อสังหาฯซีแอลเอ็มวี กัมพูชาโดดเด่นสุด

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเวทีฉายภาพโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน 4 ประเทศกลุ่มซีแอลเอ็มวี อันประกอบด้วย กัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม โดยที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างประเมินว่าในแต่ละประเทศกลุ่มซีแอลเอ็มวีล้วนมีแนวโน้มการขยายตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างสูง แต่ก็มีโอกาสในการลงทุนที่แตกต่างกัน

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ในกลุ่มประเทศซีแอลเอ็มวี กัมพูชา ถือว่ามีความโดดเด่นเป็นอันดับต้นๆ แม้ว่าจะมีประชากรเพียง 15 ล้านคน แต่รัฐบาลเปิดกว้างในการลงทุนให้กับนักลงทุนต่างชาติ และการเจริญเติบโตของจีดีพีสูงถึง 7% ทำให้กัมพูชามีความน่าสนใจในมุมมองของต่างชาติ โดยกลุ่มทุนหลักๆ ที่เข้าไปลงทุน ได้แก่ ไต้หวัน จีน สิงคโปร์ เกาหลี ส่วนญี่ปุ่น เพิ่งเข้าไปเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา

สำหรับเมืองหลักในการลงทุนในกัมพูชามี 3 เมืองได้แก่ พนมเปญ เสียมราฐ และสีหนุวิลล์ โดยพนมเปญอาจไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวหลัก แต่ความเป็นเมืองหลวง ทำให้การลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพนมเปญ กลุ่มอาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีความต้องการที่ดีมาก ส่วนเสียมราฐ จัดเป็นเมืองท่องเที่ยวใหญ่ที่สุดของกัมพูชา เป็นโอกาสสูงของกลุ่มโรงแรม

ขณะที่สีหนุวิลล์ เป็นเมืองริมทะเลระดับไฮเอนด์ที่รัฐบาลกัมพูชาต้องการพัฒนาให้คล้ายภูเก็ต ซึ่งราคาวิลล่าในสีหนุวิลล์ยังไม่สูงมาก เช่น พูลวิลล่า 1 ห้องนอน ราคา 7 ล้านบาท แต่ภูเก็ตสูงถึง 25 ล้านบาท รวมไปถึงภาพรวมราคาอสังหาริมทรัพย์ในทั้งสามเมืองหลักของกัมพูชาก็ยังไม่สูงมาก จึงให้อัตราผลตอบแทนค่อนข้างสูง เช่น กลุ่มที่อยู่อาศัย 8% ออฟฟิศ 7% ค้าปลีก 10% อุตสาหกรรม 8% แต่การลงทุนยังต้องระมัดระวังจำนวนซัพพลาย เพราะไม่ใช่ทุกโครงการจะปล่อยเช่าได้

ด้านตลาดลาว เป็นประเทศที่มีนักลงทุนสนใจมาก แต่ด้วยความที่เป็นตลาดเล็ก ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทยังไม่น่าสนใจมากนัก อาจจะมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ความต้องการขยายตัว จากการที่นักลงทุนต่างชาติเข้าอยู่เพื่อศึกษาการลงทุนจำนวนมาก ส่วนเมืองหลักในการลงทุน ได้แก่ หลวงพระบาง เวียงจันทน์ และปากเซ

โทนี พิคอน กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้งมีโอกาสสูงมาก โดยเมียนมามีจีดีพีสูงสุดในอาเซียน ประมาณ 8.3% ขณะที่ไทย 2.7 โลก 2.4% จีน 6.8% และขนาดประเทศใหญ่เป็นอันดับสองของอาเซียน มีพรมแดนติดประเทศใหญ่หลายประเทศ เช่น จีน อินเดีย และไทย อีกทั้งยังมีแหล่งท่องเที่ยวจำนวนมาก ชายฝั่งทะเล ทรัพยากรน้ำมัน และก๊าซ รวมถึงแร่ธาตุที่ยังมีอีกมาก ทำให้เมียนมาเป็นที่จับตาในการลงทุนมาก

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ดีทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และค้าปลีก มีอัตราการเช่าสูงถึง 70% เนื่องจากความต้องการสูง แต่ซัพพลายน้อยมาก เพราะการเกิดใหม่มีข้อจำกัด อาทิ ต้นทุนสูง ต้องอาศัยเครือข่าย ทำให้การเข้าไปลงทุนในเมียนมา แม้จะน่าสนใจ แต่ต้องรอความชัดเจนของกฎระเบียบ

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า สิ่งที่ท้าทายสำหรับตลาดเวียดนามคือ การก่อสร้างสาธารณูปโภค รถติด โลจิสติกส์ ต้นทุนบริหารสูง ความล่าช้าเรื่องการก่อสร้างเครือข่ายถนนไฮเวย์ โทลล์เวย์ การขยายสนามบินโฮจิมินห์ และฮานอย หรือการล่าสุดเรื่องลงทุนรถไฟฟ้า ส่วนภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่มีมาตรฐานการตีมูลค่าราคา ฯลฯ ทำให้ตัดสินใจได้ยากลำบาก

แม้ว่าตลาดซีแอลเอ็มวีจะยังมีความน่าสนใจลงทุน แต่ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่นักลงทุนต้องศึกษาอย่างรอบคอบ