พัฒนาที่อยู่ระยะยาว ด้วย Reverse Mortgage

​ปัจจุบันภาครัฐให้ความสำคัญกับการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ในการช่วยขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจผ่านมาตรการมากมายที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นมาตรการระยะสั้นที่น่าสนใจ อย่างล่าสุดที่เพิ่งผ่านพ้นไปไม่นานมานี้ กับมาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนบ้านที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 28 เม.ย.ที่ผ่านมา

โดยในภาพรวมแล้ว ทั้งมาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมต่างๆ การให้แรงจูงใจทางภาษี และโครงการบ้านประชารัฐที่ส่งเสริมการมีบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 1.5 หมื่นบาทนั้น มาตรการทั้งหมดก็ได้กระตุ้นให้ตลาดบ้านในช่วง 6-7 เดือนที่ผ่านมา มีความคึกคักเป็นอย่างมาก เห็นได้จากยอดการโอนและการขอสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้นในช่วงนี้

​แม้ว่าที่ผ่านมารัฐบาลทุกยุคทุกสมัยจะเห็นความสำคัญของการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และต้องการส่งเสริมให้คนไทยได้มีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเอง แต่ท้ายสุดแล้วก็ลงท้ายที่การใช้มาตรการระยะสั้นมากระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้อเป็นพักๆ ไป

มาตรการเหล่านี้เป็นลักษณะลด แลก แจก แถมซะเยอะ เพื่อจูงใจให้คนตัดสินใจซื้อบ้านง่ายขึ้น ตลาดก็จะคึกคักเฉพาะช่วงที่มีมาตรการ พอหมดมาตรการแล้วตลาดก็กลับเข้าสู่สภาพตามปกติตามกลไกของมัน

การใช้มาตรการเหล่านี้ แม้จะเป็นความหวังดีของภาครัฐก็ตาม แต่ยังไม่สามารถช่วยขับเคลื่อนให้เกิดการพัฒนาตลาดอสังหาฯ ในระยะยาว ซึ่งให้ประโยชน์กับทั้งธุรกิจในภาคอสังหาฯ เอง ผู้ซื้อบ้าน และเศรษฐกิจโดยรวม

​คำถามก็คือว่า แล้วระยะยาวเราควรทำอะไรเพื่อช่วยให้ภาคอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืน

เรื่องนี้มีตัวอย่างให้เห็นแล้วในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นที่สหรัฐ เกาหลีใต้ หรือญี่ปุ่น ประเทศเหล่านี้ผลักดันการพัฒนาภาคอสังหาฯ ระยะยาวด้วยการให้มี “การจำนองแบบย้อนกลับ” หรือ Reverse Mortgage

ทั้งนี้ วัตถุประสงค์หลักของการมี Reverse Mortgage ในประเทศต่างๆ ก็คือ การแก้ปัญหาความไม่มั่นคงทางรายได้ของสังคมผู้สูงอายุ โดยจุดเริ่มต้นของ Reverse Mortgage นั้นเกิดขึ้นในสหรัฐเมื่อปี 2532 เพื่อแก้ปัญหาผู้สูงอายุที่เกษียณจากงานประจำแล้วให้มีรายได้เลี้ยงตัวเองได้ไปจนกว่าจะจากโลกนี้ไป

หลักการของ Reverse Mortgage นั้นก็คือผู้สูงอายุมีบ้านเป็นของตัวเองและผ่อนจนหมดแล้ว เอาบ้านไปขอกู้เงินกับแบงก์ จากนั้นแบงก์จะทำการอนุมัติวงเงินที่จะจ่ายให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ ไป โดยพิจารณาจากการประเมินมูลค่าบ้านและการคาดการณ์อายุของผู้กู้ ทั้งนี้ตัวผู้กู้เองจะยังคงกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านอยู่และจะได้รับกระแสเงินสดเป็นรายเดือนตามที่ตกลงกับแบงก์ไว้ และการใช้หนี้กับแบงก์นั้นจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อผู้กู้เสียชีวิตจากการที่แบงก์เอาบ้านหลังดังกล่าวไปขาย

กรณีที่ขายบ้านแล้วยังไม่พอใช้หนี้ก็ไม่ใช่ปัญหาค่ะ เพราะภาครัฐจะมีประกันมาชดเชยเงินส่วนขาดให้ ดังนั้นผู้กู้เองจะมีรายได้ที่มั่นคงแน่นอน มีบ้านอยู่แถมไม่ต้องกังวลเรื่องภาระหนี้สินที่จะตกกับลูกหลานด้วย

​กรณีเกาหลีใต้เองไปไกลกว่านั้น โดยที่นี่ผู้กู้สามารถเลือกรูปแบบการจ่ายเงินได้ว่าจะให้แบงก์จ่ายเท่ากันทุกเดือน ให้จ่ายแบบเงินค่อยๆ ลดลงปีละ 3% ให้จ่ายแบบเงินค่อยๆ เพิ่มขึ้นปีละ 3% หรือจะให้เงินช่วง 10  ปีแรกมากกว่าในช่วงปีที่ 11 เป็นต้นไป ทั้งนี้ก็เพื่อให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของผู้กู้แต่ละท่านที่อยากใช้เงินให้เต็มที่กับการทำตามความฝันเลยในยามเกษียณ หรือบางคนอาจจะกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายด้านสุขภาพที่อาจสูงขึ้นเมื่ออายุมากขึ้น ก็สามารถเลือกวิธีจ่ายเงินที่เหมาะกับความต้องการของตัวเองได้

​คุณผู้อ่านจะเห็นนะคะว่า การมี  Reverse Mortgage นั้น จะช่วยให้คนเห็นประโยชน์จากการซื้อบ้านมากขึ้น และเร่งตัดสินใจในการซื้อบ้านง่ายขึ้น ขณะเดียวกันการที่มีแบงก์และภาครัฐเข้ามามีส่วนร่วมด้วยก็ยิ่งเพิ่มทั้งความเชื่อมั่นและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาฯ อีกทางหนึ่งด้วย ในบ้านเราเองก็มีบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยคอยช่วยเหลือในการให้เกิดสภาพคล่องในการซื้อขายบ้านด้วยค่ะ

​ตอนนี้เองเราจะเห็นว่าเรากำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการในช่วงเดือน ส.ค.ปีนี้ ขณะเดียวกันก็จะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ อย่างสายสีเหลืองและสีชมพูด้วย ตรงนี้เป็นเหมือนการส่งเสริมภาค
อสังหาฯ ในระยะกลาง

ดังนั้น หากเราสามารถกระตุ้นให้คนรุ่นใหม่ที่ยังไม่มีบ้านและกำลังทำงานสร้างตัว เห็นประโยชน์จากการเอาเงินไปผ่อนบ้านหรือคอนโดมิเนียมก่อน แทนที่จะเอาไปผ่อนรถ โดยให้เขาเห็นประโยชน์ของการมีบ้านในด้านต่างๆ ทั้งในเรื่องความมั่นคงในชีวิต เป็นการออม สร้างหลักประกันในยามเกษียณหรือมอบเป็นมรดกได้ด้วย

และยิ่งบ้านที่ใกล้รถไฟฟ้าก็ยิ่งไม่จำเป็นต้องซื้อรถมาใช้ ก็จะเป็นการช่วยสร้างอุปสงค์ที่แน่นอนระดับหนึ่งในระยะยาวให้กับตลาดบ้านได้ทางหนึ่งค่ะ เป็นการช่วยให้บ้านมีสภาพคล่องที่ดีขึ้น ซึ่งมีส่วนช่วยให้มีการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้มากขึ้น และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจได้อีกทางหนึ่ง

​ฉะนั้นแล้วหากเราสามารถผลักดัน Reverse Mortgage ให้เกิดขึ้นได้ ภาครัฐเองก็ไม่จำเป็นต้องออกมาตรการระยะสั้นมากระตุ้นภาคอสังหาฯ บ่อยๆ เพราะ Reverse Mortgage เองจะเป็นฟันเฟืองหนึ่งที่ช่วยขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ให้เติบโตได้ดีในระยะยาว ซึ่งจะเป็นผลดีต่อภาคอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ