การตรวจสอบสาธารณูปโภค ก่อนตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร (1)

โดย...กรมที่ดิน

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ถูกบัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 และมาตรา 45 มีที่มาจากผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรรวมตัวกันจัดตั้งขึ้นด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ เพื่อทำหน้าที่รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินมาดูแลบำรุงรักษาต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน

เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว ยังผลให้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจัดสรรทุกรายต้องเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมทั้งที่ดินแปลงที่ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องเข้ามาเป็นสมาชิกด้วย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงเกิดขึ้นด้วยความสมัครใจของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ในลักษณะที่มีโอกาสเลือกก่อน หากไม่ใช้สิทธิจัดตั้งภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดให้แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการแนวทางต่อไป ได้แก่ การขออนุมัติต่อคณะกรรมการฯ เพื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นแตกต่างจากนิติบุคคลของอาคารชุดที่เกิดขึ้นโดยกฎหมายบังคับและกำหนดว่า เมื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกต้องให้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้น เพื่อจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางต่อไปฉะนั้น คนที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรซึ่งได้รับอนุญาตตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ควรรู้ถึงสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับในการใช้สาธารณูปโภคต่างๆ ในโครงการ อาทิ ถนน ทางเดิน สวน สนามเด็กเล่น ท่อระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย รวมถึงหน้าที่ที่ต้องช่วยกันดูแลโครงการหมู่บ้านที่ตนเองอยู่อาศัย

เมื่อมีการแก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยการออก พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ที่บัญญัติให้สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทันที ที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจทำให้ลูกบ้านไม่ทันได้ตรวจสอบสาธารณูปโภคต่างๆ ก่อนรับโอน ที่ผ่านมาพบว่าเจ้าของโครงการและลูกบ้านมักจะมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้เห็นเป็นข่าวอยู่บ่อยครั้ง

(อ่านต่อฉบับวันพุธหน้า)