อสังหาฯชลบุรีฟื้น ศุภาลัยเดินหน้าลุย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดหลักหลายจังหวัดจะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก แต่ตลาดที่อยู่อาศัย จ.ชลบุรี หนึ่งในจังหวัดใหญ่ของภาคตะวันออกกลับเป็นตลาดที่ยังขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งในส่วนของบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาคอุตสาหกรรมใน จ.ชลบุรี และจังหวัดใกล้เคียงบูมมาก มีกำลังการผลิตที่ขยายตัวต่อเนื่อง ทำให้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ที่สร้างรายได้ให้กับคนท้องถิ่น จึงเป็นเหตุผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ยังเติบโต

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย หนึ่งในผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่ขยายการลงทุนใน จ.ชลบุรี ต่อเนื่อง กล่าวว่า หากเอ่ยถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี คนส่วนใหญ่จะนึกถึงแต่ตลาดพัทยา ซึ่งตลาดพัทยาเคยบูมมากจากกำลังซื้อของคนต่างชาติ แต่พอกำลังซื้อต่างชาติหาย ตลาดพัทยาก็ชะลอตัว ทำให้ภาพของ จ.ชลบุรี ดูชะลอตัวไปด้วย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ใน จ.ชลบุรี หลายโซนมีอัตราการขายที่อยู่อาศัยที่ดีมาก เช่น ตัวเมืองชลบุรี-บางแสน และศรีราชา-แหลมฉบัง เป็นโซนที่ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตต่อเนื่อง แม้จะไม่หวือหวาเท่าพัทยาก็ตาม

ทั้งนี้ เป็นเพราะโซนตัวเมืองชลบุรี-บางแสน และศรีราชา-แหลมฉบัง มีภาคอุตสาหกรรมเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก โดยเฉพาะศรีราชา-แหลมฉบังที่มาบูมอย่างมากในปี 2558 ที่ผ่านมา และพบว่ามีความต้องการบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยมีทาวน์เฮาส์ราคาประมาณ 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคาประมาณ 4 ล้านบาท เป็นสินค้ายอดนิยม ส่วนคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกจะได้รับการตอบรับที่ดี แต่หากแตะ 3 ล้านบาท จะขายยาก เพราะราคาจะชนกับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เนื่องจากตลาดนี้ยังหาที่ดินเพื่อพัฒนาบ้านแนวราบในราคาที่ไม่สูงมากได้

ด้านตลาดพัทยา สำหรับคอนโดมิเนียมเจาะกลุ่มคนไทย ปัจจุบันยังมีซัพพลายจำนวนมาก แต่ก็ไม่น่าห่วง เพราะไม่มีการเติมซัพพลายใหม่เข้ามา คาดว่า 1-2 ปีน่าจะดีขึ้นถ้าไม่มีซัพพลายใหม่เพิ่มเติม ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จับกลุ่มต่างชาติน่าจะยังใช้เวลาอีกนานในการฟื้นตัว โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เจาะกลุ่มรัสเซีย ส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดขนาดใหญ่ราคาสูง จะปรับมาจับกลุ่มคนไทยก็ค่อนข้างยาก

สำหรับภาพรวมความต้องการที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ทั้งหมด จากการสำรวจ ณ สิ้นปี 2558 พบว่า ที่อยู่อาศัยที่มีขายประมาณ 1.5-1.6 แสนหน่วย มียอดขายแล้ว 1.2 แสนหน่วย โดยสินค้าส่วนใหญ่เป็นของกลุ่มผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีความแข็งแรงมาก กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางที่เข้ามาทำตลาดใน จ.ชลบุรี ยังมีสัดส่วนไม่ถึง 15% ของตลาดทั้งหมด โดยวิธีการเลือกที่อยู่อาศัยของคนในย่านใกล้แหล่งนิคมอุตสาหกรรม นอกจากจะเน้นใกล้ที่ทำงานและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบแล้ว หากอยู่ในโซนที่รถของบริษัทวิ่งผ่านจะได้รับความนิยมสูง เพราะคนที่ทำงานในนิคมจะนิยมนั่งรถของบริษัทไปทำงาน กลยุทธ์ในการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนกลุ่มนี้จึงสำคัญมาก

ไตรเตชะ กล่าวว่า ที่ผ่านมาศุภาลัยมีโครงการที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกทั้ง จ.ชลบุรี และระยอง รวม 8 โครงการ 7,620 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการใน จ.ชลบุรี 6 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 5,770 ล้านบาท และโครงการใน จ.ระยอง 2 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 1,850 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมีหลายโครงการใกล้ปิดการขายแล้ว ในปี 2559 นี้ จึงเตรียมเปิดตัวโครงการโซนตะวันออกทั้งหมด 4 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการที่ จ.ชลบุรี 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,510 ล้านบาท และ จ.ระยอง 2 โครงการ มูลค่ารวม 2,150 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดโครงการใหม่ในโซนตะวันออกมากกว่าทุกปี จากเดิมจะเปิดตัวโครงการใหม่โซนนี้ปีละ 1-2 โครงการเท่านั้น

ในโครงการใหม่ดังกล่าวจะเปิดตัว 2 โครงการแรก จ.ชลบุรี ก่อน คือ 1.โครงการคอนโดมิเนียมศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท ชลบุรี บนพื้นที่กว่า 6 ไร่ ความสูง 25 ชั้น มีจำนวนห้องชุด 586 ยูนิต และร้านค้า 4 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.19 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 4.1 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) จะเปิดให้จองวันที่ 14-15 พ.ค.นี้ ตั้งเป้ายอดขายวันจอง 40-50% และ 2.ศุภาลัย เบล่า พัทยา (พรประภานิมิตร 13) บนพื้นที่ประมาณ 16 ไร่ ใกล้มอเตอร์เวย์ เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น จำนวน 191 แปลง มูลค่าโครงการ 410 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาท เตรียมเปิดให้จองวันที่ 28-19 พ.ค.นี้

นอกจากนี้ ศุภาลัยยังมีที่ดินในโซนตะวันออกที่ซื้อไว้แล้วอีก 5 แปลง เป็นที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านแนวราบทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 2,500 ล้านบาท ได้แก่ โซนชลบุรี-บางแสน 2 แปลง ประมาณ 30 ไร่ และ 50 ไร่ โซนศรีราชา 20 ไร่ และโซนพัทยา 2 แปลง 20 ไร่ และ 30 ไร่ ส่วน จ.ระยอง ก็มีซื้อเพิ่มเติมแล้ว 1-2 แปลง

ขณะที่จากข้อมูลในงานสัมมนาวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกที่จัดโดย​ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จ.ชลบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังโครงการที่อยู่ระหว่างขาย 162,500 แสนหน่วย แบ่งเป็นหน่วยบ้านจัดสรร 62,560 หน่วย อาคารชุด 99,460 หน่วย และบ้านพักตากอากาศประมาณ 480 หน่วย

ประเภทบ้านจัดสรร มีโครงการบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ระหว่างขาย 466 โครงการ มีหน่วยในผังรวมกันประมาณ 62,560 หน่วย จำนวนหน่วยมากเป็นที่ 2 รองจากกรุงเทพฯ (เทียบกับกรุงเทพฯ มี 445 โครงการ หน่วยในผังโครงการรวม 77,180 หน่วย) มีมูลค่าโครงการการรวมกันทั้งสิ้น 174,880 ล้านบาท เหลือขาย 20,060 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขายรวม 57,500 ล้านบาท

ในจำนวนนี้แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 42% บ้านเดี่ยว 32% บ้านแฝด 18 และอาคารพาณิชย์พักอาศัย 8% โดยในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดทาวน์เฮาส์เติบโตมาก ส่วนภาพรวมการก่อสร้างแล้วเสร็จ 57% ระหว่างก่อสร้าง 40% และยังไม่เริ่มก่อสร้าง 3% โดยจากหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นบ้านว่าง ประมาณ 2,000 หน่วย

ขณะที่อาคารชุด มีโครงการอาคารชุดซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 293 โครงการ มีหน่วยขายรวมกันมากถึง 99,460 หน่วย ถือว่ามีจำนวนหน่วยมากเป็นที่ 2 รองจากกรุงเทพฯ เช่นกัน (เทียบกับกรุงเทพฯ มี 291 โครงการ หน่วยในผังโครงการรวม 143,800 หน่วย) มูลค่าโครงการรวมกันทั้งสิ้น 279,800 ล้านบาท เหลือขาย 21,360 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขายรวม 61,880 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ใน อ.บางละมุง มากที่สุด และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น 219 โครงการ รวม 482 อาคาร ส่วนโครงการที่สูงมากตั้งแต่ 30 ชั้นขึ้นไป มี 38 โครงการ รวม 48 อาคาร

พื้นที่ห้องชุดส่วนใหญ่มีขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. 43% ของหน่วยทั้งหมด เพิ่มขึ้น 41% จากปีก่อน และส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 1 ห้องนอนมากถึง 68% รองลงมาเป็นห้องชุดสตูดิโอ 22% ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน 9% และที่เหลือเป็นแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป โดยห้องชุดส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 45% สร้างเสร็จแล้ว 38% ยังไม่เริ่มก่อสร้าง 17% โดยห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วเหลือขายมี 4,650 หน่วย ส่วนกลุ่มบ้านพักตากอากาศ หรือวิลล่าแนวราบริมทะเล หรือเชิงเขา ระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป มี 16 โครงการ รวมประมาณ 480 หน่วย มีหน่วยเหลือขายประมาณ 150 หน่วย

ด้านการสำรวจของสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า จ.ชลบุรี เป็น 1 ใน 6 จังหวัดภูมิภาคหลักที่กลับมาขยายตัวอีกครั้งจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% โดยในไตรมาสแรกที่ผ่านมาเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 9%