ออฟฟิศให้เช่าจ่ายสูง8.5%

UV-GOLD ตั้งกองทรัสต์ลงทุนสำนักงานให้เช่าเกรด A ย่านเพลินจิต-สาทร ขนาดหมื่นล้าน ชูผลตอบแทนปีแรกสูง 8-8.5% สถาบันจองล้น

นายสิทธิไชย มหาคุณ ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (Golden Ventures REIT หรือ GVREIT) เปิดเผยว่า ทรัสต์จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ระยะเวลา 25 ปี และสิทธิการเช่าช่วงที่ดินอาคารสำนักงานสาทรสแควร์ ระยะเวลา 24 ปี มูลค่าสินทรัพย์รวมไม่เกิน 1 หมื่นล้านบาท

สำหรับราคาเสนอขาย GVREIT อยู่ที่หน่วยละ 10 บาท อัตราจองซื้อขั้นต่ำ 2 หมื่นบาท เปิดจองซื้อในวันที่ 14-18 มี.ค. 2559 โดยจะระดมเงิน 8,000 ล้านบาท จำนวน 800 ล้านหน่วย เสนอขายนักลงทุนสถาบันในประเทศ 50% ลูกค้ารายย่อยและลูกค้าสถาบันของผู้จัดจำหน่ายและตัวแทนจำหน่าย 25% ส่วนอีก 25% ขายบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ และที่เหลือ 2,000 ล้านบาท จะมาจากเงินกู้สถาบันการเงิน

อย่างไรก็ตาม การเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่ได้เปิดขายนักลงทุนรายย่อยหรือประชาชนทั่วไป แต่จะขายให้เฉพาะลูกค้าของผู้จัดการจำหน่ายและตัวแทนจำหน่าย นอกจากธนาคารกสิกรไทยแล้วยังมีธนาคารกรุงศรีอยุธยา ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ธนาคารธนชาต และธนาคารยูโอบี

“ผลโรดโชว์นักลงทุนสถาบันเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาตอบรับอย่างดี มียอดจองล้นหลายเท่าและคาดว่าหลังปิดการขาย 2 สัปดาห์หน่วยทรัสต์จะเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้” นายสิทธิไชย กล่าว

สำหรับอาคารปาร์คเวนเชอร์ฯ ตั้งอยู่บนถนนเพลินจิต พื้นที่เช่า 2.63 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) อัตราผู้เช่า 99% บริหารโดย บริษัท ยูนิเวนเจอร์ (UV) ส่วนอาคารสำนักงานสาทรสแควร์ บนถนนสาทร ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ (GOLD) พื้นที่เช่า 7.31 หมื่น ตร.ม. มีผู้เช่า 96% โดยทั้งสองอาคารมีจุดเด่นทำเลที่ตั้งและรูปแบบการออกแบบอาคาร

ทั้งนี้ จุดเด่นดังกล่าวทำให้บริษัทยักษ์ใหญ่ชั้นนำทั้งในและต่างประเทศสนใจเข้ามาเช่าพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารปาร์คเวนเจอร์ฯ มีผู้จองคิวเช่า ส่งผลดีต่อการเสนออัตราค่าเช่าพื้นที่ได้ในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทย โดยอาคารปาร์คเวนเจอร์มีราคาเช่าสูงถึง 1,200 บาท/ตร.ม. จากราคาเฉลี่ย 907 บาท/ตร.ม. ส่วนอาคารสาทรสแควร์ราคาเฉลี่ย 745 บาท/ตร.ม.

นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า ผลตอบแทนในปีแรกคาดว่าประมาณ 8-8.5% ต่อปี หรือคิดเป็น 95-100% ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว สูงกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์และรีทส์ในอุตสาหกรรมที่ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 6% โดยกำหนดจ่ายเงินปันผลปีละไม่เกิน 4 ครั้ง

ปัจจุบันผู้เช่าเป็นบริษัทในไทยและต่างประเทศใกล้เคียงกัน กระจายอยู่หลายอุตสาหกรรม สัญญาเช่า 3 ปี มีบริษัทเดียวที่เช่า 10 ปี พื้นที่ 3-4% ของทั้งหมด โดยแต่ละปีสัญญาเช่าจะครบ 20% และบริษัทสามารถขึ้นค่าเช่า 15% หรือเฉลี่ย 5% ต่อปี เท่ากับอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจุบันอาคารสำนักงานเกรด A ย่าน CBD มีประมาณ 20% และในอนาคตจะเข้ามาในปีนี้และอีก 2-3 ปีข้างหน้าราว 5-6 หมื่น ตร.ม./ปี ถือว่าไม่มาก

นอกจากนี้ อนาคตมีแผนซื้อสินทรัพย์เพิ่ม เช่น สำนักงานให้เช่า FYI Center แยกคลองเตย มูลค่า 5,000 ล้านบาท