จับสัญญาณคอนโด ตลาดทรงตัวรอจังหวะฟื้นตัว

ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมถือเป็นดาวจรัสแสงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากพฤติกรรมผู้บริโภครุ่นใหม่ที่นิยมอยู่อาศัยในเมืองใกล้รถไฟฟ้าที่เดินทางได้สะดวก ผนวกกับความนิยมซื้อเพื่อลงทุนของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้างธุรกิจด้วยตัวเอง ทำให้ตลาดเก็งกำไรมีขนาดใหญ่ขึ้น พร้อมกับกูรูและหนังสือแนะนำการลงทุนในคอนโดที่เกิดขึ้นราวดอกเห็ด ทำให้ในช่วงนั้นคอนโดกลายเป็นตลาดที่ร้อนแรงเกินกว่าใคร

ท่ามกลางความร้อนแรงแต่แฝงไปด้วยความเสี่ยง เมื่อมีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มปริมาณมากขึ้น จากปี 2555 มีโครงการเปิดใหม่จำนวน 6.2 หมื่นหน่วย เพิ่มเป็น 8.3 หมื่นหน่วยในปี 2556 และลดลงเล็กน้อยในปี 2557 ที่มีจำนวนคอนโดเปิดใหม่ 7.8 หมื่นหน่วย ก่อนจะค่อยๆ ลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2558-2559 ที่มีจำนวน 6 หมื่นหน่วย และ 5.7 หมื่นหน่วยตามลำดับ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและปัญหาหนี้สิน ซึ่งเกิดจากพฤติกรรมการใช้เงินที่เกินตัวของคนรุ่นใหม่ 

คอนโดมิเนียมลดความร้อนแรงลง พร้อมๆกับภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่เกิดขึ้นในบางพื้นที่หลายโครงการต้องหยุดลงกลางคัน เพราะยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ตลาดเก็งกำไรพังทลายลง ไม่ว่าจะเป็นกูรูหรือคนเขียนหนังสือลงทุนล้วนมีคอนโดติดมือกันเป็นทิวแถว ทั้งหมดคือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาโดยคาดการณ์กันว่าในปี 2559 ที่ผ่านมาตลาดคอนโดน่าจะอยู่ในจุดต่ำสุดไปแล้ว และจะเริ่มฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในปี 2560 นี้

สำนักวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ได้ประเมินทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 โดยระบุว่า จำนวนหน่วยคอนโดเปิดตัวใหม่ในปี 2560 จะยังใกล้เคียงกับปี2559 โดยมีจำนวนคอนโดเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 5.5-6 หมื่นหน่วย

ขณะที่คอนโดในระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จะยังเติบโตต่อเนื่องในปี 2560 ผู้ประกอบการเริ่มขยายฐานลูกค้าในกลุ่มตลาดบนมากขึ้นส่วนทำเลที่มีแนวโน้มการเปิดตัวสูงในปี 2560 คือ ทำเลใจกลางเมือง อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัยทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนนุช-แบริ่ง สมุทรปราการ และทำเลถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก

สำหรับจำนวนคอนโดจดทะเบียนในปี 2560 จะลดลงจากปี 2559 เล็กน้อย โดยอยู่ที่ประมาณ 5.5-6 หมื่นหน่วย จากปี 2559 ที่มีจำนวนจดทะเบียนมากกว่า 6.3 หมื่นหน่วย ซึ่งเป็นตามการเปิดตัวโครงการที่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผานมา

ทั้งนี้ ปัจจัยบวกที่จะมีผลต่อตลาดคอนโดในปีนี้ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการลงทุนภาครัฐและการท่องเที่ยว ขณะที่ดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ ความชัดเจนของรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีส้มฝั่งตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ช่วยทำให้เกิดความต้องการซื้อใหม่ๆ

ขณะที่ปัจจัยลบที่จะมีผลต่อตลาดคอนโดเช่น ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ที่ดินมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ หนี้ครัวเรือนชะลอตัวลงแต่ยังคงตัวอยู่ในระดับสูง ธนาคารยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงผลกระทบทางอ้อมผ่านตลาดทุนจากปัจจัยเสี่ยงภายนอกประเทศ เป็นต้น

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกทม.และปริมณฑล น่าจะเติบโตได้เล็กน้อยถ้าไม่นับทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงแต่สำหรับตลาดคอนโดในต่างจังหวัด คงต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี ถึงจะเริ่มฟื้นตัว เนื่องจากมีจำนวนโครงการออกมามากในช่วงที่ผ่านมา 

ตลาดคอนโดมิเนียมยังถือว่าอยู่ในช่วงเปราะบาง แม้ผู้ประกอบการหลายรายจะลดสัดส่วนการลงทุนลง พร้อมกับปรับกลยุทธ์ไปโฟกัสตลาดกลาง-บน ไปจนถึงตลาดซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่มากขึ้น แต่โดยภาพรวมแล้วตลาดคอนโดคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอีกสักระยะ