วิธีเลือกซื้ออสังหาฯ ที่รับประกันผลตอบแทนจากการเช่า

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ

2 บทความที่แล้ว ผมได้แนะนำเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ 10 ข้อ และการเลือกซื้อแบบห้องชุดแบบ สตูดิโอ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี และยังมีตัวเลือกของอสังหาฯ ที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้

ความยุ่งยากในการที่จะหาคนเช่ามาเช่าอสังหาฯ ที่นักลงทุนได้ซื้อลงทุนไว้ จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ หลายแห่งเล็งเห็นเรื่องเหล่านี้ได้เสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ ขายอสังหาฯ พร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย จะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ

1.ความน่าเชื่อถือของบริษัทอสังหาฯ ดังกล่าวว่าเป็นอย่างไร และมีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหนเพราะว่าจะได้รับผลตอบแทนดังกล่าว ถ้าบริษัท
ดังกล่าวซื่อสัตย์รักษาสัญญาหรือบริษัทดังกล่าวไม่เจ๊ง

2.โครงการมีความน่าสนใจในตัวเองไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ดี มีความต้องการในการเช่า หรือแม้กระทั่งจะขายต่อในอนาคต หลังจากหมดสัญญาที่ทางบริษัทรับประกันได้ไม่ยาก

3.ราคาที่ตั้งขายต้องเหมาะสม โดยเปรียบกับโครงการที่ใกล้เคียงกัน ถ้าราคาใกล้เคียงกัน โครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าย่อมต้องน่าสนใจกว่า เพราะได้ผลตอบแทนที่แน่นอน ไม่เหนื่อยในการหาผู้เช่า (สิ่งที่ควรระวัง คือ บางโครงการเพิ่มราคาขายเข้าไปสัก 20% แล้วมารับประกันการเช่า 3 ปี ปีละ 7% อย่างนี้เป็นต้น พอหมดสัญญาท่านก็ไม่สามารถที่จะหาคนเช่าที่จะให้ค่าเช่าที่สร้างผลตอบแทนสูงแบบนี้ได้ และขายต่อก็อาจจะขาดทุน)

4.คำนวณความเป็นไปได้ของโครงการที่จะนำห้องชุดที่ซื้อไปบริหารจัดการหาคนเช่าในรูปใด มีความเป็นไปได้ที่จะทำได้สำเร็จหรือไม่ ยิ่งรับประกันผลตอบแทนสูงเป็นเวลาหลายปี เพราะว่าถ้าผู้บริหารโครงการบริหารการเช่าไม่ได้เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ ก็จะส่งผลต่อความสามารถในการรับประกันการเช่าตามที่ให้สัญญาไว้ แต่ถ้าเป็นบริษัทที่มีประวัติดีและมีความมั่นคง รวมทั้งซื่อสัตย์ ก็อาจจะไม่มีปัญหาในการจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อ เพื่อรักษาชื่อเสียงเกียรติประวัติของผู้บริหารและบริษัทให้เป็นที่เชื่อถือต่อสาธารณชนทั่วไปด้วย

5.การส่งมอบห้องชุดหลังหมดสัญญา จะมีการปรับปรุงให้ก่อนหรือไม่ ยิ่งการรับประกัน 3-5 ปี พอครบสัญญาสภาพห้องชุดอาจจะมีการทรุดโทรมจากการใช้สอย ถ้าส่งมอบห้องชุดให้ผู้ซื้อ โดยไม่มีการปรับปรุงจะทำให้ผู้ซื้ออาจจะต้องไปปรับปรุงใหม่ เพื่อการปล่อยเช่า หรือขายต่อ นั่นหมายความว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

6.อ่านเงื่อนไขในสัญญาอย่างละเอียดรอบคอบว่ามีเงื่อนไขอะไรหรือไม่ที่เกี่ยวกับการรับประกัน เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหา ถึงแม้คนส่วนใหญ่จะขี้เกียจอ่านสัญญาที่ร่างกันมาหลายหน้า แต่คือการตัดปัญหาในอนาคตที่อาจจะมีการฟ้องร้องกันได้

7.มีทางเลือกในการรับบริหารการเช่าต่อหรือไม่ ถ้ามี จะคิดค่าใช้จ่ายอย่างไร และหรือมีการรับประกันการเช่าในอัตราที่ต่ำกว่าเดิมหรือไม่อย่างไร

8.ถ้าผู้บริหารโครงการจ้างทีมบริหารมืออาชีพที่มีชื่อเสียงมาบริหาร จะสร้างภาพลักษณ์ที่ดีต่อโครงการนั้นจึงทำให้โครงการดังกล่าวเป็นที่รู้จักแพร่หลาย เมื่อหมดสัญญา การที่ผู้ซื้อจะหาคนเช่า หรือขายต่อก็จะทำได้ง่ายขึ้น