กรุงเทพฯ 2565 โฉมหน้าเมืองที่เปลี่ยนไป

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

แผนขยายรถไฟฟ้าเส้นทางส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่องของภาครัฐ ซึ่งหากดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จตามที่กำหนดไว้ กรุงเทพฯ ในปี 2565 จะมีโฉมหน้าที่เปลี่ยนแปลงไปมาก จากโครงข่ายการเดินทางที่ครอบคลุมมาก ซึ่งอาจมีผลกับการพัฒนาเมือง การเติบโตของเมือง รูปแบบที่อยู่อาศัย และไลฟ์สไตล์ โดยหากประเมินจากหลายเมืองชั้นนำที่มีโครงข่ายรถไฟฟ้าครอบคลุมแล้ว จะเห็นการใช้ชีวิตส่วนใหญ่ของคนเมืองผูกติดกับเส้นทางรถไฟฟ้า

ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า กรุงเทพฯ ในอนาคตที่รถไฟฟ้าให้บริการครอบคลุมก็ถือว่าดีมาก และจะเป็นอีกโฉมหน้าใหม่ของกรุงเทพฯ เลย ซึ่งอาจจะมีผลกับความต้องการที่อยู่อาศัย ราคาที่ดิน และการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของเมืองที่เปลี่ยนไป

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานธุรกิจ คอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า การมีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ก็จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่แตกต่างกันออกไป ในระยะสั้นที่รถไฟฟ้าเพิ่งแล้วเสร็จอาจจะยังไม่เห็นภาพ แต่ต่อไปเมืองจะเปลี่ยนไป เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง ปัจจุบันคนอาจจะใช้น้อย แต่อนาคตเชื่อว่าเมืองจะเติบโต
ไปเรื่อยๆ จากการที่เมืองขยาย และอสังหาริมทรัพย์ก็ขยายเช่นกัน

“ยุคที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดใหม่ๆ คนใช้ก็ไม่เยอะ แต่พอมีปัจจัยที่กระตุ้น เช่น ราคาน้ำมันสูง พฤติกรรมคนก็เปลี่ยน รถไฟฟ้าสายสีม่วง รวมถึงรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ก็เช่นกัน เมื่อเปิดให้บริการไปได้ระยะหนึ่ง เมืองจะค่อยๆ เปลี่ยน และปริมาณคนที่ใช้งานจะเพิ่มขึ้นเอง”

นอกจากนี้ ในบางพื้นที่ที่เป็นจุดเชื่อมต่อเมืองกับชานเมือง เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ อาจจะได้เห็นออฟฟิศขนาดเล็กๆ เจาะกลุ่มธุรกิจขนาดเล็ก ไม่ต้องเข้ามาเปิดออฟฟิศในเมือง ซึ่งพนักงานก็เดินทางไปทำงานได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้า หรือทำเลอื่นๆ ที่ไม่ได้อยู่กลางเมือง แต่มีรถไฟฟ้าผ่าน จะมีความเปลี่ยนแปลงแน่นอน

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จะเป็นเส้นทางที่น่าสนใจมาก เมื่อส่วนต่อขยายเปิดแล้ว คนใช้บริการจะมากใกล้เคียงกับสายสีเขียวในปัจจุบันแน่นอน เพราะเส้นที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผ่านเป็นเส้นที่เข้าเมือง เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯ เช่นเดียวกับสายสีส้ม ก็เป็นสายที่น่าสนใจเป็นอันดับต้นๆ เพราะผ่านชุมชนขนาดใหญ่ และหากดูเส้นทางนี้ในปัจจุบันที่ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่ง ก็มีคนเดินทางจำนวนมากตลอดทั้งหมด 

อย่างไรก็ตาม การมีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ มีผลกับราคาที่ดินอย่างเลี่ยงไม่ได้ ที่ดินหลายแปลงในเมืองจะสูงจนทำที่อยู่อาศัยอย่างเดียวไม่คุ้ม หรือไม่ก็มีราคาแพงเกินไป อาจจะกลายเป็นโครงการเชิงพาณิชย์มากขึ้น

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เทรนด์อีก 10 ปีข้างหน้า ยังไงก็ต้องระบบราง และที่อยู่อาศัยก็จะเกาะระบบรางไปด้วยเช่นกัน โดยหากวิเคราะห์ระบบรางที่ให้บริการในปัจจุบันและอนาคต สามารถแบ่งได้เป็น 4 กลุ่มหลักที่เป็นบทสะท้อนของเมืองในอนาคตได้ดี ได้แก่

กลุ่มที่ 1 รถไฟฟ้าสายหลัก ได้แก่ สายสีเขียว ไม่ว่าจะเป็นเส้นทางปัจจุบัน หรือเส้นทางอนาคต จะถือว่าเป็น Back Bone line เป็นเส้นทางเสือนอนกินเลย เพราะผ่านย่านออฟฟิศ ย่านศูนย์การค้าและสถานที่สำคัญทั้งนั้น เส้นนี้จะเป็นอมตะนิรันดร์กาลมาก ไม่มีวันขาดทุน มีแต่กำไรเพิ่ม เพราะไม่ใช่เพียงคนกรุงเทพฯ ที่ใช้บริการเส้นทางนี้ นักท่องเที่ยวต่างชาติก็พักอาศัยตามแนวเส้นทางนี้แล้วก็เดินทางด้วยรถไฟฟ้าเส้นทางนี้

“สังเกตได้เลยว่ารถไฟฟ้าเส้นทางนี้มีคนใช้บริการทั้งวัน เช้าแน่น เย็นแน่นเป็นเรื่องปกติ แต่ถ้ากลางวันก็มีคนใช้เยอะ สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่ที่ผ่านรถไฟฟ้าเส้นทางนี้มีคนใช้ชีวิต สัญจรอยู่มหาศาล จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาอสังหาฯ ตามเส้นทางนี้จะปรับขึ้น”

กลุ่มที่ 2 รถไฟฟ้าสายวงแหวน Ring Line สายสีน้ำเงินฝั่งตะวันออก ตะวันตก บางซื่อ-หัวลำโพง ที่ขยายออกมาเป็นบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค จะเป็นวงกลม และจะทำให้เส้นรัชดาภิเษกเปลี่ยนไปเลย จากเดิมเคยเป็นแหล่งธุรกิจบันเทิงยามค่ำคืน เวลาผ่านไปไม่กี่ปีจากที่ดินราคาหลักแสนต่อตารางวา กลายเป็นราคาที่ดินที่จะแตะล้านแล้ว ก็จะเป็นอีกเส้นที่จะฮอตรองลงมาจากเส้น Back Bone

กลุ่มที่ 3 เส้นฟีดเดอร์ หรือรถไฟฟ้าสายส่งผู้ใช้บริการเข้าระบบ เส้นนี้จะเป็นเส้นชานเมืองวิ่งเข้าเมือง เส้นทางนี้ถ้าพิจารณาจากโมเดลของรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเห็นเลยว่ามีความเสี่ยงที่จะขาดทุน เพราะคนใช้บริการมากเฉพาะช่วงเช้าและช่วงเย็น กลางวันมีคนใช้บริการน้อยมาก เพราะไม่ใช่จุดสำคัญที่คนต้องไป ก็จะมีลักษณะที่คล้ายกับเส้นสายสีชมพู สายสีเหลือง ขนคนจากชานเมืองเข้าเมือง กลายเป็นขนคนป้อนเข้าเส้น Back Bone เป็นหลัก จึงเป็นลักษณะของเส้นทางรถไฟฟ้าที่น่าห่วง

ในมุมมองของคนพัฒนาเมือง การมีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ก็เป็นเรื่องที่ดี แต่รถไฟฟ้าเหล่านี้ก็ต้องอยู่ได้ เพื่อให้รถไฟฟ้าทั้งระบบอยู่ได้ เพราะถ้ารถไฟฟ้ายังอยู่ได้ มีผู้ใช้บริการ คนที่อาศัยในเมืองนั้นๆ ก็จะมีคุณภาพชีวิตที่ดี ซึ่งในต่างประเทศ รถไฟฟ้าที่เป็นของภาครัฐทั้งหมด ทำให้รายได้และกำไรของเส้นทางลักษณะ Back Bone มาหล่อเลี้ยงเส้นทางฟีดเดอร์

ขณะที่ประเด็นเรื่องการไม่เชื่อม ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะทำให้รถไฟฟ้าเส้นทางฟีดเดอร์อยู่ได้ หรืออยู่ไม่ได้ เพราะแม้ว่าภาครัฐจะมีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ อีกหลายเส้นทาง แต่ในทางปฏิบัติกลับพบว่ามีหลายเส้นทางที่ไม่เชื่อมต่อกันจริง หรือไม่สามารถเชื่อมต่อกันในหลายๆ สายได้สะดวกเหมือนกับรถไฟฟ้าในหลายเมืองใหญ่ ที่สามารถเชื่อมต่อกันได้ภายในสถานีเลย ไม่ต้องออกจากระบบ แต่รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ นอกจากจะไม่เชื่อมต่อกันเองได้แล้ว ในบางสายยังไม่มีสถานีที่เชื่อมต่อกับเส้นทางหลักด้วย

ก่อนที่กรุงเทพฯ จะเดินไปถึงปี 2565 ที่รถไฟฟ้ามีแผนจะเสร็จตามกำหนดการของภาครัฐ สิ่งที่จะทำให้กรุงเทพฯ พลิกโฉมไปได้อย่างแท้จริง ก็คงเป็นเรื่องของระบบรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกันได้อย่างสมบูรณ์ ซึ่งคงต้องรอดูว่า “สถานีบางซื่อ” จะเป็นสถานีกลางที่มีรถไฟฟ้า 10 เส้นทางวิ่งเข้ามาเชื่อมกันได้จริงหรือไม่