ลงทุนภาครัฐ ปลุกอสังหาฯ คึก

การลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐนอกจากจะช่วยผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตได้ตามที่รัฐบาลตั้งความหวังไว้แล้ว ในภาคอสังหาริมทรัพย์โครงการลงทุนต่างๆ เหล่านี้ยังมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อศักยภาพการพัฒนา และราคาที่ดิน วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ บริษัทที่ีปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินภาพการเปลี่ยนแปลงของที่ดินในปี 2560 อันเกิดจากการลงทุนเมกะโปรเจกต์ โดยระบุว่า ที่ดินตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจกต์ และรถไฟฟ้าสายไหมในเมืองหลวงที่จะเริ่มก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม สายสีชมพู สายสีเหลือง เป็นต้น จะมีทั้งนักลงทุนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ซื้อกันอย่างคึกคัก แต่ก็ต้องพิจารณาบทเรียนจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงมาประกอบการตัดสินใจซื้อด้วย

ทั้งนี้ ทําเลสําคัญๆ จะขยับออกจากเขตชั้นใน (Inner Area) และทำเลในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เนื่องจากราคาที่ดินสูงถึงตารางวา (ตร.ว.) ละ 2 ล้านบาท ทำให้คอนโดมีราคาสูงถึงตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 3-4 แสนบาท กําลังซื้อส่วนใหญ่จึงซื้อไม่ไหว จําเป็นต้องขยับออกไปยังทำเลในเขตต่อเมือง (Intermediate Area) เช่น ย่านรัชดาภิเษก ลาดพร้าว พหลโยธิน บางซื่อ บางกะปิ บางนา จรัญสนิทวงศ์ รัชดาฯ-ท่าพระ เป็นต้น ซึ่งเดินทางเข้าเมืองไม่ไกลมาก

ส่วนทําเลเขตชั้นนอกคนคงเริ่มเห็นความจริงจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่มีราคาค่าโดยสารที่แพงทำให้คนไม่นิยม การพัฒนาในพื้นที่นอกเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่อาจไม่มากดังที่คิด แต่ราคาที่ดินก็คงเพิ่มได้ระดับหนึ่ง เนื่องจากฐานราคาที่ดินที่ตํ่า เช่น บริเวณสถานีคูคต ก่อนมีรถไฟฟ้าที่ดิน ตร.ว.ละ 5 หมื่นบาท ขณะนี้ขยับไปเป็น ตร.ว.ละ 1 แสนบาทแล้ว แต่ราคาจะขยับไปได้ถึงไหน ต้องระวังอาจไม่ไปถึงดังที่
คาดการณ์กันไว้

นอกจากรถไฟฟ้าแล้ว ยังมีเมกะโปรเจกต์อื่นๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดิน เช่น แผนการขยายบินสุวรรณภูมิเฟส 2 การขยายสนามบินต่างๆ ในหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา (สนามบินอู่ตะเภาพัฒนาเป็นสนามบินพาณิชย์) ภูเก็ต เชียงใหม่ เป็นต้น การพัฒนาของเมืองชายแดนสําคัญๆ เช่น แม่สอด สระแก้ว เชียงของ หนองคาย สะเดา ด่านนอก ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยสําคัญต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในหัวเมือง

สำหรับบางเมืองในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โรงแรมอาจจะไม่พอรองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากการขยายตัวของสนามบิน และการขยายตัวของการท่องเที่ยว เช่น พัทยา ทําเลโซนนาจอมเทียน สัตหีบ ที่มีโครงการใหญ่ๆ เกิดขึ้น เช่น สนามบินอู่ตะเภา รถไฟความเร็วสูง สถานีพัทยา ย่านนาจอมเทียน ราคาที่ดินย่านนี้ฝั่งติดทะเลจาก ตร.ว.ละ 5-6 หมื่นบาท ปรับเป็นเกือบๆ 1 แสน/ตร.ว. และน่าจะเพิ่มได้อีกมาก ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามซึ่งเป็นโซนพัฒนาบ้านจัดสรร ที่ดินปรับจากตารางวาละ 1 หมื่นบาท เพิ่มเป็น 2-3 หมื่นบาทแล้ว

โครงการรถไฟความเร็วสูงสายพัทยา หัวหิน โคราช (เขาใหญ่) พิษณุโลก เชียงใหม่ หากเกิดขึ้นได้จริง ย่อมส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทําเลดังกล่าวมาก เนื่องจากการเดินทางที่รวดเร็วขึ้น คนอาจไปซื้อบ้านอยู่ที่พัทยา เขาใหญ่ ซึ่งเดิมเป็นบ้านพักตากอากาศอาจเปลี่ยนมาเป็นบ้านอยู่อาศัย เนื่องจากสามารถเดินทางมาทํางานในกรุงเทพฯ ได้ในเวลาแค่ 1 ชั่วโมง อันจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ คึกคักอย่างมาก อีกทั้งถ้าอุปทานในตลาดยังถูกจำกัดด้วยกฎหมายผังเมือง อย่างเช่น เขาใหญ่ แต่อุปสงค์อาจเพิ่มเป็นเท่าจึงน่าสนใจมาก

อย่างไรก็ดี ต้องขึ้นอยู่กับค่าโดยสารด้วยเช่นกัน หากเก็บตามต้นทุนจริงตามระยะทางกิโลเมตรละ 2-3 บาท เที่ยวหนึ่งราคา 300-400 บาท ตลาดอาจคึกคักได้แค่ช่วงวันหยุด แต่หากเก็บค่าโดยสารให้ถูกลง โดยใช้วิธีการหารายได้จากการพัฒนาอสังหาฯ รอบสถานีมาทดแทน โดยการแก้กฎหมายเวนคืนให้สามารถนําที่ดินมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ กําลังซื้อจะเพิ่มขึ้นอีกมาก และกลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยสำคัญของคนกรุงเทพฯ อสังหาฯ ที่พัฒนาแล้ว ก่อสร้างได้แล้ว หรือมีใบอนญาตแล้วจะได้ประโยชน์มาก เพราะปัจจุบันมีกฎหมายผังเมืองควบคุม

ข้อควรระวังในการลงทุนที่ดินหรือแม้แต่ที่ดินที่ถือครองอยู่แล้ว ต้องจับตาดูการเปลี่ยนแปลงสำคัญของข้อกฎหมาย ได้แก่ กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายเฉพาะบริเวณ เป็นต้น ที่จะมีผลต่อราคาที่ดินในอนาคต เช่น บางแห่งมีจะผังเมืองใหม่ประกาศใช้จํากัดการพัฒนา หรือการก่อสร้างไว้อย่างมาก เช่น เขาใหญ่ นนทบุรี จะมีผังเมืองใหม่ที่ควบคุมการใช้ที่ดินในบางบริเวณ ทําให้ที่ดินที่จะก่อสร้างได้น้อยลงมาก ซึ่งจะส่งผลให้ลดทอนศักยภาพของที่ดินในอนาคตได้