ส่องกรุงเทพฯโซนตะวันออก ทำเลกรุงเทพกรีฑาจ่อคิวบูม

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดบ้านแนวราบโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็น ย่านพัฒนาการ ย่านมอเตอร์เวย์ ย่านศรีนครินทร์ ย่านอ่อนนุช ถือว่าฮอตมากๆ ส่วนหนึ่งอาจเป็นอานิสงส์มาจากหลังน้ำท่วมใหญ่ เมื่อปลายปี 2554 ที่ย่านนี้ไม่ได้รับผลกระทบเลย ทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยย่านนี้ดีมาก และมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง

ขณะที่บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา แม้จะอยู่ใกล้เคียงกับบริเวณดังกล่าว แต่ที่ผ่านมายังมีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อยมาก ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะหาที่ดินเปล่าพร้อมพัฒนาค่อนข้างยาก และอีกส่วนหนึ่งสภาพถนนปัจจุบันยังเป็นถนนขนาดเล็กประมาณ 2-4 เลน

แต่ในอนาคตอันใกล้นี้กำลังจะมีหลายปัจจัยบวกที่สนับสนุนให้ถนนบริเวณนี้และพื้นที่ใกล้เคียงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างทางหลวงท้องถิ่นสายเชื่อมระหว่างถนนศรีนครินทร์กับทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 3119 ของสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ซึ่งจุดเริ่มต้นจะอยู่บริเวณถนนศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา จนถึงถนนเจ้าคุณทหาร (ช่วงใกล้กับจุดตัดถนนร่มเกล้า)

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท แสนสิริ ระบุว่า ย่านกรุงเทพกรีฑา ย่านลาดกระบัง-มีนบุรี ย่านสวนหลวง-บางกะปิ จะได้อานิสงส์จาก 2 โครงการสำคัญ ทั้งโครงการดังกล่าวที่เรียกกันสั้นๆ ว่า โครงการถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ที่จะแล้วเสร็จปลายปี 2560 ซึ่งจะเป็นถนนเส้นทางหลักแทนถนนกรุงเทพกรีฑาในปัจจุบัน และโครงการอุโมงค์ทางลอด พัฒนาการ-รามคำแหง ที่จะแล้วเสร็จในปี 2561 ทำให้ย่านนี้มีความโดดเด่นทางด้านการคมนาคมที่สะดวกสบายมากขึ้น เดินทางไปยังพระราม 9 เพชรบุรี รามคำแหง และรัชดาภิเษก ด้วยทางด่วนศรีรัช ใช้เวลาประมาณ 15-30 นาที เพื่อเชื่อมต่อเข้าเมืองไปยังถนนสุขุมวิท เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ชั้นใน หรือจะไปทางฝั่งสมุทรปราการก็ได้

นอกจากนี้ บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑายังใกล้สนามบิน ใกล้แอร์พอร์ต ลิงค์ ในอนาคตยังใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะผ่านเส้นศรีนครินทร์ และปัจจุบันยังมีโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเชนโรงเรียนนานาชาติชื่อดังจากประเทศอังกฤษมาเปิด ยิ่งจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นมาก ทั้งจากกลุ่มคนที่ซื้ออยู่เอง รวมถึงจะทำให้มีความต้องการเช่าจากอาจารย์หรือบุคลากรที่ทำงานในโรงเรียนนานาชาติแห่งนี้ด้วย โดยประเมินว่าที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าย่านนี้มีโอกาสได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าราว 6%

สำหรับแนวการพัฒนาที่อยู่อาศัยย่านกรุงเทพกรีฑาเดิม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเลือกจุดที่อยู่ใกล้กับทางออกไปมอเตอร์เวย์ แต่เวลานี้มีถนนตัดใหม่อย่างศรีนครินทร์-ร่มเกล้า และปัจจัยบวกต่างๆ ทำให้อัตราการขายที่อยู่อาศัยย่านนี้ดีมาก มีบริษัทรายใหญ่ๆ เข้ามาพัฒนาในพื้นที่มากขึ้น เช่น บริษัท แสนสิริ ได้ปักธงโครงการย่านกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ ด้วยกัน 3 แห่ง ได้แก่ เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา มียอดขาย 60% เศรษฐสิริ อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ ปัจจุบันใกล้ปิดการขาย เหลือเพียง 7 ยูนิต และ เศรษฐสิริ-พัฒนาการ มียอดขายแล้ว 60% โดยกลุ่มลูกค้ามีทั้งคนที่ทำงานในเมือง คนที่ทำงานย่านนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง และคนทำงานในสนามบินสุวรรณภูมิ

ด้านฝ่ายวิจัย บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค รายงานว่า โครงการศรีนครินทร์-ร่มเกล้า มีด้วยกัน 7 ช่วง จะทยอยเปิดใช้บางส่วนในปี 2560 และเสร็จสมบูรณ์ในปี 2561 ซึ่งจะทำให้การคมนาคมบริเวณนี้สะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะการเดินทางเข้าเมือง โดยบริเวณฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เป็นการเติบโตรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนที่อยากอยู่ใกล้เมือง เป็นย่านที่อยู่อาศัยราคาสูงที่มียอดขายที่ดีมาก แม้ว่าที่ผ่านมา เพอร์เฟคฯ จะยังไม่มีโครงการในย่านกรุงเทพกรีฑาเลย แต่จากการสำรวจยอดขายโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นในบริเวณใกล้เคียง เช่น ถนนศรีนครินทร์ บางนาตราด ล้วนเป็นบ้านระดับราคาสูงที่ขายดีมาก

อย่างไรก็ตาม หากวิเคราะห์จากโครงการของเพอร์เฟคฯ เอง บริเวณมอเตอร์เวย์ที่ปิดการขายไปเมื่อ 3 ปีที่แล้ว มียอดขายมากถึงปีละ 1,000 ล้านบาท คาดว่าอีก 2 โครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในย่านกรุงเทพกรีฑา ได้แก่ เพอร์เฟค เพลส 38 ไร่ มูลค่า 900 ล้านบาท และเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ 98 ไร่ 3,700 ล้านบาท จะสร้างยอดขายให้ปีละ 1,000 ล้านบาทเช่นกัน

ถือเป็นอีกพื้นที่ที่จะได้ปัจจัยบวกจากถนนตัดใหม่ และการเชื่อมต่อกับถนนสายหลัก รวมถึงระบบขนส่งมวลชน กลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดีอย่างสมบูรณ์