ที่ดินกับรถไฟ

โดย...ศาสตราจารย์ ดร.สุชัชวีร์  สุวรรณสวัสดิ์

รัฐบาลมีนโยบายขยายเครือข่ายระบบขนส่งมวลชนทางราง ทั้งรถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง และรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพราะสาธารณูปโภคพื้นฐานเพื่อการขนคน ขนของ และการขยายเครือข่ายเชื่อมโยงภายในเมืองและระหว่างเมือง มีความจำเป็นต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ทำให้หน่วยงานที่รับผิดชอบทั้งการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ต้องเร่งดำเนินการก่อสร้างหลายโครงการพร้อมกัน

แต่การมองระบบขนส่งมวลชนทางราง มองเพียงเฉพาะเรื่องงานก่อสร้าง การบริหารสัญญา และการให้สัมปทานเดินรถ  เพื่อให้โครงการเกิดขึ้นเร็วที่สุดนั้นถือว่ายังไม่ครบถ้วน เพราะยังไม่ได้ประโยชน์อย่างสมบูรณ์ ควรต้องมองเรื่องการก่อสร้างควบคู่กับการพัฒนาที่ดินด้วย ตั้งแต่เริ่มแรกของการคิดทำโครงการ หากคิดแยกกันดังที่เป็นอยู่ ก็จะเสียโอกาสมหาศาล

ปัจจุบัน รฟท.มีที่ดินประมาณ 2 แสนกว่าไร่ เป็นขอบเขตทางประมาณ 80% นอกนั้นเป็นที่ดินอื่นอีก 3 หมื่นกว่าไร่ ซึ่งอยู่ใน กทม.และปริมณฑลเกือบ 3,000 ไร่ มีรายได้จากค่าเช่าทั้งประเทศประมาณ 2,000 ล้านบาท/ปี โดยมาจากที่ดินหลักๆ เพียงไม่กี่แปลง เช่น ที่ดินจตุจักร ลาดพร้าว และรัชดาฯ ปัจจุบันรัฐบาลจึงมีแนวความคิดให้ตั้งบริษัทลูก รฟท. หรือให้เอกชนเข้ามาช่วยบริหารสินทรัพย์ เพราะจะมีประสิทธิภาพมากกว่าที่ รฟท. ต้องลงมาทำเอง โดยหวังว่าจะมีรายได้จากที่ดินที่ไม่ใช่ขอบเขตการเดินรถมากขึ้น

เมื่อมองว่าที่ดินย่านกลางเมือง หรือ “ทำเลทอง” หากใครเป็นเจ้าของก็ร่ำรวย แต่หากใครเป็นเจ้าของทั้งทางรถไฟและที่ดิน เขาจะเนรมิตที่ดินว่างเปล่า ที่ดินตาบอด ที่ไร้ผู้คน ไร้คุณค่า และไร้ราคา กลายเป็นสินทรัพย์มูลค่ามหาศาล กลายเป็นเมืองใหม่ และกลายเป็นย่านที่มีผู้อยู่อาศัยเป็นแสน หรือเป็นล้านคนได้ ผมจึงถือว่านี่คือ “ทำเลเพชร” ที่สร้างขึ้นเองได้ และยังได้ผลตอบแทนมากยิ่งกว่ามีทำเลทองหลายสิบเท่าหลายร้อยเท่า เพราะสามารถวางแนวเส้นทางและตำแหน่งของสถานีรถไฟบนที่ดินที่ต้องการได้

ดังนั้น ที่ดินบริเวณสถานีรถไฟจึงไม่ควรถูกมองข้ามไป โดยเฉพาะในเขตเมืองและปริมณฑล อาจสร้างใหม่โดยชั้นล่างเป็นสถานีขายตั๋ว ชั้นบนเป็นห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม มูลค่าจะเพิ่มขึ้นมหาศาล ยิ่งหากจะวางแนวเส้นทางเพิ่มขึ้นใหม่ ก็ยังสามารถวางให้ผ่านที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐ และเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าร่วมลงทุน หรือหากใครต้องการมีสถานีรถไฟในที่ดินของตนก็สามารถทำได้ หากให้ประโยชน์กลับคืนแก่รัฐที่เหมาะสม เป็นการดึงดูดให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชน และลดการพึ่งพาภาครัฐ

นอกจากนั้นกฎหมายที่เป็นอุปสรรคก็ควรแก้ไข เช่น ปัญหาการพัฒนาที่ดินที่ได้จากการเวนคืน เพื่อสร้างผลตอบแทนเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ ก็ควรคิดว่าเมื่อสร้างสถานีและระบบรถไฟฟ้าได้สมบูรณ์ ตรงตามวัตถุประสงค์ที่เวนคืนแล้ว สิ่งที่นอกเหนือเพิ่มเติม เช่น การใช้พื้นที่เพื่อพัฒนาต่อยอด ก็ไม่ควรมีข้อจำกัด และสามารถให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาตั้งแต่ต้นได้ น่าจะเป็นประโยชน์แก่ประเทศมากกว่าผลเสีย ดังตัวอย่างในญี่ปุ่นที่เอกชนเป็นผู้ลงทุนระบบราง และได้ผลประโยชน์จากการพัฒนาที่ดินกลับมา โดยรัฐเป็นผู้กำกับนโยบายเรื่องค่าโดยสารและแนวเส้นทาง แบบนี้คงมีเอกชนสนใจช่วยลงทุนในหลายโครงการแน่นอน

การจะสร้างมูลค่าเพิ่มจากระบบขนส่งมวลชนทางราง จึงจำเป็นต้องมองทั้งภาพกว้างและภาพลึก เพราะต้องเชื่อมโยงกันหลายมิติ ทั้งเรื่องการก่อสร้าง การแก้ปัญหาเรื่องการเดินทาง การพัฒนาที่ดิน และการลงทุนโดยเอกชน อีกทั้งทางด้านกฎหมายที่จะต้องมุ่งส่งเสริมให้เกิดทั้งการลงทุนและการควบคุมอย่างเป็นธรรม

เชื่อได้ว่าอนาคตไทยด้านการขนส่งมวลชนควบคู่กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสดใสแน่นอน