ฉายภาพ 21 ปีกทม. คอนโดพุ่ง600%

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เว็บไซต์พร็อพทูมอร์โรว์ เปิดเวทีสัมมนา "โอกาสอสังหาฯ กรุงเทพฯ จตุรทิศ เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผนรถไฟฟ้าระยะ 2" ฉายภาพการขยายตัวของรถไฟฟ้าที่มีผลให้เกิดคอนโดมิเนียมจำนวนมากตั้งแต่ในอดีตและมีแนวโน้มจะขยายตัวต่อเนื่องในอนาคต

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล กล่าวว่า จากการสำรวจคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2538 จนถึง ส.ค. 2559 หรือประมาณ 21 ปีในกรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินเกิดใหม่เพิ่มขึ้นจากอดีต 184,234 ยูนิต ส่วนนอกเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 250,986 ยูนิต ซึ่งมากกว่าตามแนวรถไฟฟ้าเพราะเมื่อไม่กี่ปีมานี้มีผู้ประกอบการรายใหญ่เปิดโครงการขนาดใหญ่ 1,000 ยูนิตขึ้นไปบริเวณชานเมืองมากขึ้น

สอดคล้องกับการสำรวจพบว่า คอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 600% หรือเพิ่มขึ้น 292,836 ยูนิต ส่วนใหญ่เกิดใหม่หลังปี 2548 ซึ่งเป็นช่วงที่รถไฟฟ้ามีผู้ใช้บริการมากขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าบูมมาก ส่วนรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ช่วงที่เพิ่งเริ่มก่อสร้างจะยังมีคอนโดมิเนียมเกิดไม่มาก แต่จะมากขึ้นตอนรถไฟฟ้าก่อสร้างใกล้เสร็จ และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังจากรถไฟฟ้าวิ่งแล้ว

อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่งของการเกิดรถไฟฟ้าที่นอกจากทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้นแล้ว หลายองค์ประกอบในการอยู่อาศัยก็หายไป เช่น ตึกแถวเก่า โรงเรียน ปั๊มน้ำมัน ฯลฯ ด้วยเพราะถูกกว้านซื้อไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเกือบหมด

ขณะที่การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ต้องจับตา "ผังเมือง กทม." โดย วันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ผังเมืองเป็นเครื่องมือในการสร้างความสมดุลให้กับเมือง โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีด้วยกัน 4 ผัง คือ 1.ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ผังสีและเอฟเออาร์) 2.ผังโครงข่ายคมนาคม 3.ผังสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ และ 4.ผังพื้นที่โล่งและพื้นที่สีเขียว ซึ่งการที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังจะมีรถไฟฟ้าแบบครบลูป ภาคเอกชนอาจจะมองว่าควรปรับเปลี่ยนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับโครงข่ายคมนาคมมากที่สุด

ขณะที่ในความเป็นจริงผังเมืองต้องตอบทุกโจทย์ ต้องดูทุกอย่าง ไม่สามารถเอาผังคมนาคมเป็นตัวนำได้เพียงอย่างเดียว เพราะต้องมองเรื่องสิ่งแวดล้อมด้วย โดยหากภาครัฐปรับเปลี่ยนให้มีการพัฒนามากขึ้น แต่ไม่มีสาธารณูปโภคและสาธารณูปการก็จะกลายเป็นปัญหาในอนาคต โดยเฉพาะเรื่องความปลอดภัยของพื้นที่บริเวณนั้น เช่น กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ปัจจุบันไม่มีสถานีดับเพลิง ไม่มีโรงพยาบาลเลย ถ้าให้เกิดคอนโดมิเนียมจำนวนมากๆ แล้วไม่มีการผลักดันให้เกิดสาธารณูปการตาม ถือเป็นความเสี่ยงในการอยู่อาศัยมาก

อย่างไรก็ตาม ผังเมืองก็พยายามปรับเปลี่ยนในหลายประเด็นให้เหมาะกับสถานการณ์จริง โดยโครงข่ายคมนาคม ต้องวางผังให้พื้นที่รอบสถานีรองรับคนจำนวนมหาศาลได้ เช่น สถานีสุดท้ายของเส้นทาง สถานีเชื่อมต่อ ต้องวางแผนเรื่องที่จอดรถส่วนบุคคล รถแท็กซี่ รถเมล์ หรือแม้แต่สถานีบางซื่อที่ในอนาคตจะเป็นจุดศูนย์รวมของรถไฟฟ้าหลายสายที่จะมีคนหมุนเวียนกว่า 1 แสนคน/วัน จะต้องศึกษาว่าคนมาอยู่อาศัยหรือมาต่อรถ เพื่อผังเมืองจะได้วางแผนได้ถูกต้อง

สมประสงค์ สัตยมัลลี ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ของหน่วยงานภาครัฐ เพื่อลดความซ้ำซ้อนในการเดินทางของภาคประชาชน เพราะปัจจุบันประชาชนจำนวนมากต้องเดินทางหลายต่อ

ดังนั้น ในปี 2560 ภาครัฐจึงมีนโยบายที่จะศึกษารถไฟฟ้า ระยะที่ 2 ซึ่งจะเป็นเส้นทางฟีดเดอร์ขนคนเข้าเมืองและขนคนออกนอกเมือง เชื่อมต่อกับระยะที่ 1 ที่เป็นรถไฟฟ้า 10 เส้นทางที่อยู่ระหว่างดำเนินการในปัจจุบัน โดยรถไฟฟ้าระยะที่ 2 ยังไม่ใช่แผนระยะสั้น เพราะต้องใช้เวลาศึกษาอีกนาน และต้องรอให้ระยะที่ 1 ดำเนินการเสร็จก่อน

ทั้งนี้ ระบบรางจะเข้ามาเป็นทางเลือกให้คนกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะปัจจุบันจำนวนรถที่จดทะเบียนในกรุงเทพฯ มีมากถึง 7 ล้านคัน คิดเป็น 4.4 เท่าของถนน