การตรวจสอบสาธารณูปโภค ในโครงการจัดสรรที่ดิน

โดย...กรมที่ดิน

สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร ได้แก่ ถนน ทางเดิน สวน สนามเด็กเล่น ท่องระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย เหล่านี้กฎหมายกำหนดให้ตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการ จะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้มิได้ และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินจะต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้น

กฎหมายจัดสรรที่ดินยังได้กำหนดให้ผู้จัดสรรต้องจัดหาธนาคารเพื่อทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาไว้อีกในวงเงินร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการ เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้จัดสรรต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ในโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี และสามารถใช้งานได้

หากปรากฏว่าสาธารณูปโภคในโครงการเกิดการชำรุดเสียหายไม่อยู่ในสภาพที่จะสามารถใช้การได้ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสามารถมีคำสั่งให้ผู้จัดสรรปรับปรุงซ่อมแซม หากผู้จัดสรรฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งก็ต้องถูกดำเนินคดีตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน และคณะกรรมการสามารถเรียกค้ำประกันจากธนาคารไปดำเนินการปรับปรุงซ่อมแซมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ทันที

จากหลักการดังกล่าว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมักจะตั้งคำถามว่าแล้วการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคว่าจะทำอย่างไร ถูกต้องตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ หรือภายหลังการจัดทำแล้วเสร็จทั้งโครงการ ใครจะเป็นผู้กำกับดูแลและตรวจสอบ หรือผู้จัดสรรสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้หรือไม่

กรณีนี้ กฎหมายจัดสรรที่ดินได้กำหนดไว้แล้วว่าให้เป็นหน้าที่ของคณะกรรมการที่ต้องทำหน้าที่ตั้งแต่เริ่มตรวจการจัดทำและการบำรุงรักษาให้คงสภาพดีและสามารถใช้ประโยชน์ได้ ตลอดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรยังคงต้องมีหน้าที่อยู่และไม่สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้เนื่องจากเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรตามกฎหมาย

จะเห็นว่ากฎหมายจัดสรรที่ดินมีมาตรการในการคุ้มครองสิทธิแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในส่วนของสาธารณูปโภคในโครงการเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับประโยชน์สูงสุดจากการใช้สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรได้โฆษณาขายและให้คำมั่นไว้ในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ