คอนโด 2 แสนบาท/ตร.ม. โคตรถูกแต่คอนโด 5 หมื่นบาท/ตร.ม. โคตรแพง (ตอนที่ 1)

ผมจั่วหัวข้อบทความนี้ หลายคนสงสัยว่า มันจะเป็นไปได้ไงใช่ไหมครับ คอนโดมิเนียมก็เหมือนกับสินทรัพย์ หรือสินค้าอื่นๆ ที่เราจะเปรียบเทียบเพียงแค่ดูที่ราคา โดยไม่ดูที่คุณภาพ หรือประเภทวัสดุที่ใช้ ความมีชื่อเสียงของผลิตภัณฑ์คงไม่ได้ อย่างเช่น กระเป๋าบางยี่ห้อ ที่บางใบมีราคาเป็นล้าน จะนำมาเปรียบเทียบกับกระเป๋าที่ขายในย่านประตูน้ำคงไม่ได้ เพราะว่าคุณภาพของวัสดุ การตัดเย็บ ดีไซน์ และความเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง สิ่งเหล่านี้ทำให้ผู้บริโภคที่มีอันจะกิน ยังยินดีที่จะจ่ายเงินเป็นหลักล้านเพื่อเป็นเจ้าของกระเป๋าใบนั้น

นอกจากผลทางจิตใจแล้ว ในยุคสมัยนี้การแชร์ความร่ำรวย ด้วยการเป็นเจ้าของกระเป๋าราคาประมาณนั้น บนโลกโซเชียลมีเดีย ก็ยังเป็นสิ่งที่คนสมัยนี้นิยมทำกัน ถึงแม้ว่าที่จริงแล้ว ราคาที่แท้จริงไม่ควรจะถึงขนาดนั้นก็ตาม จึงทำให้มีใครหลายคนคิดเหมือนกันว่า กระเป๋าแพงๆ แบบนั้น ไม่ใช่แค่เพียงรวยเท่านั้นที่จะซื้อได้ แต่ต้อง...ด้วย! ต้องนับถือเจ้าของแบรนด์เหล่านั้นที่สามารถทำให้คนรวยและไม่ค่อยรวยกลุ่มหนึ่ง ยอมจ่ายสตางค์เป็นแสนเป็นล้านเพื่อที่จะได้ครอบครองกระเป๋าแบรนด์เนมเหล่านั้น แม้กระทั่งคนที่ไม่มีปัญญาซื้อสินค้าเหล่านั้น ก็ยังอุตส่าห์ขวนขวายไปหาเช่ามาถืออวดกันวันสองวันก็ยังมี จนทำให้มีธุรกิจร้านเช่าสินค้าแบรนด์เนมผุดขึ้นมาหลายร้าน แล้วลามไปยังการให้เช่าผ่าน FACEBOOK, LINE อีกด้วย ในยุคสมัยที่ราคาเครื่องดื่มชาเขียวปั่นขนาดใหญ่ราคาถ้วยละ 190 บาท ในร้านกาแฟแบรนด์นอก 1 ถ้วยเท่ากับราคาข้าวแกงที่มีกับข้าว 2 อย่างใน FOOD COURT บน TERMINAL 21 ที่ผมทานอยู่เป็นประจำ ถึง 61 จานกว่าๆ หมายความว่าชาเขียวปั่นถ้วยนั้นบนมือใครบางคน สามารถที่จะทำให้คนยากจนอิ่มได้ 2 วันเต็มๆ เลยทีเดียว พระเจ้าช่วยกล้วยทอดจริงๆ แต่คอนโดมีสิ่งเปรียบเทียบเพิ่มขึ้นมานอกเหนือจากที่กล่าวมาข้างต้น

นั่นคือทำเล ก็อย่างที่ผมกล่าวมาหลายๆ บทความก่อนหน้านี้ ที่ราคาที่ดินในเขตเมืองชั้นในแพงขึ้นมาในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา ในขณะที่ที่ดินชานเมืองในหลายๆ ทำเลราคากลับขึ้นได้น้อยกว่า ทั้งๆ ที่ราคาที่ดินเหล่านั้นยังต่ำกว่าที่ดินในเมืองอยู่มาก ราคาก่อสร้างคอนโดที่มีรูปแบบเหมือนกัน บนที่ดินในย่านใจกลางเมืองก็ยังแพงกว่าสร้างบนที่ดินชานเมืองด้วย เนื่องจากความสะดวกในการขนส่งวัสดุก่อสร้าง การทำงานในใจกลางเมือง ที่ห้อมล้อมไปด้วยตึกสูง หรือบ้านเรือนที่อยู่กันอย่างหนาแน่น ซึ่งมีโอกาสสร้างผลกระทบกระเทือนกับสิ่งปลูกสร้างรอบข้างๆ จนถึงกับทำให้เกิดความเสียหาย ซึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการชดเชยสิ่งเหล่านั้น การขอ EIA ก่อนที่จะลงมือสร้างอาคารเหล่านั้น บางโครงการใช้เวลาขอ EIA นานกว่า 1 ปีก็มี

อย่างเช่น โครงการที่ซอยสุขุมวิท 23 ของ DEVELOPER ขนาดใหญ่รายหนึ่ง ทำให้เกิดความล่าช้าทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยสูงขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นต้นทุนที่มีโอกาสเพิ่มขึ้นได้ ซึ่งแน่นอนย่อมส่งผลต่อราคาต่อตารางเมตรของคอนโดเหล่านั้น และยังส่งผลถึงกำไรของ DEVELOPER อีกด้วยดังนั้น DEVELOPER ส่วนใหญ่มักจะเผื่อค่าใช้จ่ายที่ไม่อาจจะคาดคิดที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ไว้ในราคาคอนโดในเมือง

ผมขอยกตัวอย่างราคาคอนโด ช่วงสนามบินน้ำ ถึงสะพานพระนั่งเกล้า ที่ตอนนี้ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 5 หมื่น-8 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยที่ดินในย่านนี้ ที่ติดถนนใหญ่ ซื้อขายกันอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสน-2 แสนบาท/ตร.ว. ในขณะที่ราคาคอนโดในย่านใจกลางเมืองอย่างเพลินจิต มีราคาซื้อขายอยู่ที่ 1.5 แสน-4 แสนบาท/ตร.ม. แล้วแต่ว่าเป็นโครงการที่เสร็จมาหลายปีแล้วหรือโครงการที่ยังเป็นเพียงแค่กระดาษ คือยังไม่เริ่มสร้าง โดยที่ดินในย่านนี้ที่ติดถนนใหญ่ ราคาปาเข้าไปที่ 1.60-2.20 ล้านแล้ว แต่ราคาที่ดินใน 2 ทำเลข้างต้นก็ต่างกันถึง 11-14 เท่าเลยทีเดียว

ขณะที่ราคาคอนโดใน 2 ทำเลแตกต่างกันเพียงประมาณ 3-5 เท่า แต่ต้นทุนในการพัฒนาไม่ใช่มีเพียงแค่ราคาที่ดินอย่างเดียว ถ้าเป็น LOW RISE เช่นบ้านเดี่ยว หรือคอนโดที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น ราคาที่ดินย่อมคิดเป็นสัดส่วนของต้นทุนรวม ที่มากกว่าคอนโดที่เป็น HIGH RISE ที่ราคาที่ดินคิดเป็นต้นทุนต่อทั้งโครงการน้อยกว่า 20% เสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามูลค่ารวมของทั้งโครงการของคอนโด HIGH RISE ย่อมสูงกว่า LOW RISE บนพื้นที่เดียวกัน นี่ยังไม่นับรวมต้นทุนในการก่อสร้างในเมืองที่สูงกว่าชานเมืองตามเหตุผลข้างต้น ยิ่งไปกว่านั้นคอนโด HIGH RISE ยังมีต้นทุนดอกเบี้ยจากระยะเวลาที่ใช้ในการพัฒนาที่ยาวนานกว่า LOW RISE อีกด้วย นั่นจึงเป็นที่มาของความแตกต่างของราคาคอนโดในเมือง และชานเมือง รวมทั้งคอนโดที่เป็น HIGH RISE กับ LOW RISE แต่ก็ยังยืนยันครับว่า คอนโด 2 แสนบาท/ตร.ม. โคตรถูก แต่คอนโด 5 หมื่นบาท/ตร.ม.โคตรแพง เรามาดูเหตุผลเพิ่มเติมในบทความหน้ากันครับ