จับตาสมรภูมิอสังหาฯปี’60 คอนโดเปิดศึกชิงตลาดลักซ์ชัวรี่

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

แม้ในปี 2559 ตลาดที่อยู่อาศัยจะจบลงแบบไม่สวยหรูนัก เมื่อต้องเผชิญกับภาวะผันผวนนานัปการจนทำให้ยอดขายและรายได้น่าจะต่ำกว่าเป้าหมายกันเป็นส่วนใหญ่ แต่ในปี 2560 บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เชื่อว่าตลาดน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นกว่าปี 2559 แน่นอน

“คาดว่าเศรษฐกิจโลกน่าจะฟื้นตัวขึ้นในทุกๆ ภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็น สหรัฐอเมริกาและยุโรป ซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้ดีขึ้นด้วย ประกอบกับการพัฒนาโครงการระบบขนส่งมวลชนมีภาพที่ชัดเจนเป็นรูปธรรมมากขึ้น โดยจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ได้แก่ สายสีเหลือง ชมพู ส้ม นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังถือเป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจของนักลงทุน ซึ่งจะช่วยผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2560” นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง คาดการณ์

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น และต้นทุนก่อสร้างที่เริ่มขยับตัวก็เป็นปัจจัยลบที่ต้องระมัดระวัง ซึ่งผู้ประกอบการต้องพิจารณาให้รอบคอบในการซื้อที่ดินในราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีอยู่ในพื้นที่ โดยคาดว่าราคาที่ดินยังมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก 10-30% โดยเฉพาะที่ดินในเมือง และที่ดินตามสถานีรถไฟฟ้า แม้ว่าที่ผ่านมาราคาที่ดินจะปรับขึ้นมาต่อเนื่อง สำหรับระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมน่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมกลางเมืองอาจจะปรับราคาขึ้นอีก 9-10% หลังจากที่ปีนี้ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นมาโดยเฉลี่ย 14%

ขณะที่แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 คาดว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10-15% หรือมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 4.5-5 หมื่นหน่วย ขณะที่อุปสงค์หรือความต้องการซื้อจะอยู่ในระดับเดียวกันคือประมาณ 5 หมื่นหน่วย แต่ถ้าราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวสูงขึ้นความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมก็จะลดต่ำลงไปด้วย 

สำหรับตลาดคอนโดระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ที่มีราคาขายเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป และคอนโดระดับ ลักซ์ชัวรี่ที่มีราคาเฉลี่ย 1.8-2.5 แสนบาท/ตร.ม. จะยังคงเป็นตลาดที่เติบโตได้ แม้ว่ายอดขายจะไม่หวือหวา แต่กำลังซื้อยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจเปิดตัวอีกหลายโครงการในปี 2560 ทั้งนี้ หากไม่นับรวมคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ 98 Wireless ของบริษัท แสนสิริ ที่ราคาขายพุ่งไปถึง 7 แสนบาท/ตร.ม. แล้ว ในปีหน้าจะได้เห็นคอนโดมิเนียมกลางเมืองเปิดขายในราคาที่สูงถึง 4.5 แสนบาท/ตร.ม.

ในส่วนของคอนโดระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีราคา 1-1.7 แสนบาท/ตร.ม. ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงไปได้ค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งเนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการมีกลุ่มลูกค้านักลงทุนต่อเนื่อง และมีช่องทางที่ช่วยขายสินค้ารีเซลให้นักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มนี้น่าจะยังเป็นที่ต้องจับตาในปี 2560 ว่ายังคงมีความต้องการต่อเนื่องหรือไม่ ส่วนตลาดซิตี้ คอนโด ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยงคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนัก ทั้งนี้เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ขนาดห้องจึงกลับมาเป็นปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้

ขณะเดียวกัน บริษัท ซีบีอาร์อี ได้คาดการณ์ว่า ตลอดปี 2560 ตลาดคอนโดมิเนียมและตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับลักซ์ชัวรี่ของกรุงเทพฯ จะเติบโตได้ดีกว่าตลาดระดับกลางและระดับล่าง เนื่องจากผู้ซื้อได้รับผลกระทบที่น้อยกว่าจากความเข้มงวดในการขอสินเชื่อซึ่งส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมชะลอตัว แต่ทั้งนี้อัตราการเติบโตของตลาดจะลดลง เนื่องจากราคาขายที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาส่งผลให้ลูกค้าซื้อได้ยากขึ้น และทำให้จำนวนผู้ที่มีแนวโน้มจะเป็นลูกค้าลดลงตามไปด้วย และจากราคาขายที่สูงขึ้นอย่างมากของโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้คอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่แล้วเสร็จได้รับความสนใจมากขึ้น

ในปี 2560 แม้ว่าตลาดคอนโดและบ้านระดับลักซ์ชัวรี่จะยังมีอนาคตที่ดีกว่าตลาดอื่นๆ แต่การแข่งขันก็จะรุนแรงยิ่งขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการต่างรุกเข้าสู่ตลาดนี้กันอย่างเนืองแน่นจนน่าเป็นห่วง