ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (5)

ผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าบทความ 4 ตอนที่ผ่านมา คงจะทำให้ท่านผู้อ่านพอจะเข้าใจภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะมีการบังคับในปีภาษีหน้ากันแล้ว และเข้าใจความแตกต่างระหว่างภาษีโรงเรือน และที่ดิน รวมทั้งภาษีบำรุงท้องที่ กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งภาษีตัวหลังจะมาแทนที่ 2 ภาษีตัวหน้า

จริงๆ แล้วถ้าผู้เสียภาษีจะสนใจรายละเอียดของภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตนเอง และบริหารจัดการภาษีให้ดี ก็จะช่วยประหยัดภาษีได้เป็นอย่างดี ยิ่งรัฐบาลกำลังอนุญาตให้บุคคลธรรมดา 1 คน สามารถที่จะจดทะเบียนนิติบุคคลได้ และเพื่อเป็นการส่งเสริมให้บุคคลธรรมดาประกอบธุรกิจในรูปนิติบุคคล ทางรัฐจะให้การยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้แก่บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สินอื่นๆ ให้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วน นิติบุคคลที่จดทะเบียนจัดตั้งวันที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบ จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2560

นอกจากนี้ยังจะยกเว้นภาษีเงินได้ให้บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่มีทุนชำระแล้วในวันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชีไม่เกิน 5 ล้านบาท และมีรายได้ในรอบระยะบัญชีไม่เกิน 30 ล้านบาท สามารถนำรายได้อันเกิดจากการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล รายจ่ายค่าทำบัญชี และค่าสอบบัญชีหักเป็นรายจ่ายได้ 2 เท่า เป็นเวลา 5 ปีระยะเวลาบัญชี นับตั้งแต่ที่ได้รับการจดทะเบียนบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นๆ ผู้ที่มีรายได้ในเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษีมีทางเลือกเพิ่มขึ้นมาอีก 1 ทางเลือก จากเดิมเป็นบุคคลธรรมดา หรือทางเลือกใหม่คือ การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ก็คงต้องขึ้นกับว่า เมื่อคำนวณภาษีที่คาดว่าจะเสียในอนาคต แบบใดจะทำให้ท่านประหยัดกว่ากัน

กลับมาที่ผลกระทบของภาษีที่ดินที่จะมีต่อบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เห็นได้ชัดคือ ที่ดินที่เดิมเก็บไว้เป็น แลนด์แบงก์รอจังหวะดีๆ ค่อยนำมาพัฒนาซึ่งที่ดินบางแปลง อาจจะถือครองเกินกว่า 3 ปี เสียด้วยซ้ำ เมื่อมีภาษีที่ดินออกมา จึงมีการร้องแรกแหกกระเชอ เมื่อเห็นเพดานที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ในเบื้องต้นที่มีเพดานเรียกเก็บที่อัตรา 5% โดย 3 ปีแรกที่จะเก็บ 1% ปีที่ 4-6 จะเรียกเก็บ 2% ปีที่ 7 ขึ้นไปเรียกเก็บที่ 3% โดยอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในภายภาคหน้าได้ถึง 5% ขึ้นอยู่กับรัฐบาลชุดไหนจะเรียกเก็บเต็มเพดานที่กำหนดไว้ที่ 5% แต่กรณีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รัฐเมตตาให้ โดยเว้นไม่เก็บภาษีดังกล่าวถ้าไม่เกิน 3 ปีแล้ว จากการเรียกร้องของบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต่างๆ

จริงๆ แล้วการที่รัฐเรียกเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ในอัตราเพดานสูงที่สุด เมื่อเทียบกับที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรกรรม หรือพักอาศัย และหรือพาณิชยกรรม ก็เพื่อมิต้องการให้เกิดการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไร ซึ่งเป็นสิ่งที่ถูกต้องและการยกเว้นให้แก่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินโดยไม่ได้ทำประโยชน์ไม่เกิน 3 ปี ผมไม่ค่อยเห็นด้วย เนื่องจากเมื่อดูตัวเลขคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าปี 2559 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 60,410 ยูนิต ในขณะที่แนวราบ ประมาณ 44,450 ยูนิตสำหรับในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

แต่เมื่อนำอสังหาฯ ทั่วทั้งประเทศ ผมไม่มีตัวเลข แต่พอจะคาดเดาได้จากอัตราที่ยอดขายอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล : ที่เหลือทั่วประเทศ = ประมาณ 45-55 ถึง 55-45 ด้วยเทคโนโลยีในการสร้างอสังหาฯ แนวราบ ที่หลายบริษัทใช้พรีคาสต์ ทำให้สามารถสร้างบ้านเสร็จได้เร็วมาก โดยบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ยังเคลมว่าสามารถสร้างอสังหาฯ แนวราบได้เสร็จภายใน 2-4 เดือน ขึ้นอยู่ว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ในขณะที่คอนโดไม่เกิน 8 ชั้น บางบริษัทจดทะเบียนใน ตลท.อีกเช่นกัน ก็สามารถที่จะสร้างเสร็จภายในประมาณ 1 ปี ส่วนคอนโดที่เป็นตึกสูง ก็ต้องใช้เวลามากหน่อย อาจจะประมาณ 2-3 ปี ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้น และขนาดของโครงการ และระยะเวลาอีกส่วนหนึ่งก็อาจจะต้องเสียไปกับการขอการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมเวลากันแล้ว โดยเฉลี่ยการพัฒนาอสังหาฯ ทั้งแนวราบและแนวสูง น่าจะอยู่ที่เฉลี่ย 1-2 ปี และบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เอง ก็เริ่มขายโครงการตั้งแต่ยังไม่ได้ EIA เสียด้วยซ้ำ จึงมีเวลาขายตั้งแต่โครงการยังเป็นกระดาษจนกระทั่งโครงการแล้วเสร็จ และระหว่างช่วงเวลานั้น บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่ก็จะมีการปรับราคาขึ้นไปเป็นระยะ ถึงแม้จะยังขายไม่หมดก็ตาม ซึ่งปกติช่วง 2-3 ปี บริษัทเหล่านี้ก็จะมีการปรับราคาขึ้นไปอย่างน้อย 5-30% เสียด้วยซ้ำ ดังนั้น รัฐไม่ควรจะยกเว้นให้สำหรับการถือครอง 3 ปี ถ้าจะยกเว้นจริงๆ ก็ไม่ควรเกิน 1 ปี ลองดูกำไรของบริษัทอสังหาฯ ใหญ่ๆ ในตลาดหลักทรัพย์สิครับว่าอู้ฟู่กันขนาดไหน

เนื้อที่หมดแล้ว ไว้มาต่อตอนหน้ากันครับ