กลุ่มภิรัชบุรียุค 4.0 หวังกินยาวมุ่งอสังหาฯเพื่อเช่า

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ถือเป็นผู้บุกเบิก ธุรกิจพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่า รุ่นแรกของกลุ่มภิรัชบุรี สำหรับ ประสาน ภิรัช บุรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท ภิรัชบุรี ที่วันนี้การพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ จะโตเดี่ยวเพียงลำพังด้วยตนเองเหมือนในอดีตนั้นเป็นไปได้ยากเต็มที จำเป็นต้องผนึกหรือร่วมมือกับพันธมิตรอย่างกลุ่มเดอะมอลล์ กรุ๊ป ที่เป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ เนื่องจากมีความชำนาญทางด้านธุรกิจค้าปลีก ขณะที่กลุ่มภิรัชบุรี ถนัดด้านอาคารสำนักงานให้เช่า เป็นการปรับครั้งใหญ่รับเศรษฐกิจในยุค 4.0

เห็นได้จากการพัฒนาโครงการภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานสูง 45 ชั้น ขนาด 4.75 หมื่นตารางเมตร ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้เช่าซึ่งพื้นที่เต็มภายในเวลารวดเร็ว หลังจากเปิดให้บริการเพียง 1 ปี โครงการต่อไปที่อยู่ระหว่างการพัฒนาคือโครงการ ไบเทค บางนา เฟส 2 พื้นที่รวม 7.5 หมื่นตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน 3.2 หมื่นตารางเมตร ที่เหลือเป็นส่วนของพื้นที่จอดรถ เป็นอีกโครงการที่ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ อยู่ระหว่างการตกแต่ง และจะมีการก่อสร้างทางเชื่อมต่อกับโครงการบางกอกมอลล์ อีกบิ๊กโปรเจกต์ของเดอะมอลล์เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ขณะเดียวกันก็มีแผนจะก่อสร้างอาคารสำนักงานในพื้นที่ค้าปลีกดังกล่าวด้วยเช่นกัน 

เวลานี้เขามองเห็นโอกาสมากมาย แต่การพัฒนาโครงการใหม่ๆ ต้องเน้นสิ่งที่ดีสุด ทำได้เร็วสุด แต่เสี่ยงน้อย เพื่อสร้างความมั่นคงยั่งยืน เพราะยังมีที่ดินในมืออีกหลายแปลงทั้งในและต่างจังหวัด นับรวมแล้วเฉียดหลักพันไร่ แต่ก็วางแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคตภายใต้ “มาสเตอร์แพลน” 3-5 ปีข้างหน้า

ประสาน ฉายภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เห็นว่า การพัฒนาอสังหาฯ ในอดีต เริ่มจากการให้เช่าที่ดินว่างเปล่า หรือเรียกได้ว่า เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 1.0 โดยเจ้าของที่ดินจะคิดค่านายหน้าและค่าเช่าเป็นรายปี ด้วยการทำสัญญาเช่า 30 ปี หรือนานที่สุดที่สามารถจดทะเบียนสัญญาเช่าได้ โดยเมื่อลงนามสัญญาเช่าแล้ว เจ้าของที่ดินจะไม่สนใจในผลประกอบการ หรือธุรกิจของผู้เช่า หวังพึ่งเพียงค่าเช่าที่ดิน ซึ่งอาจจะมีการปรับราคาทุกๆ 3-5 ปี ตามแต่ที่จะตกลงกัน 

เมื่อเวลาผ่านไปที่ดินมีราคาสูงขึ้น ธุรกิจอสังหาฯ 2.0 จึงเริ่มขึ้นเป็นระยะที่เจ้าของที่ดินพัฒนาที่ดินเป็นสิ่งปลูกสร้าง ความคาดหวังคือต้องการที่จะให้ที่ดินเกิดความเจริญขึ้น และหวังพึ่งการปรับค่าเช่าและแปลงสัญญาเช่าเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เมื่อเสร็จสิ้นอายุสัญญาเช่าครั้งแรก

การพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ระยะต่อมาคือ 3.0 เจ้าของที่ดินได้เล็งเห็นโอกาสหรือผลประโยชน์จากค่าเช่าที่เต็มเม็ดเต็มหน่วยจากการพัฒนาที่ดินโดยลงทุนก่อสร้างอาคาร เพื่อให้เช่าสิ่งปลูกสร้าง โดยอาจจะพิจารณาสัญญาเช่ามีอายุการเช่า 3 ปี 5 ปี หรือ 10 ปี แต่สูงสุดคือ 15 ปี ภายหลังผลประกอบการคืนทุนจากการก่อสร้างพัฒนาที่ดินส่วนที่เหลือ จากนั้นเป็นผลกำไรเปรียบเสมือนน้ำซึมบ่อทราย

อสังหาริมทรัพย์ในยุค 4.0 นั้น จะเน้นการพัฒนาควบคู่ไปกับการให้บริการอย่างมืออาชีพ เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดนำมาซึ่งรายได้หลากหลายทั้งทางตรงและทางอ้อม และรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยมีการนำนวัตกรรมมาใช้ในการพัฒนาโครงการ รวมถึงการวิเคราะห์โอกาสหรือกลุ่มเป้าหมายเพื่อสร้างโครงการที่มีความต้องการหลากหลาย รองรับกับกลุ่มผู้บริโภคที่แตกต่างกัน มีการคำนึงถึงสุขภาพของผู้ให้บริการ มุ่งการให้ความสนุกสนานและบันเทิง โดยเน้นที่ความเป็นมืออาชีพ 

ทั้งนี้ โครงการใหม่ในอนาคต บริษัทจะไม่เน้น “บิ๊กโปรเจกต์” มูลค่าหลักพันหรือหมื่นล้านบาท แต่จะอยู่ระดับหลัก “ร้อยล้านบาท” เท่านั้น เพราะขอเดินแผนขยายอาณาจักรแบบระมัดระวัง เบื้องต้นจะมีการพัฒนาโครงการภิรัช ทาวเวอร์ แอท สาทร และโครงการ มิกซ์ยูส ซัมเมอร์ ลาซาล (Summer Lasalle) มีทั้งอาคารสำนักงาน ขนาด 1,800-2,000 ตารางเมตร คอมมูนิตี้มอลล์ และโรงแรมบนเนื้อที่ 60 ไร่ ซอยสุขุมวิท 105 (ลาซาล) เชื่อม 107 หลังพบว่าย่านดังกล่าวตลาดมีความต้องการอาคารสำนักงานให้เช่าสูง และหากโครงการแล้วเสร็จ ผนวกกับไบเทค บางนา และส่งผลให้บริษัทสามารถครอบคลุมตลาดย่านบางนาได้มากขึ้น

“โครงการมูลค่าหมื่นล้านคงไม่ทำแล้ว อนาคตเราคงไม่โตก้าวกระโดดแบบนี้แล้ว แต่มุ่งสร้างความมั่นคง ก้าวกระโดดมีโอกาสไหม...มันมีโอกาสไหม ส่วนเรื่องรายได้ใครก็พูดได้ แต่รายจ่ายน่าสนใจกว่า ตัวเลขไม่สำคัญ และการวัดความสำเร็จของธุรกิจวัดที่สุขภาพตนเองดีไหม พนักงานมีความสุขหรือไม่ ดังนั้นในอนาคตจึงต้องการเห็น ภิรัชบุรี ทำอะไรเรียบง่าย ไม่โดดเด่น ดำเนินธุรกิจถูกต้องเป็นธรรม ระมัดระวัง”

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต ยังมองหาที่ดินเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 4 ไร่ เพิ่มเติมด้วย เน้นทำเลใจกลางกรุง โดยการหาพื้นที่มีทั้งดูจากบ้านหรูที่ติดจำนอง เป็นต้น จากปัจจุบันบริษัทยังมีที่ดินแปลงเล็กๆ อีกจำนวนหนึ่งในเส้นสุขุมวิท ส่วนพื้นที่ในต่างจังหวัด เช่น ที่ จ.นครราชสีมา ได้มีการพัฒนาทางด้านการเกษตร  ปัจจุบันกลุ่มภิรัชบุรี เป็นโฮลดิ้งส์ คอมพานี ในส่วนของบริษัท ภิรัชบุรี มีทุนจดทะเบียน 900 ล้านบาท และปี 2558 มีรายได้รวมกว่า 169 ล้านบาท จากปี 2557 มีรายได้กว่า 131 ล้านบาท

ที่ผ่านมา กลุ่มภิรัชบุรี เริ่มพัฒนาอาคารสำนักงานตั้งแต่ปี 2513 เริ่มจากโครงการสมัชชาวาณิช 1 หรือ United Business Center 1 (UBC1) อาคารสำนักงานแห่งแรกบนถนนสาทรเพื่อรองรับความต้องการพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานข้ามชาติในยุคแรก หลังจากนั้นเมื่อปี 2535 ได้มาพัฒนาอาคารสมัชชาวาณิช 2 หรือ UBC 2 อาคารสูง 24 ชั้น ย่านสุขุมวิท เนื้อที่กว่า 3.3 หมื่นตารางเมตร หลังจากนั้นทางกลุ่มยังเป็นผู้พัฒนาศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค เพื่อรองรับอุตสาหกรรมไมซ์ที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2540 เป็นศูนย์ประชุมขนาด 7 หมื่นตารางเมตร

จะเห็นได้ว่า กลุ่มภิรัชบุรี ซึ่งเป็นทีมผู้บริหารคนไทยที่วันนี้กลยุทธ์การดำเนินงานที่เน้นการเติบโตแบบยั่งยืนในระยะยาว โดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุด ตลอดจนเน้นการบริหารงานภายในให้มีมาตรฐานมากขึ้น ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ ที่หลายฝ่ายประเมินว่าธุรกิจรายเล็กจะอยู่ได้ยาก แต่หากมีความมั่นคงก็จะอยู่ได้ยาว