อสังหาฯหลัง BREXIT VOTE (จบ)

บทความที่แล้ว ผมกล่าวถึงผลที่เกิดขึ้นหลังจาก BREXIT VOTE ไม่ว่าจะเป็นตลาดหุ้น ทอง สินค้าโภคภัณฑ์ และอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่สหราชอาณาจักร (ยูเค) นักลงทุนเกรงว่าภาพเหตุการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยูเคตกลงอย่างมากในช่วงปี 2551 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์จะกลับมาหลอกหลอนอีกครั้ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกรวมทั้งนักลงทุนของยูเคเองก็พยายามหนีจากการถือครองสินทรัพย์ที่เป็นสกุลเงินปอนด์ ไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ในยูเคไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่สกุลเงินปอนด์

นอกจากเป็นเหตุทำให้ค่าเงินปอนด์ตกต่ำลงแล้ว ยังทำให้อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ของประเทศที่มีความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น สวิตเซอร์แลนด์ ฝรั่งเศส เยอรมนี สร้างจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปี เลยทีเดียว

การที่อัตราผลตอบแทนตราสารหนี้ต่ำลงกลับส่งผลดีทางอ้อมให้กับยูเคเช่นกัน คือทำให้นักลงทุนที่ลงทุนในตราสารหนี้มี RISK APPETITE มากขึ้น กล้าที่จะมั่นใจกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในยูเคโดยเฉพาะลอนดอน ที่ปัจจุบันเป็นศูนย์กลางการเงินของโลกในราคาที่ถูกกว่าช่วงก่อน BREXIT VOTE 20-30% เมื่อคำนวณเป็นสกุลเงินเหรียญสหรัฐ ซึ่งทำให้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงขึ้นจากเดิมที่ 3-5%

สถานการณ์พื้นที่สำนักงานให้เช่าก็ค่อนข้างตึงตัวมีพื้นที่ว่างเพียง 2-6% หรือเฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้นเอง ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งอยู่ที่ 6.90% อยู่พอสมควร ขึ้นอยู่กับว่าในบริเวณใดของ London ยิ่ง Supply ใหม่ๆ ที่จะออกมาในตลาดมีปริมาณน้อยเมื่อเทียบกับความต้องการ Office Space ยิ่งทำให้อย่างน้อยภายใน 1-2 ปี ก่อนที่ประชามติอังกฤษออกจากสหภาพยุโรป (เบร็กซิต) จะมีผลอย่างเป็นทางการ น่าจะสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้สูงเลยทีเดียว

แต่สิ่งหนึ่งที่น่าเป็นห่วงคือความต้องการของพื้นที่เหล่านี้เป็นของสถาบันการเงินถึง 40% ทำให้สถานะความเป็นศูนย์กลางการเงินของโลกมีผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่เป็นอย่างมาก ซึ่งจะมีผลสะท้อนไปที่ราคาของตัวอาคารเหล่านี้ เพราะว่าจากต้นทุนค่าใช้จ่ายในการเช่าสำนักงานในลอนดอน ยิ่งโดยเฉพาะในทำเลชั้นเยี่ยมและอาคารชั้นเยี่ยมแล้วจะมีค่าเช่าสูงมาก โดยลอนดอนเป็นเมืองที่มีค่าใช้จ่ายในการเช่าสำนักงานสูงอยู่อันดับที่ 2 เป็นรองเพียงฮ่องกงซึ่งครองอันดับ 1 เท่านั้น เพราะว่าฮ่องกงมีพื้นที่จำกัดมาก และมีพื้นที่ว่างเพียง 1.2% เท่านั้น

ในส่วนของค้าปลีก ก่อนที่จะมีผล BREXIT VOTE ยังมีความต้องการของผู้ประกอบการค้าปลีกของแบรนด์ต่างๆ ทั่วโลกที่ต้องการจะเข้ามาใน ยูเค แต่หลังจากรู้ผลลงคะแนนเสียงแล้วคงต้องมีการกลับมาพิจารณากันใหม่อีกรอบหนึ่งของผู้ประกอบการค้าปลีกต่างๆ

ส่วนของความต้องการในฝั่งผู้ที่อยู่อาศัยนอกจากจะเป็นความต้องการของท้องถิ่นแล้ว ในส่วนของชาวต่างชาติ และนักศึกษาจากทั่วโลกที่เข้ามาศึกษาในยูเค จากความเชื่อมั่นในคุณภาพการศึกษาทำให้ความต้องการมีสูง ถึงแม้ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาจะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมายก็ตามก็ยังไม่ทำให้เกิดภาวะล้นตลาด ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 2-8% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นเมืองอะไร โดยอัตราผลตอบแทนในลอนดอนจะต่ำกว่าเมืองอื่นๆ แต่การปล่อยเช่าทำได้ง่ายกว่า

ในส่วนของ Residential ภายใน 2 ปีนี้ ยังอาจจะไม่ได้รับผลกระทบจากเบร็กซิตมากนัก แต่หลังจาก 2 ปีไปแล้วมีโอกาสที่หน่วยงานต่างๆ โดยเฉพาะกลุ่มสถาบันการเงินที่จะย้ายส่วนงานที่ไม่จำเป็นออกจากลอนดอนไปยังเมืองอื่นๆ ในสหภาพยุโรป (อียู) กรณีที่หน่วยงานนั้นๆ มีรายได้หลักๆ มาจากประเทศในกลุ่มอียู ซึ่งหลายหน่วยงานได้ประกาศแล้วว่าถ้าเบร็กซิตมีผลกระทบต่อภาษีที่ทำให้บริษัทมีต้นทุนที่สูงขึ้น ก็จะย้ายไปตั้งสำนักงานหลักที่เมืองอื่นๆ แทนที่ยูเค ดังนั้นความต้องการในฝั่งผู้อาศัยคงจะหดตัวลง

ถึงแม้จะมีกลุ่มนักลงทุนที่กล้าเสี่ยงในภาวการณ์เช่นนี้ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจากเอเชียที่ปีที่แล้วครองสัดส่วนการซื้อสินทรัพย์ในยูเคมากที่สุดคือ 44% มากกว่านักลงทุนท้องถิ่นเสียอีกที่มีสัดส่วนเพียง 22% และนักลงทุนจากประเทศยุโรป 16% แต่นักลงทุนสถาบันที่เป็นผู้จัดการกองทุนพื้นฐานคงยังลังเลที่จะรีบตัดสินใจลงทุนในสถานการณ์ที่ภาพยังไม่ชัดเจนว่าจะเกิดอะไรขึ้นหลังจากเบร็กซิตมีผลทางปฏิบัติจริงๆ คุณเคยเห็นตอนแมวโดนรถทับก่อนที่จะตายไหมครับว่ากระโดดไปกระโดดมากี่ครั้ง อสังหาริมทรัพย์ยูเคอาจจะกำลังอยู่ในสภาพนั้นก็ได้ครับ