รับอสังหาริมทรัพย์ซึม

โดย...วิภาวดี ศรีโสภา

 ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC) คาดว่าการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะยังมีการแข่งขันรุนแรง ซึ่งหากมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยเสริม จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักและกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากขึ้นที่ผ่านมามาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นยอดโอนได้สูงขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 10%

ทั้งนี้ คาดว่าผู้ประกอบการจะยังมีกลยุทธ์หรือการส่งเสริมการขายมากขึ้นในหลายรูปแบบ เช่น การให้ส่วนลดราคาในรูปแบบต่างๆ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดขายโครงการใหม่ให้มากขึ้นเพื่อให้ตลาดได้ระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อน และป้องกันปัญหาขาดแคลนสภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการเองด้วย

ผู้ประกอบการควรศึกษาตลาดในแต่ละประเภทให้ละเอียดมากขึ้นในการจะเปิดโครงการใหม่ เพื่อป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด ทั้งนี้แม้ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังไม่น่ากังวลมาก เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งและผู้ประกอบการมีฐานะทางการเงินที่ดีกว่า แต่อัตราการขายก็ค่อนข้างชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่มีการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบและตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการควรมีการปรับตัวตาม โดยศึกษาสภาวะตลาดและความสามารถของผู้ซื้อมากขึ้น

ณ สิ้นปี 2558 จำนวนหน่วยเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสร้างสถิติใหม่เกือบ 171,200 หน่วย สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี นับตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 โดยสาเหตุของจำนวนหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา การนำเอาหน่วยเหลือขายที่ผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติขอสินเชื่อมาขายใหม่ และสภาวะการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยต่างประเภทในพื้นที่เดียวกันที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวในบางพื้นที่มีราคาที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น เป็นต้น

คาดว่าการส่งเสริมการขายจะยังคงมีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง ประกอบกับหากมีมาตรการภาครัฐเสริมจะยิ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และส่งผลให้ตลาดคึกคักมากขึ้น ผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ และศึกษาตลาดในแต่ละประเภทให้ละเอียดมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงและป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด หน่วยเหลือขายมีจำนวนมากที่สุดในรอบ 20 ปี คอนโดมิเนียมมีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ 67,349 หน่วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์มีจำนวนหน่วยเหลือขายใกล้เคียงกันคือ 50,909 และ 48,999 หน่วย ตามลำดับ

ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าส่งผลต่อความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง ซึ่งมีการเปิดขายจำนวนมากในหลายปีที่ผ่านมา ผลักดันให้หน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงขึ้น ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ซื้อหลายรายมีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้บางส่วนถูกปฏิเสธส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยส่วนนี้ต้องนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้ง โดยหน่วยเหลือขายของตลาดทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 78% และ 74% ตามลำดับ ขณะที่หน่วยเหลือขายของตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนเกือบ 50%

ทาวน์เฮาส์แถบชานเมืองมีแนวโน้มขายได้ช้าลง เนื่องจากมีโครงการบ้านที่มีราคาใกล้เคียงอยู่ในทำเลเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น บริเวณหทัยราษฎร์และบางบัวทอง อัตราการขายบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดโดยเฉลี่ยจะสูงกว่าทาวน์เฮาส์ในทุกระดับราคา บ้านในพื้นที่บริเวณหทัยราษฎร์และบางบัวทองจะขายได้ประมาณ 5% ต่อเดือน ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ในหทัยราษฎร์จะขายได้ 4% ต่อเดือน และบางบัวทอง 3% ต่อเดือน อีกทั้งยังมีโครงการจากผู้ประกอบรายใหญ่และรายย่อยท้องถิ่นหลากหลายให้เลือก ดังนั้นด้วยสภาวะการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงเช่นนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อบ้านที่มีทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ทำให้หน่วยเหลือขายของทาวน์เฮาส์ในแถบชานเมืองมีแนวโน้มค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวที่พัฒนาออกมาขายในระดับราคาใกล้เคียงกัน ด้วยเหตุนี้การพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ใหม่ๆ ในแถบชานเมืองจึงอาจจะต้องระมัดระวังและศึกษาตลาดให้ละเอียดมากขึ้น

ส่วนพื้นที่ในแถบชานเมืองที่รอการขยายตัวจากตัวเมืองสู่รอบนอกอย่างต่อเนื่องในอนาคตอาจจะไม่พร้อมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปี ในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น