ตามรอย... มหาเศรษฐี 10 ปีจากนี้ลงทุนที่ไหน

โดย...สวลี ตันกุลรัตน์ [email protected]

ว่ากันว่าถ้าอยากรวยต้อง “คิดให้เหมือนคนรวย” เพราะฉะนั้นถ้าเราอยากเป็นมหาเศรษฐี ก็ต้องตามไปดูว่ามหาเศรษฐีเขาลงทุนอะไรกันบ้าง แต่ไม่ต้องลงทุนตามแบบเขาเป๊ะๆ แค่ดูเป็นแนวทาง เพราะการลงทุนต้องดูปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน

ถ้าอยากรู้ว่ามหาเศรษฐีเขาลงทุนอะไรกันบ้าง ก็ต้องไปถามมหาเศรษฐี แต่อยู่ๆ จะเดินไปถามก็คงไม่ได้และเขาก็คงไม่ตอบ

ไนท์แฟรงค์ก็เลยร่วมมือกับ เวลท์-เอ็กซ์ ไปถามคนที่ดูแลทรัพย์สินให้กับมหาเศรษฐีทั่วโลก ว่า “ลูกค้ามหาเศรษฐี” ของพวกเขากำลังคิดอะไร ลงทุนอะไร และที่สำคัญคือในอีก 10 ปีข้างหน้าพวกเขาจะลงทุนอะไรเพิ่มขึ้นบ้าง

(คำตอบทั้งหมดนี้เผยแพร่อยู่ใน The Wealth Report 2016 หาอ่านฉบับเต็มได้ที่ www.knightfrank.com/wealthreport)

พวกเขาเรียกมหาเศรษฐีเหล่านี้ ว่า UHNWIs (Ultra High Net Worth Individual) ซึ่งจะต้องมีสินทรัพย์ หรือความมั่งคั่งมากกว่า 30 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือเทียบง่ายๆ สำหรับคนไทยก็คือ “เศรษฐีพันล้าน”

เปิดพอร์ตมหาเศรษฐี

แม้จะยังไม่ถึงกับ “เปิดกระเป๋า” ออกมานับว่ามหาเศรษฐีแต่ละคนมีทรัพย์สมบัติอะไร อยู่ตรงไหนกันบ้าง แต่จากการสำรวจของไนท์แฟรงค์กับ เวลท์-เอ็กซ์ ก็ทำให้เห็นว่าหน้าตาพอร์ตลงทุนของมหาเศรษฐีทั่วโลกเป็นอย่างไร พวกเขาแบ่งเงินที่มีอยู่เกินพันล้านไปลงทุนอะไรกันบ้าง

และนี่คือหน้าตาของพอร์ตเฉลี่ยของมหาเศรษฐีทั่วโลก เมื่อปี 2558

สินทรัพย์ทางการเงิน 28%

ที่พักอาศัย 24%

ธุรกิจส่วนตัว 19%

เงินสด เงินฝาก กองทุนตลาดเงิน 15%

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 11%

ของสะสม 2%

โลหะมีค่า เช่น ทองคำ 1%

จะเห็นเลยว่ามหาเศรษฐีเหล่านี้ กระจายการลงทุนออกไปค่อนข้างหลากหลาย ไม่กระจุกอยู่การลงทุนอย่างใดอย่างหนึ่งมากเกินไป แต่ถ้ามองให้ดีจะเห็นว่าในพอร์ตลงทุนนี้มีส่วนประกอบที่สามารถเรียกรวมๆ ว่า “อสังหาริมทรัพย์” อยู่มากถึง 35% มากกว่าสินทรัพย์ทางการเงิน เช่น หุ้น ตราสารหนี้ เสียอีก

ในการสำรวจนี้ยังถามอีกว่า ถ้ามองไปในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า พวกเขาจะเพิ่มการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทไหนบ้างและคำตอบที่ได้ คือ

สินทรัพย์ทางการเงิน 70%

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 47%

ที่พักอาศัย 41%

ธุรกิจส่วนตัว 39%

ของสะสม 36%

เงินสด เงินฝาก กองทุนตลาดเงิน 30%

โลหะมีค่า เช่น ทองคำ 14%

แสดงให้เห็นว่าในอีก 10 ปีข้างหน้ามหาเศรษฐี 70% บอกว่าจะเพิ่มการลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงิน ขณะที่ 47% บอกว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นอีก และ 41% จะซื้อที่อยู่อาศัย (ซึ่งรวมทั้งบ้านที่อยู่อาศัยจริงๆ และบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านหลังที่สอง)

และถ้านำคนที่บอกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มมารวมกัน แม้จะไม่สามารถบอกได้ว่าจะถึง 88% หรือไม่ แต่น่าจะพอบอกได้ว่าคงมีมากกว่า 47% แน่นอน

ถ้าพวกเขาตั้งใจจะลงทุนเพิ่มขึ้น ก็เดาได้ไม่ยากเงินว่า เงินจำนวนมากจะไหลเข้าไปในทรัพย์สินเหล่านี้มากขึ้น ราคาซื้อขายก็จะเพิ่มขึ้น และคงจะทำกำไรได้ตามที่มหาเศรษฐีเหล่านี้คาดหวัง

 

อสังหาฯ น่าลงทุน

แม้ว่ามหาเศรษฐีจะกระจายการลงทุนสินทรัพย์หลากหลาย แต่ที่โดดเด่นและสะดุดตามากที่สุด ก็น่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีสัดส่วนมากที่สุดในพอร์ตและยังได้รับการคาดหมายว่าจะมีการลงทุนเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

เพราะฉะนั้น เราต้องตามไปดูว่ามหาเศรษฐีเหล่านี้เขามองหาอสังหาริมทรัพย์แบบไหน เผื่อจะได้ไปซื้อดักไว้ก่อน

ในการสำรวจนี้เลยถามไปตรงๆ เลยว่า ในอีก 10 ปีข้างหน้าพวกเขาคิดว่าอสังหาริมทรัพย์แบบไหน (โดยพุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์) ที่น่าจะได้รับความนิยม คำตอบแทนที่ได้น่าจะเป็นแนวทางการลงทุนให้เราได้บ้างและนี่คือคำตอบ

ที่พักอาศัยเพื่อการลงทุน 47%

อาคารสำนักงาน 41%

โรงแรม 29%

คลังสินค้า 25%

โครงสร้างพื้นฐาน 24%

ที่ดินเพื่อการเกษตร 23%

ศูนย์การค้า 20%

ร้านค้าใจกลางเมือง/ติดถนนใหญ่ 17%

ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม 16%

ดูเหมือนว่าที่พักอาศัยเพื่อการลงทุนและอาคารสำนักงานจะได้รับความนิยมมากที่สุดในอีก 10 ปีข้างหน้า ซึ่งถ้าคิดว่าระยะเวลา 10 ปีอาจจะนานเกินไป จะมามองแนวโน้มอีก 12 เดือนข้างหน้า ก็มีมหาเศรษฐีทั่วโลก 29% บอกว่า จะซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มในอีก โดยมหาเศรษฐีจากตะวันออกกลางมากถึง 41% บอกว่า ตั้งใจจะซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม

แล้วพวกเขาจะไปซื้อ จะไปอยู่ที่ไหน... ไม่มีใครตอบได้ 

แต่ใน The Wealth Report 2016 ไนท์แฟรงค์ ได้ “ปักหมุด” บอกทำเลที่อนาคตดีน่าลงทุนเอาไว้ ซึ่งพิจารณาจากภาวะเศรษฐกิจและการเติบโตของการจ้างงาน มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ การบูรณะฟื้นฟู คุณภาพการศึกษา สภาพแวดล้อม และไลฟ์สไตล์ โดยแบ่งออกเป็น 5 ประเภท ประเภทละ 3 ทำเล ได้แก่

ประเทศ

1.เวียดนาม

2.เยอรมนี

3.สหรัฐอเมริกา

เมือง

1.ลอสแองเจลิส

2.มาดริด

3.เซี่ยงไฮ้

ย่าน

1.พิมลิโก, ลอนดอน

2.โลเวอร์อีสต์ไซด์, นิวยอร์ก

3.ชิโยดะ, โตเกียว

บ้านพักตากอากาศ

1.โกลด์โคสต์ ประเทศออสเตรเลีย

2.โกตดาซูร์ ประเทศฝรั่งเศส

3.อีบีซา ประเทศสเปน

สกีรีสอร์ท

1.เมอริเบล ประเทศฝรั่งเศส

2.แอสเพน ประเทศสหรัฐอเมริกา

3.ชาโมนิกส์ ประเทศฝรั่งเศส

ชอบใจทำเลไหน สนใจเมื่ออะไรรีบไปจับจองกันไว้ เพราะคาดว่าถ้ามหาเศรษฐีเห็นศักยภาพการทำกำไรในพื้นที่เหล่านี้ ก็ไม่น่าจะปล่อยให้หลุดมือเช่นกัน

คิดใหญ่ แต่เริ่มเล็ก (ก็ได้)

ถ้าคิดเหมือนมหาเศรษฐีและอยากจะเดินไปในแนวทางเดียวกันกับเศรษฐี แต่ตอนนี้ยังมีไม่ถึงพันล้านแบบมหาเศรษฐี ก็อย่าได้ถอดใจ เพราะเราสามารถลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้เหมือนกับมหาเศรษฐี

เพราะฉะนั้นเมื่อคิดแบบมหาเศรษฐีแล้ว ก็ต้องลงมือทำแบบมหาเศรษฐี 

แต่ถ้าจะไปหอบเงินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศโดยตรง คงจะใช้เงินไม่น้อย โดยเฉพาะในทำเลดีเด่น เพราะเงิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 35 ล้านบาท จะซื้อที่อยู่อาศัยที่ลอนดอนได้แค่ 22 ตารางเมตร หรือจะข้ามทวีปไปนิวยอร์กก็จะได้แค่ 27 ตารางเมตร

และที่แพงที่สุดในปี 2558 คือ โมนาโก ที่เงิน 35 ล้านบาท ซื้อที่พักอาศัยได้เพียง 17 ตารางเมตรเท่านั้น

สำหรับคนที่คิดใหญ่อย่างมหาเศรษฐีไม่ต้องมีเงินเป็นพันล้าน เพราะแค่ไม่กี่พันบาทก็เริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้เหมือนกัน โดยเป็นการลงทุนผ่านกองทุนรวม ที่มีนโยบายลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

เพราะเราโชคดีที่มีกองทุนรวมประเภทนี้อยู่หลายกองทุน และมีให้เลือกทั้งลงทุนทั่วโลก หรือจะลงทุนเฉพาะบางภูมิภาค เช่น สหรัฐอเมริกา ยุโรป ญี่ปุ่น และสิงคโปร์

ถ้าชอบอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ก็ลงทุนในกองทุนทิสโก้ ยูเอส รีท (TUSREIT) ของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทิสโก้

ถ้าเห็นศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป มีตัวเลือก 2 กองทุน ได้แก่ ทิสโก้ ยุโรป พร็อพเพอร์ตี้ (TEUPROP) บลจ.ทิสโก้ และแอสเซทพลัส ยุโรป พร็อพเพอร์ตี้ (ASP-EUPROP) บลจ.แอสเซทพลัส

ถ้าคิดว่าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นน่าจะให้ผลตอบแทนได้ดี ก็สามารถเลือกกองทุนทิสโก้ เจแปน รีท (TJREIT) บลจ.ทิสโก้ หรือยูไนเต็ด เจแปน เรียลเอสเตท ซีเคียวริตี้ ฟันด์ (UJRES) บลจ.ยูโอบี (ประเทศไทย)

ถ้ามองเข้ามาใกล้ๆ ที่สิงคโปร์ ก็หันไปที่กองทุนวรรณ พร็อพเพอร์ตี้ สิงคโปร์ (ONEPROP-SG) บลจ.วรรณ

แต่ถ้าไม่รู้จะเลือกที่ไหนดีก็ลงทุนไปทั่วโลก ซึ่งมีให้เลือกหลายกองทุน ได้แก่ เคแทม เวิลด์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ (KT-PROPERTY) บลจ.กรุงไทย (ซึ่งมีเป็น RMF ให้ลงทุนได้ด้วย) เอ็มเอฟซี อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลเอสเตท ฟันด์ (I-REITs) บลจ.เอ็มเอฟซี และกรุงศรี โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ ปันผล (KF-GPROPD) บลจ.กรุงศรี

กองทุนประเภทนี้ส่วนใหญ่จะเปิดกว้างให้สามารถลงทุนได้ทั้งหุ้นของบริษัทที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) รวมทั้งตราสารทางการเงินที่บริษัทและรีทออกขายด้วย

นอกจากนี้ ส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนในกองทุนต่างประเทศอีกทอดหนึ่ง ยกเว้น I-REITs ที่เป็นการลงทุนตรงในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ไม่น้อยกว่า 65% ของทรัพย์สินสุทธิและหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

ถ้าเราคิดแบบมหาเศรษฐีลงทุนแบบมหาเศรษฐีไปแล้ว กว่าจะถึงปี 2568 เราอาจจะเป็นหนึ่งใน “มหาเศรษฐีไทย” ที่ ไนท์แฟรงค์คาดว่าจะมีอยู่ทั้งหมด 40,755 คน ก็ได้

โดยอาจจะเป็นหนึ่งใน...

37,300 คน ที่มีเกิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐ

2,270 คน ที่มีเกิน 10 ล้านเหรียญสหรัฐ

1,030 คน ที่มีเกิน 30 ล้านเหรียญสหรัฐ

139 คน ที่มีเกิน 100 ล้านเหรียญสหรัฐ 

16 คน ที่มีเกิน 1,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

...ใครจะไปรู้!!!