กองอสังหาฯรอด

สศค.ชี้ภาษีที่ดินไม่มีผล ลุ้นบ้านหลังที่2รีดได้3พันล.

โพสต์ทูเดย์ - สศค.เผยภาษีที่ดินใหม่ไม่กระทบกองอสังหาฯ-รีทส์ รัฐหวังเก็บบ้านหลังที่ 2 ได้ 3 พันล้าน “บลจ.” ชี้กองทุนยังน่าสนใจ

นายลวรณ แสงสนิท ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ 2559 ไม่น่าส่งผลกระทบต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีทส์) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานมากนัก เนื่องจากปัจจุบันกองทุนเหล่านี้เสียภาษีโรงเรือนและที่ดินอยู่แล้ว ส่วนกองทุนไหนจะเสียเท่าไรขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างนั้น หากอยู่ในเมืองหรือย่านธุรกิจซึ่งมีราคาประเมินสูง ก็อาจทำให้กองทุนเสียภาษีสูง ต่ไม่น่ากังวลมากนัก

สำหรับผลกระทบจากภาษีฉบับใหม่ที่กำหนดให้ผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาประเมินตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไปต้องเสียภาษีสูงสุดไม่เกิน 5% จะกระทบต่อคนส่วนน้อย เนื่องจากคนส่วนใหญ่ของประเทศถือครองที่ดินในมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ภาษีใหม่จึงช่วยลดความเหลื่อมล้ำและลดการเก็งกำไรที่ดิน

นายลวรณ กล่าวอีกว่า การเก็บภาษีที่ดินแบ่งกลุ่มตามประเภทการถือครองที่ดิน โดยกลุ่มแรกใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่ถูกกระทบ เพราะถือครองที่ดินต่ำกว่าเกณฑ์ แต่จะกระทบผู้ประกอบธุรกิจเกษตรขนาดใหญ่ที่ราคาประเมินเข้าเกณฑ์เสียภาษี ส่วนกลุ่มที่ 2 ที่พักอาศัย มีอัตราการจัดเก็บภาษีไม่เกิน 0.5% โดยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ที่เข้าเกณฑ์ภาษีมี 1 หมื่นยูนิต จากทั้งหมดในประเทศ 22 ล้านยูนิต จึงไม่กระทบกับผู้ที่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มากนักและที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ก็มีจำนวนไม่มาก

“รัฐคาดหวังจะเก็บภาษีจากบ้านหลังที่ 2 ได้ 3,000 ล้านบาท คิดจาก 7% ของผู้ที่มีบ้านหลังแรก ส่วนรายได้จากภาษีบ้านหลังแรก 1,000 ล้านบาท ใกล้ปัจจุบันอยู่ที่ 900 ล้านบาท” นายลวรณ กล่าว

สำหรับกลุ่มที่ 3 ถือครองที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม เก็บภาษีไม่เกิน 2% ซึ่งฐานภาษีจะไม่นำเครื่องจักรมาคำนวณ โดยจะคำนวณที่ดินและโรงงาน หากผู้ประกอบการมีการเสียภาษีที่ดินและโรงเรือนอย่างถูกต้องคาดว่าการเก็บภาษีแบบใหม่จะใกล้เคียงกับแบบเดิม ส่วนกลุ่มสุดท้าย คือ ที่ดินรกร้าง

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาได้พูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และธนาคารเพื่อผ่อนคลายกฎระเบียบบางอย่างให้เหมาะสม โดยยกเว้นและลดหย่อนภาษีให้ 3 ประเภท ได้แก่ 1.ที่ดินที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านและคอนโดมิเนียมหากไม่ได้หาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ 2.ที่ดินอยู่ระหว่างการพัฒนา จะได้รับการยกเว้นภาษี 3 ปี นับจากวันที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร หากเกิน 3 ปี จะเก็บภาษีในอัตราพิเศษที่ 0.05% และ 3.สินทรัพย์รอการขายของธนาคาร (NPA) ได้รับการยกเว้นการเก็บภาษี 5 ปี หากเกินจะเก็บภาษี 0.05%

นายวศิน วณิชย์วรนันต์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย กล่าวว่า ปัจจุบันผลตอบแทนจากพันธบัตรยังอยู่ระดับต่ำ ส่วนตลาดหุ้นยังผันผวนและผลตอบแทนเริ่มจำกัด ทำให้นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนสม่ำเสมอเข้ามาลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จนราคาหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ฉุดผลตอบแทนกองทุนลดเหลือประมาณ 5-7% จากต้นปีอยู่ที่ 8-9%

นางชวินดา หาญรัตนกูล กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.กรุงไทย กล่าวว่า แม้ราคาหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์และรีทส์จะปรับตัวสูงขึ้น แต่ยังลงทุนได้ ส่วนผลกระทบจากภาษีที่่ดินใหม่คาดว่าไม่มาก

ทั้งนี้ ช่วง 6 ปีที่ผ่านมา กองทุนอสังหาริมทรัพย์และรีทส์ของไทยจ่ายเงินปันผลเฉลี่ยปีละ 6%

“หากกองทุนไหนให้ผลตอบแทนเท่ากัน แนะนำให้เลือกกองที่มีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์หรือฟีโฮล เพราะเราเป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้น ขณะที่ฟีโฮลหรือสิทธิการเช่าจะทยอยหมดอายุลง” นางชวินดา กล่าว

นอกจากนี้ บริษัทได้ออกกองทุนเปิดกรุงไทย พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิล (KT-PIF) เสนอขายครั้งแรกวันที่ 11-22 ก.ค. 2559 ลงทุนในรีทส์ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนอสังหาริมทรัพย์และหุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศ โดยจะลงทุนต่างประเทศไม่เกิน 79% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ซึ่งมองว่ารีทส์ในสิงคโปร์และออสเตรเลียน่าสนใจ ส่วนกองทุนที่จะเข้าไปลงทุนจะต้องมีผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5%

นายสมิทธ์ พนมยงค์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ปัจจุบันกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือรีทส์บางกองผลตอบแทนสุทธิติดลบ นักลงทุนที่จะลงทุนต้องศึกษาข้อมูลและดูความสามารถในการปรับขึ้นค่าเช่าของกองทุน ส่วนภาษีที่ดินใหม่ยังต้องรอดูราคาประเมิน