จองบ้านกู้ไม่ผ่าน ขอคืนเงินบางส่วนได้

โดย...เดชา กิตติวิทยานันท์

มีท่านผู้อ่านหลายท่านไปจองบ้าน จองคอนโด ผ่อนดาวน์เสร็จเรียบร้อย ไปขอกู้เงินกับสถาบันการเงินแต่กู้ไม่ผ่านถูกริบเงินดาวน์ทั้งหมด สอบถามทนายคลายทุกข์ว่าเงินที่วางมัดจำตอนทำสัญญาและเงินผ่อนดาวน์ที่ถูกริบไปจะมีสิทธิได้คืนบ้างหรือไม่ ตามกฎหมายแล้วเงินมัดจำถ้าผู้จองผิดสัญญา เจ้าของโครงการมีสิทธิริบ ขอคืนไม่ได้ แต่ถ้าเป็นเงินผ่อนดาวน์ เป็นการชำระราคาบางส่วน แม้ผู้จองผิดสัญญาก็มีสิทธิขอคืนได้บางส่วน เมื่อไม่กี่วันนี้ศาลแขวงสมุทรปราการก็ได้มีคำพิพากษาให้คืนเงินผ่อนดาวน์บางส่วนให้กับผู้จองคอนโดแห่งหนึ่ง

รายละเอียดในคำพิพากษาแบบย่อมีดังต่อไปนี้

เมื่อวันที่ 29 ธ.ค. 2557 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม 1 ห้อง ราคา 2,341,176 บาท มีเงื่อนไข ดังนี้ 1.ชำระเงินจอง 1 หมื่นบาท และ 4 หมื่นบาท ในวันทำสัญญารวม 5 หมื่นบาท โดยให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาห้องชุด 2.ส่วนที่เหลือ 2,291,176 บาท ถือเป็นเงินดาวน์แบ่งชำระเป็นงวด งวดที่ 1-9 งวดละ 3,900 บาท งวดที่ 10 จำนวน
3 หมื่นบาท งวดที่ 11-19 งวดละ 5,900 บาท งวดที่ 20 จำนวน 7.06 หมื่นบาท 3.งวดสุดท้าย 2,012,376 บาท ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์มีข้อตกลงว่าหากโจทก์จะให้จำเลยติดต่อสถาบันการเงิน เพื่อขอ
สินเชื่อจำเลยจะติดต่อสถาบันการเงินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โจทก์ชำระราคาห้องชุดให้จำเลยบางส่วน 126,900 บาท ส่วนราคาห้องชุดที่เหลือ โจทก์ให้จำเลยติดต่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยโจทก์ได้ให้ความร่วมมือในการปฏิบัติตามเงื่อนไขของสถาบันการเงินครบถ้วน แต่สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อให้โจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยติดต่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินอื่นแต่จำเลยเพิกเฉย ดังนั้นถือว่าคดีโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เมื่อพิจารณาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 4.5 ระบุว่า “ในการชำระเงินค่าห้องชุดที่จะซื้อจะขาย หากผู้จะซื้อประสงค์จะให้ผู้จะขายติดต่อสถาบันการเงินเพื่อการขอสินเชื่อ ผู้จะขายจะติดต่อสถาบันการเงินให้แก่ผู้จะซื้อ โดยผู้จะซื้อจะต้องปฏิบัติตามระเบียบ กฎเกณฑ์ และเงื่อนไขของสถาบันการเงินนั้นๆ โดยครบถ้วน อนึ่งผู้จะซื้อมีหน้าที่จัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ครบถ้วน... ในกรณีที่สถาบันการเงินไม่อนุมัติการขอสินเชื่อของผู้จะซื้อไม่ว่าด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตาม ผู้จะซื้อจะยกเอาสาเหตุดังกล่าวมาเพื่อปฏิเสธการชำระเงินตามสัญญาหรือชำระล่าช้าเกินกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญานี้ไม่ได้” ดังนี้เมื่อได้หนังสือแจ้งผลการพิจารณาขอสินเชื่อของธนาคาร ก. และธนาคาร ข. โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขอสินเชื่อของธนาคาร ก. ก็ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ดำเนินการขอสินเชื่อให้แก่โจทก์แล้ว แต่สถาบันการเงินทั้งสองแห่งไม่อนุมัติสินเชื่อให้แก่โจทก์ ซึ่งถือเป็นดุลพินิจของสถาบันการเงิน โจทก์จึงไม่อาจยกเหตุที่สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อมาเป็นเหตุกล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาหาได้ไม่ ข้อเท็จจริงจึงยังไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า จำเลยต้องรับผิดคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วทั้งหมดแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์เบิกความว่า ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของจำเลยได้โฆษณาชวนเชื่อและให้คำมั่นกับโจทก์ว่า โจทก์จะได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่จำเลยเป็นพันธมิตรอย่างแน่นอน จึงตกลงวางเงินจองและทำสัญญา และชำระเงินค่าห้องชุดบางส่วน หากโจทก์รู้ก่อนทำสัญญาว่าลูกจ้างของจำเลยหลอกลวง โดยสถาบันการเงินจะไม่ให้การสนับสนุนการเงินแก่โจทก์ โจทก์จะไม่ทำสัญญากับจำเลย หลังจากที่สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่ประสงค์จะซื้อห้องชุดดังกล่าวอีกต่อไป จึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย และจำเลยคืนเงินค่าห้องชุด 126,900 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 126,900 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 2.5 นับแต่วันที่ 1 ธ.ค. 2558 รวม 127,812.63 บาท

เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีข้อตกลงที่กำหนดว่า หากสถาบันการเงินไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อให้แก่โจทก์ได้ จำเลยจะคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระราคาห้องชุดแก่โจทก์ทั้งหมด ดังนี้ โจทก์จึงไม่อาจเรียกให้จำเลยคืนเงินตามฟ้องทั้งหมดแก่โจทก์ได้ เมื่อพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 4 ระบุว่า การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ 4.1 คู่สัญญาตกลงให้ถือเอาเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระในวันที่จองไว้จำนวนเงิน 1 หมื่นบาท และเงินที่ผู้จะซื้อตกลงจะชำระในวันทำสัญญานี้อีก 4 หมื่นบาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 5 หมื่นบาท เป็นการชำระราคาห้องชุดส่วนหนึ่งด้วย ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินจอง 1 หมื่นบาท และชำระค่าทำสัญญาอีก 4 หมื่นบาท ให้แก่จำเลยแล้ว ดังนั้น เงินจำนวน 5 หมื่นบาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลย เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนเงินที่โจทก์ชำระหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายรวม 12 งวด รวมเป็น 7.69 หมื่นบาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำแต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน (เทียบเคียงคำพิพากษาฎีกา 3301/2547)

ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำ 5 หมื่นบาทได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378 (2) เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นอันเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าห้องชุดพิพาทบางส่วนรวม 12 งวด จำนวน 7.69 หมื่นบาท ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ.มาตรา 391 การที่โจทก์จำเลยจะตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระแล้ว ทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้ตามข้อสัญญาข้างต้น จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ คดีนี้นอกเหนือจากเงินมัดจำโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยไปแล้ว 12 งวด เป็นเงิน 7.69 หมื่นบาท แต่เมื่อจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ จึงไม่อาจทราบได้ว่าการที่โจทก์ไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใด ทั้งห้องชุดตามสัญญายังเป็นของจำเลยอย่างสมบูรณ์ ซึ่งจำเลยสามารถนำไปจำหน่ายแก่ผู้อื่นในสภาพใหม่ได้ เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของจำเลยทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นสมควรให้จำเลยริบเบี้ยปรับได้จำวน 1.69 หมื่นบาท

ก่อนจองบ้าน จองคอนโด ต้องคิดให้ดีก่อนว่ามีความสามารถเพียงพอหรือมีคุณสมบัติที่ธนาคารจะให้กู้หรือไม่ และถ้าไม่มั่นใจควรปรึกษากับเจ้าของโครงการว่า ถ้ากู้ไม่ผ่านต้องคืนเงินให้กับผู้จองด้วย ถ้ามีข้อตกลงก็จะได้เงินจองคืนหมดนะครับ &O5532;