวลานี้ได้มีการเร่งการดำเนินงานในทุกส่วน เพราะที่ผ่านมามีความล่าช้าในการพัฒนาโครงการจากปัญหาเรื่องการรายงานผลกระทบทางด้านสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ ปัจจุบันติดอยู่ประมาณ 6 โครงการ ซึ่งจำนวนนี้ 4 โครงการเป็นที่อยู่อาศัยแพ็ก 1 เหลืออีก 2 โครงการ คือ ประชานิเวศน์และลำลูกกา จะเข้าคณะกรรมการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ต้นเดือน เม.ย.นี้ หลังจากนั้นจะเข้า ครม. และเริ่มดำเนินการในทันที

ขณะนี้ได้มีการเสนอผ่านไปยัง สผ. ในส่วนของโครงการ TOD ที่ติดขัดเรื่องการใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยได้มีการหารือร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ก็จะเอาเรื่องดังกล่าวเข้าคณะกรรมการการเคหะแห่งชาติเพื่อหาข้อยุติ พร้อมกันนี้ทาง กคช.อาจจะทำควบคู่กันไป โดยเสนอให้รัฐนำมาตรา 44 เข้ามาใช้ร่วมเพื่อให้โครงการดังกล่าวเดินหน้าได้เร็วขึ้น หากเกิดการล่าช้าในการพัฒนาโครงการบนที่ดินของ รฟม. บริเวณสถานีรถไฟฟ้าคลองบางไผ่ นนทบุรี สถานีรถไฟฟ้าบางปิ้ง สมุทรปราการ เพราะยังไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยบนที่ดินของ รฟม.ได้

จะเห็นได้ว่ารูปแบบการพัฒนาโครงการของภาครัฐส่วนใหญ่จะรอแต่งบประมาณที่รัฐจะสนับสนุนมา หากไม่มีการคิดโมเดลใหม่ๆ ออกมาการพัฒนาโครงการจะไม่ไปไหน ในช่วงเวลานี้รัฐบาลมีข้อจำกัด ซึ่งโมเดลการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่นี้ถือเป็นการนำที่ดินของ กคช.ออกไปลงทุนโดยไม่ต้องควักเงิน ปัจจุบันมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สนใจจะเข้าร่วมโครงการ

เวลานี้จึงต้องรอลุ้นให้บิ๊กโปรเจกต์ของ กคช.เกิดขึ้นโดยพลัน