เปิดแผนแกรนด์แอสเสทฯ เป้า 5 ปีมีโรงแรม 10 แห่ง

บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ แต่งตั้ง ไพสิฐ แก่นจันทน์ มารับตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารแทน นพดล มิ่งจินดา มีผลวันที่ 1 ก.พ.ที่ผ่านมา ซึ่งไพสิฐคร่ำหวอดในวงการโรงแรมมานาน เคยเป็นที่ปรึกษาบริษัทยักษ์ใหญ่ลงทุนโรงแรม ทำงานกับเชนโรงแรมระดับนานาชาติมาแล้ว จึงน่าจับตาความเคลื่อนไหวในธุรกิจของแกรนด์ แอสเสทฯ ภายใต้หัวเรือใหม่ครั้งนี้

ไพสิฐ แก่นจันทน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ กล่าวว่า เคยเป็นซีอีโอที่แกรนด์ แอสเสทฯ เมื่อกว่า 10 ปีก่อน จากนั้นออกไปอยู่ที่อื่น การกลับมาเป็นซีอีโอแกรนด์ แอสเสทฯ ครั้งนี้มีหน้าที่หลัก คือ สร้างสมดุลรายได้จากโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

ที่ผ่านมาปัญหาของ แกรนด์ แอสเสทฯ คือ ปีใดไม่มีการรับรู้รายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มีเพียงรายได้จากโรงแรมที่ดำเนินการอยู่ เมื่อหักค่าเสื่อมราคาต่างๆ ปีนั้นบริษัทก็อาจมีผลการดำเนินงานขาดทุนได้ เช่น ปี 2558 ขาดทุนสุทธิ 120.47 ล้านบาท ส่วนปีนี้ตั้งเป้ารายได้ธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อนที่มีรายได้จาก 3 โรงแรมที่เปิดดำเนินการรวมกว่า 1,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ธุรกิจโรงแรมเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้เข้ามาต่อเนื่อง จากค่าที่พัก ค่าอาหารและเครื่องดื่ม ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เช่น คอนโดมิเนียม จะสร้างรายได้เมื่อขายได้ จึงวางแผนว่าหลังจากนี้หากปีใดไม่มีการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะรับรู้รายได้ด้วยการนำโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีทส์)

ปัจจุบันบริษัทมีโรงแรมเปิดดำเนินการ 3 แห่ง คือ เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา 240 ห้อง เชอราตัน ปราณบุรี วิลลา 53 ห้อง และเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท กรุงเทพฯ 362 ห้อง นอกจากนี้มีโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท โครงการโรงแรม 5 ดาวที่ก่อสร้างอยู่ ใช้เงินลงทุนไป 2,100 ล้านบาท จะเปิดไตรมาส 4 ปี 2560 มี 270 ห้อง

บริษัทมองว่าจะนำเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา เข้ากองรีทส์เป็นโรงแรมแรกปีหน้า เนื่องจากโรงแรมนี้เปิดมานานกว่า 10 ปีแล้ว มีผลการดำเนินงานดีต่อเนื่อง รูปแบบการนำเข้าไปจะเป็นแบบมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซื้อขายได้ (ฟรีโฮลด์) เพราะจะทำให้ได้ขนาดกองทุนน่าสนใจกว่าเข้าแบบสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ลีสโฮลด์) หลังจากนั้นจะทยอยนำโรงแรมอื่นเข้ารีทส์ต่อเนื่อง สลับกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รับรู้รายได้ เช่น ปีนี้รับรู้รายได้โครงการคอนโดมิเนียม ไฮด์ สุขุมวิท 11 ปีหน้าก็ขายรีทส์รับรู้รายได้จากโรงแรม

“การออกรีทส์โรงแรมต้องระวัง ถ้ามือบริหารโรงแรมไม่ใช่ระดับนานาชาติ จะเกิดการสะอึกของรายได้ได้หากปีไหนที่ธุรกิจท่องเที่ยวไม่ดี ขณะที่เครือโรงแรม (เชน) ระดับนานาชาติมีช่องทางจำหน่ายทั่วโลกแข็งแรง สามารถบริหารโดยทำยอดขายและกำไรในระดับที่ควบคุมได้มากกว่า”

สำหรับไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท ที่จะเปิดปีหน้า ในอนาคตคงนำเข้ารีทส์เช่นกัน โดยโรงแรมนี้ตั้งอยู่ระหว่างสุขุมวิท 11 และสุขุมวิท 13 เน้นตลาดประชุม สัมมนา เช่นเดียวกับเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท กรุงเทพฯ สาเหตุที่เลือกไฮแอท รีเจนซี่ มาบริหาร เพราะเป็นเชนที่เก่งเรื่องอาหารและเครื่องดื่ม รวมทั้งเรื่องประชุม สัมมนา

ที่ผ่านมาเชนนี้ไปเปิดในเอเชียแปซิฟิกที่สิงคโปร์ ฮ่องกง เกาหลีใต้ ก็ประสบความสำเร็จด้านที่กล่าวมา ซึ่งไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท ก็ออกแบบโดยมีชั้นที่รองรับประชุม สัมมนาโดยเฉพาะ มีห้องบอลรูมขนาดใหญที่แสงสว่างจากภายนอกส่องเข้ามาได้ ต่างจากห้องประชุม สัมมนาอีกหลายโรงแรมที่เป็นห้องสี่เหลี่ยมในพื้นที่ทึบ เชื่อว่าน่าจะขายห้องประชุม สัมมนาได้ดี เหมือนที่ประสบความสำเร็จกับการทำห้องประชุมที่แสงสว่างจากภายนอกส่องเข้ามาได้ที่เดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท กรุงเทพฯ

ไพสิฐ กล่าวว่า หลังจากนี้ตั้งเป้าเพิ่มโรงแรมเข้ามาในพอร์ตเป็น 10 แห่ง ภายใน 5 ปี จากปัจจุบันมีดำเนินการแล้ว 3 แห่ง กำลังจะเปิด 1 แห่ง โดย 6 แห่งที่เหลือ แห่งแรกเป็นโรงแรมที่สร้างใหม่ภายใต้โครงการใช้พื้นที่แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ที่ระยอง ซึ่งจะมีโรงแรม วิลล่า คอนโดมิเนียมหรือเรสิเดนซ์ในโครงการเดียวกัน โรงแรมแห่งนี้จะเป็นโรงแรม 5 ดาว จะมีไม่ต่ำกว่า 200 ห้อง เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท วางแผนไว้แล้วว่าจะให้เชนนานาชาติที่เคยบริหารโรงแรมอื่นให้แกรนด์ แอสเสทฯ มาบริหารโรงแรมนี้

เหตุผลที่เลือกลงทุนในระยอง เพราะเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพเติบโตด้านการท่องเที่ยวสูงหลังมีสนามบินอู่ตะเภาเปิดบริการเต็มรูปแบบ เพิ่มทางเลือกการเดินทางให้นักท่องเที่ยว ขณะที่เส้นทางการเดินทางโดยรถจากกรุงเทพฯ ไปก็มีให้เลือกหลายเส้นทาง และใช้เวลาเดินทางแค่ 2 ชั่วโมง

กลุ่มเป้าหมายที่จะไปพักโรงแรมที่ระยอง ได้แก่ นักท่องเที่ยวคุณภาพรุ่นเก่าที่เคยไปพัทยาในอดีตที่ยังเงียบสงบจะย้ายมาระยองแทน กลุ่มประชุม สัมมนา ซึ่งมีโอกาสมาก เพราะที่ผ่านมาองค์กรที่จัดประชุม สัมมนาประจำ มักไปแต่จุดหมายเดิมๆ คือ หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต เมื่อมีจุดหมายใหม่จะดึงกลุ่มนี้ซึ่งต้องการเปลี่ยนบรรยากาศมาได้ในวันธรรมดา ส่วนวันหยุดสุดสัปดาห์ก็เป็นตลาดคนไทยเที่ยวไทย นอกจากนี้ยังมีศักยภาพจับตลาดคนอินเดียมาแต่งงานด้วย คาดว่าโรงแรมในระยองเมื่อเปิดปีแรกคงทำอัตราเข้าพักได้ 50% ปีที่ 2-3 ทำได้ 65-70%

ขณะที่การหาโรงแรมอีก 5 แห่งที่เหลือมาเติมในพอร์ต จะมีทั้งซื้อโรงแรมเดิมและสร้างโรงแรมใหม่ โดยหากซื้อโรงแรมเดิมจะเน้นที่ตั้งในทำเลที่ดีแต่ผลการดำเนินงานอาจยังไม่ดี เพื่อปรับปรุงยกระดับให้ดีขึ้น เช่น ซื้อโรงแรมเดิม 3 ดาว มาปรับปรุงเป็นโรงแรม 4 ดาว รวมถึงนำเชนนานาชาติมาบริหาร เพราะจะทำให้โรงแรมมีมูลค่ามากขึ้น ส่วนการสร้างใหม่ขึ้นอยู่กับโอกาส แต่ยอมรับว่าหากสร้างใหม่ต้องใช้เวลาสร้าง 3-4 ปี นับจากวันที่ได้ที่ดินมาจนถึงวันที่สร้างโรงแรมเสร็จจึงเริ่มทำรายได้ได้ ต่างจากการซื้อโรงแรมปรับปรุงไม่นานก็ทำรายได้ได้เลย

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีความพร้อมกู้เงินซื้อโรงแรมได้ทันทีที่มีโอกาส เพราะปัจจุบันสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (ดี/อี) น้อยมากแค่ 0.6 เท่า ซึ่งสูตรการทำโรงแรมที่ดี คือ ต้องเลือกทำเลรัศมีห่างจากแหล่งท่องเที่ยวหรือสนามบินไม่เกิน 1 ชั่วโมง

จากแผนงานที่วางไว้ นับจากนี้คงเห็นการเติบโตของแกรนด์ แอสเสทฯ ด้านโรงแรมแน่นอน