รับมือดอกเบี้ยขาขึ้น ระวังกู้ไม่ผ่าน ซื้อบ้านแพง
8...สุกัญญา สินถิรศักดิ์
ดอกเบี้ยขาขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลายเป็นฟองสบู่หรือไม่? กลายเป็นประเด็นร้อนที่คนในวงการที่อยู่อาศัย ต้องถูกถามอีกครั้ง เมื่อผู้ว่าการ ธนาคารแห่งประเทศไทย
“ธาริษา วัฒนเกส” ถึงกับออกปากเตือนว่า คอนโดที่เปิดตัวกันอย่างครึกโครม อาจร้อนแรงจนเสี่ยงเกินไป โดยเฉพาะเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ภาระในการซื้อบ้านและผ่อนบ้านอาจต้องสูงขึ้น ทำให้นักเก็งกำไรและนักลงทุนจะทิ้งดาวน์ ไม่รับโอน และก่อให้เกิดภาวะ “ฟองสบู่” ในที่สุดแน่นอนว่า ในฟากผู้ประกอบการคอนโดย่อมต้องแจงว่า อสังหาฯ ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ทำให้ฟองสบู่แตกแน่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดที่ยุคนี้ต่างจากยุคปี 2540 ซึ่งสัดส่วนผู้ซื้อคอนโดเป็นนักเก็งเก็งกำไร ที่ทำให้ตลาดล่มจากการไม่รับโอน แต่ปัจจุบันกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่เอง มีกำลังพร้อมรับโอน ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งประมาณ 2025% เป็นนักลงทุน ซึ่งไม่ส่งผลเสียต่อตลาด เพราะเป็นกำลังซื้อที่มีเงินเย็น และพร้อมรับโอน ไม่ใช่กลุ่มนักเก็งกำไรอย่างที่แบงก์ชาติกังวล
หวั่นดอกเบี้ยขึ้น ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน
แต่สิ่งที่น่ากังวลมากกว่าสำหรับผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในภาวะที่ดอกเบี้ยกำลังส่อเค้าขึ้นนั้น คือ เมื่อคอนโดสร้างเสร็จลูกค้าที่ซื้ออยู่เองอาจจะกู้ไม่ผ่าน เพราะภาระของผู้กู้ใหม่ภายใต้ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้ความสามารถในการกู้และการผ่อนลดลง
ผู้ประกอบการระดับบิ๊กในตลาดคอนโดอย่าง โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ถึงกับยอมรับว่า มีความกังวลว่าลูกค้าจะกู้ไม่ผ่านสูงขึ้นจากปัจจัยดักล่าว เนื่องจากอาคารชุดที่เปิดขายในปัจจุบันกว่าจะแล้วเสร็จต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างอย่างน้อย 12 ปี
ในช่วงเวลานั้นดอกเบี้ยน่าจะยังอยู่ในวงจรขาขึ้น อีกทั้งลูกค้าหลายรายที่แม้ว่าจะไม่มีประวัติติดเครดิตบูโร แต่รีบซื้อเฟอร์นิเจอร์และของแต่งบ้านต่างๆ เตรียมไว้ล่วงหน้าด้วยวงเงินสินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งกลายเป็นเรื่องที่ทำให้ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือไม่ได้วงเงินตามที่ต้องการ
เข้มสินเชื่อบุคคลก่อนให้กู้
สอดคล้องกับความคิดเห็นของบรรดานายแบงก์ที่มองว่า ดอกเบี้ยขาขึ้นไม่กระทบกับลูกค้าที่กู้ผ่านแล้ว แต่จะกระทบกับผู้กู้ใหม่มากกว่า ซึ่ง ฐากร ปิยะพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ระบุว่า วงเงินสินเชื่อส่วนบุคคลกลายเป็นจุดบอดของผู้กู้ใหม่หลายคน จากการที่แบงก์มีความเข้มในการปล่อยสินเชื่อมากทำให้หลายคนถูกปฏิเสธสินเชื่อเพราะใช้วงเงินสินเชื่อส่วนบุคคลไปสูงมาก จึงมีภาระในการผ่อนต่อเดือนไม่น้อย
โดยเกณฑ์ในการให้คะแนนสินเชื่อ 25% มาจากประวัติสินเชื่อในอดีตที่ปรากฏในเครดิตบูโร 12% และประวัติทางการเงินในช่วง 36 เดือนที่ผ่านมา 13% ซึ่งแม้ว่าผู้กู้มีประวัติในอดีตที่ดีมาก แต่ประวัติในช่วง 36 เดือน กลับมีปัญหาในการผ่อนชำระวงเงินสินเชื่อต่างๆ ก็มีความเป็นไปได้ที่แบงก์ต้องตัดสินใจปฏิเสธสินเชื่อ
จัดสรรเตรียมย้ายทำเลบ้าน
ด้าน อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในแง่ของผู้บริโภคอาจยังเห็นผลกระทบในปีนี้ไม่ชัดเจนนัก เพราะเชื่อว่าจนถึงสิ้นปีนี้ดอกเบี้ยนโยบายจะปรับขึ้นได้อีกไม่เกิน 0.25% และดอกเบี้ยดังกล่าวเป็นดอกเบี้ยชี้นำเท่านั้น ไม่ได้มีผลบังคับให้แบงก์พาณิชย์ต้องขึ้นตาม แต่ในแง่ผู้ประกอบการย่อมได้รับผลกระทบด้านต้นทุนอย่างแน่นอน และจะมีผลให้ราคาบ้านขยับอย่างชัดเจน
นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างซึ่งผันผวนตามราคาน้ำมัน ประกอบกับการลดอายุมาตรการอสังหาฯ ยังผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องหาแนวทางในการปรับราคาบ้าน ไม่ว่าจะเป็น การลดโปรโมชัน การลดไซส์บ้าน แต่ขายราคาบ้านเดิม การย้ายไปยังทำเลที่ไกลขึ้น เพื่อขายในราคาเดิม หรือราคาที่ถูกลง
แนวโน้มดังกล่าวยังเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับที่ อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย ได้กล่าวว่า ขณะนี้ผู้รับเหมาได้เริ่มปรับราคาค่าก่อสร้างขึ้นแล้ว 35% ไม่นับรวมต้นทุนค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่เป็นภาระใหม่ หลังหมดมาตรการ และต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จึงไม่เป็นเรื่องแปลกที่ผู้ประกอบการจะขยับราคาบ้านขึ้นตามต้นทุน โดยเฉพาะในบางทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น คอนโด แนวรถไฟฟ้า และบ้านจัดสรร บนทำเลที่มียอดขายที่ดี
อย่างไรก็ตาม ฟองสบู่จะเกิดขึ้นจริงหรือไม่นั้น ผู้ประกอบการยังคงยืนยันว่าธุรกิจอสังหาฯ ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ทำให้
“ฟองสบู่แตก” และปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยก็ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อหรือไม่ซื้อบ้าน แต่สิ่งที่สำคัญอยู่ที่ เงินในกระเป๋ามากกว่า ว่าจะเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มที่รัฐบาลคาดไว้หรือไม่ เพราะหากเงินในกระเป๋าเพิ่มขึ้น ดอกเบี้ยจะสูงขึ้นอีกก็ไม่ใช่ปัญหา
