จับตาลงทุนอสังหาฯ ตอนนี้ยังคุ้มอยู่หรือไม่

สัปดาห์นี้มีปรากฏการณ์สำคัญ 2 เรื่องด้วยกันที่มีผลกระทบต่อเรื่องเศรษฐกิจและการลงทุนในช่วงนี้ ซึ่งกระทบไปถึงภาคอสังหาฯ ด้วยค่ะ เรื่องแรกเลยคือการที่มีข่าวเรื่องธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งประกาศดอกเบี้ยออมทรัพย์ที่ 0% จนกลายเป็นกระแสวิพากษ์วิจารณ์ไปมากมายว่าเกิดอะไรขึ้นกับเศรษฐกิจไทยในตอนนี้ เศรษฐกิจเรามีปัญหาคล้ายๆ กับประเทศในแถบยุโรปและญี่ปุ่นหรือเปล่า แล้วอนาคตดอกเบี้ยเงินฝากจะติดลบหรือไม่

เรื่องนี้สร้างความตระหนกพอสมควรกับคนทั่วไป เพราะบ้านเราแม้ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์จะต่ำแค่ไหนแต่ปรากฏการณ์ที่ดอกเบี้ยไปอยู่ในระดับต่ำถึง 0% ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ล่าสุดทางธนาคารก็ประกาศยกเลิกดอกเบี้ยออมทรัพย์ที่อัตรา 0% และให้คงกลับมาอยู่ที่ 0.125% ตามเดิมเป็นที่เรียบร้อยแล้วค่ะ

เรื่องที่ 2 ก็คือการที่ที่ประชุม ครม.มีมติอนุมัติร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามที่กระทรวงการคลังเสนอมาล่าสุดค่ะ โดยสาระหลักที่กระทบกับคนมีบ้านและคิดจะซื้อบ้านก็คือ ภาษีตัวนี้จะยกเว้นภาษีสำหรับคนที่มีบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท บ้านที่ราคาแพงกว่านั้นก็จะเสียภาษีในอัตราขั้นบันไดแต่ไม่เกิน 0.5% ของมูลค่า ในขณะที่กรณีมีบ้านหลังที่ 2 ก็ต้องเสียภาษีตามขนาดพื้นที่ของบ้านตั้งแต่บาทแรก แต่เพดานสูงสุดก็ไม่เกิน 0.5% เช่นกัน

หลายคนอาจจะมีคำถามว่า แล้ว 2 เรื่องนี้กระทบต่อการลงทุนในอสังหาฯ แค่ไหนโดยเฉพาะกับการเก็บภาษีบ้านหลังที่สอง และหลังต่อๆ ไปที่เราซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาวค่ะ ในส่วนของภาษีที่เพิ่งอนุมัติมานั้นดิฉันมองว่าคงมีผลกระทบในระยะสั้น นักลงทุนคงมีอาการตระหนกในระยะแรกๆ เพราะเป็นเรื่องใหม่ที่ยังไม่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้

เมื่อมีภาษีเข้าในเรื่องสมการการลงทุนทุกคนก็ต้องใช้เวลาในการประเมินผลกระทบในระยะข้างหน้าว่าจะส่งผลอย่างไรต่อสภาพตลาดทั้งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ และแนวโน้มราคาในอนาคต ในช่วงระยะสั้นถึงระยะกลางในปีนี้จึงเป็นช่วงที่คนจะหาข้อมูลเพื่อดูความชัดเจนของมาตรการ และผลกระทบต่อตลาดในเบื้องต้นค่ะ

แต่อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาแนวโน้มดอกเบี้ยโดยรวมในขณะนี้จะพบว่า ดอกเบี้ยในตลาดน่าจะยังอยู่ในระดับต่ำแบบนี้ไปได้อีกสักระยะ ตราบใดที่สภาพคล่องในระบบธนาคารพาณิชย์ยังอยู่ในระดับสูงโอกาสที่จะได้เห็นดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นจึงไม่มาก จึงไม่น่าแปลกใจที่เราจะเห็นปรากฏการณ์ที่บางแบงก์ลดดอกเบี้ยมาเหลือ 0% ค่ะ หันไปดูผลตอบแทนในตลาดตราสารหนี้ก็ไม่ต่างกัน อัตราผลตอบแทนก็ไม่ได้มากมายเท่าไหร่ เรียกว่าจะฝากแบงก์หรือซื้อตราสารหนี้ช่วงนี้ผลตอบแทนก็ไม่คุ้ม

ดังนั้นแล้ว ในยามที่ดอกเบี้ยน่าจะต่ำไปอีกนานเช่นนี้ แม้ว่ารัฐจะมีการจัดเก็บภาษีบ้านหลังที่สอง แต่ก็ไม่ได้เก็บในอัตราที่สูงมาก อีกทั้งราคาอสังหาฯ ทั้งบ้านและที่ดินก็ขึ้นในอัตราที่คุ้มค่าพอที่จะลงทุนในระยะยาวเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยในตอนนี้และภาษีที่เก็บอีกทั้งหากกู้เงินมาผ่อนบ้านในตอนนี้ก็ถือว่าคุ้มค่าเพราะดอกเบี้ยเงินกู้ก็ถือว่าถูกกว่าเมื่อก่อน

แม้ว่าภาษีที่ดินที่ออกมาอาจจะทำให้หลายคนกังวลว่าจะกระทบต่อผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาฯ ก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาจากสภาพอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันดิฉันก็ยังคงมองว่าโดยภาพรวมแล้วการลงทุนในอสังหาฯ ก็ยังคงน่าสนใจและให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าอยู่

อย่างไรก็ตาม ต้องไม่ลืมนะคะว่าการลงทุนในอสังหาฯ นั้นจำเป็นต้องพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยทั้งอุปสงค์และอุปทานในตลาดรวมถึงอัตราดอกเบี้ยในแต่ละช่วงเวลาด้วยค่ะ ณ สภาพตลาดปัจจุบันนั้นถือว่ายังมีความน่าลงทุน แต่ทั้งนี้ผู้ลงทุนเองควรตระหนักถึงการเปลี่ยนแปลงของทั้งสามปัจจัยในระยะข้างหน้าซึ่งอาจกระทบผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ในอนาคตได้ค่ะ