3อสังหาฯเปิดศึกคอนโดต่ำล้าน ปักธงย่านสำโรงวัดกำลังซื้อ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เปิดฉากตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 2559 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เริ่มเข็นโครงการใหม่ออกมาชิมลางกำลังซื้อ หลังจากที่ครึ่งปีแรกผู้ประกอบการส่วนใหญ่เปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมน้อยมาก เพราะเร่งระบายสต๊อกสินค้าพร้อมอยู่ให้ทันกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ครึ่งปีหลังมีแนวโน้มว่าในหลายทำเลฮอตของตลาดคอนโดมิเนียมมีโอกาส “ใหญ่” ชน “ใหญ่” อย่างเลี่ยงไม่ได้จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า ทำเลร้อนแรงประเดิมต้นไตรมาส 3 อยู่ที่ย่านสุขุมวิท 113 หรือย่านวัดด่านสำโรง ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สถานีสำโรง ที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม 3 ราย พร้อมใจกันเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในซอยนี้ในเดือน ก.ค.นี้ ในราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 1 ล้านบาททั้งหมด ประเดิมด้วย “เจ้าพ่อคอนโด” อย่างกลุ่มแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ส่งโครงการลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 113 ลงตลาดด้วยราคาเริ่มต้น 8.99 แสนบาท (ห้องเปล่า)

โครงการดังกล่าวอยู่บนเนื้อที่กว่า 15 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 8 ชั้น 6 อาคาร รวม 1,514 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 22.50-37.00 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยทำเลที่ตั้งอยู่ค่อนไปทางฝั่งศรีนครินทร์เชื่อมต่อไปยังสุขุมวิท 107 หรือซอยแบริ่งได้ ซึ่งนอกจากจะงัดรูปแบบดีไซน์ใหม่ๆ มาเป็นจุดขายแล้ว แอล.พี.เอ็น.ฯ ยังใช้กลยุทธ์จองออนไลน์โครงการนี้เป็นโครงการแรกด้วย

ตามด้วยโครงการเลสโต สุขุมวิท 113 ฝั่งตรงข้ามกับโรงเรียนมัธยมวัดด่านสำโรง ของค่ายบิลด์แลนด์ในเครือกลุ่มผู้รับเหมาพรีบิลท์ ซึ่งเงียบหายจากการเปิดตัวโครงการใหม่ไปพอควร ก็ซุ่มเงียบกลับมาเปิดตัวโครงการนี้ โดยเป็นคอนโดมิเนียมความสูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร ห้องชุด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 26.5 ตร.ม. เริ่ม 999,999 บาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์

ขณะที่อีกหนึ่งโครงการในซอยสุขุมวิท 113 คือ เดอะคิทท์ พลัส สุขุมวิท 113 ของค่ายเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บนพื้นที่ทั้งหมดกว่า 5 ไร่ เป็นอาคารความสูง 8 ชั้น คาดว่าทั้งหมดจะมีราว 1,000 ยูนิต แต่เปิดขายเป็นเฟสแยกตึก แยกนิติบุคคล เฟสแรกราว 500 ยูนิต ห้องชุด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28 ตร.ม. งัดจุดขายราคาเริ่มต้น 9.9 แสนบาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกแบบจัดเต็ม โดยตั้งแต่โครงการอยู่ช่วงต้นซอยสุขุมวิท 113 เช่นกัน หากมาจากปากซอยจะถึงก่อนโครงการเลสโต สุขุมวิท 113 ซึ่งอยู่ติดกัน

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า การแข่งขันในครึ่งปีหลังดุเดือดแน่นอน โดยหากประเมินเพียงย่านสุขุมวิท 113 จะเห็นว่าผู้ประกอบการต่างขนโครงการออกมาอวดโฉมในเวลาใกล้เคียงกันมาก โดยในส่วนของเสนาฯ เอง เดิมจะเปิดตัวเป็นโครงการใหญ่เฉียด 1,000 ยูนิต แต่เมื่อเจอคู่แข่งที่เปิดตัวพร้อมกัน ทำให้ต้องปรับแผน แยกเป็น 2 โครงการย่อยบนพื้นที่ใกล้เคียงกัน และทยอยเปิดเฟสแรกก่อน และจะขยับมาเปิดเร็วขึ้น จากเดิมวางแผนไว้ว่าจะเปิด 30 ก.ค.นี้ อาจขยับมาเปิดเร็วขึ้น เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อ

“แม้จะกังวลว่าซัพพลายบริเวณนี้อาจจะออกมาพร้อมกันมากเกินไป ซึ่งจากการสำรวจในพื้นที่ใกล้เคียงสถานีสำโรงทั้งในซอยสุขุมวิท 113 และฝั่งติดถนนใหญ่ ซัพพลายใหม่คาดว่าจะเกือบ 5,000 ยูนิต แต่เราเลี่ยงการแข่งขันไม่ได้ สิ่งที่ทำได้คือสร้างความต่าง เพราะไม่มีโซนไหนที่ไม่มีคู่แข่ง” เกษรา กล่าว

ปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายปักธงขึ้นโครงการในซอยสุขุมวิท 113 เนื่องจากใกล้สถานีสำโรง ซึ่งเป็นสถานีส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นสายที่ถือว่าดีมาก เพราะวิ่งตรงเข้าสยาม เข้าใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และสถานีสำโรงเป็นสถานีใหม่ที่ถัดจากสถานีแบริ่งเพียงสถานีเดียว และโครงการที่เข้าซอยส่วนใหญ่ราคาจะไม่สูงมาก เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-4.2 หมื่นบาท/ตร.ม. เริ่มต้น 8-9 แสนบาท สอดรับกับกำลังซื้อคนย่านนี้ หากเป็นโครงการติดริมถนนสุขุมวิทและใกล้สถานีมากๆ ราคาขายก็ค่อนข้างสูงไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือเริ่มต้นเฉียด 2 ล้านบาท ซึ่งอาจจะสูงไปสำหรับกำลังซื้อคนย่านนี้

อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ซอยสุขุมวิท 113 เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการนั่นคือ ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์) เป็นอีกหนึ่งทางเลือกด้วย โดยสถานีใกล้สุดทางฝั่งต้นซอยสุขุมวิทคือ สถานีสำโรง (ของสายสีเหลือง) และฝั่งศรีนครินทร์คือ สถานีศรีด่าน

การเปิดตัวโครงการใหม่ชิงกำลังซื้อในเวลาใกล้เคียงกันของผู้ประกอบการมหาชนทั้ง 3 ราย ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังทรงตัว คงต้องวัดดวงกันว่าจะปลุกกำลังซื้อขึ้นหรือไม่