เปิดเคล็ดลับ 'ศุภาลัย' สยายปีกอาเซียน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้จะเป็นหนึ่งในภาคธุรกิจที่กำลังขยายการเติบโตในภูมิภาคอาเซียน แต่อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่ผู้ประกอบการไทยยังออกมาเปิดตลาดในภูมิภาคอาเซียนน้อยมาก ด้วยข้อจำกัดที่มีมากกว่าธุรกิจประเภทอื่น โดยเฉพาะความเสี่ยงในการเรียนรู้ความต้องการของตลาด ลงทุนสูง และส่วนใหญ่ต้องอาศัยพันธมิตรท้องถิ่นเป็นผู้ร่วมทุน เพราะวัตถุดิบหลักของธุรกิจนี้คือที่ดิน อีกทั้งหากย้อนกลับไปยุคก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายรายเคยออกไปลงทุนในต่างประเทศ และส่วนใหญ่จะเจ็บหนักกลับมา จึงเป็นบทเรียนให้ผู้ประกอบการไทยยังเลือกปักธงเฉพาะตลาดในไทย

“การไปลงทุนต่างประเทศต้องมีความพร้อมหลายด้าน ศุภาลัยเองก็เคยไปลงทุนในจีนเมื่อ 10-20 ปีที่แล้ว แต่ไปเร็วเกินไป ไม่เข็งแรง แล้วดอกเบี้ยก็สูงถึง 13% จึงไม่ประสบความสำเร็จ” ประทีปตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย กล่าว

ขณะที่ปัจจุบันศุภาลัยมีความพร้อมแล้ว โดยเฉพาะด้านการเงินที่ได้ต้นทุนทางการเงินที่ต่ำ และดอกเบี้ยในเมืองไทยถูกกว่าภาพรวมอัตราดอกเบี้ยของหลายประเทศในอาเซียน อีกทั้งยังมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการในต่างถิ่น เพราะศุภาลัยเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายต้นๆ ที่ออกไปบุกตลาดต่างจังหวัดมาตั้งแต่ตลาดต่างจังหวัดยังไม่บูม เริ่มด้วยการร่วมทุนกับพันธมิตรท้องถิ่นเพื่อลดความเสี่ยง เพราะต้องยอมรับว่าการไปต่างถิ่น ผู้ประกอบการส่วนกลางยังไม่ถนัดหลายด้าน

แต่เมื่อมีความเข้าใจในตลาดนั้นๆ มากขึ้น ในระยะหลังการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด จึงลงทุนเอง 100% ไม่ได้ร่วมทุนเหมือนในอดีตแล้ว เช่นเดียวกับการเปิดตลาดต่างประเทศ นอกจากจะศึกษาโอกาสในการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและได้ผลตอบแทนที่น่าสนใจแล้ว พันธมิตรในการร่วมทุนสำคัญมาก โดยปัจจุบันศุภาลัยขยายการลงทุนจากไทยไปยังฟิลิปปินส์และออสเตรเลียแล้ว อยู่ระหว่างศึกษาตลาดอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น อินโดนีเซีย และเมียนมา เพราะเป็นตลาดที่น่าสนใจมาก

ทั้งนี้ ตลาดอินโดนีเซียเป็นตลาดใหญ่ จึงมีความน่าสนใจ โดยตลาดดังกล่าวมีผู้ประกอบการท้องถิ่นแข็งแรงมาก หากศุภาลัยเข้าไปร่วมทุนก็ไม่ต้องเข้าไปช่วยเยอะ ส่วนตลาดเมียนมา สนใจเพราะว่ากำลังขยายตัว มีโอกาสในอนาคตที่ดี และใกล้เมืองไทย เดินทางไปดูแลไม่ยากนัก โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในเมียนมายังไม่แข็งแรง หากลงทุนและตั้งบริษัทร่วมกันต้องไปช่วยเยอะ แต่ต้นทุนที่ดินในเมียนมาแพงมาก ซึ่งต้องวิเคราะห์ตลาดให้รอบคอบก่อนตัดสินในลงทุนจริง โดยปัจจุบันมีตัวแทนเข้ามาเสนอทั้งโครงการในอินโดนีเซียและเมียนมา แต่ก็ต้องพิจารณาให้ดี

ภาพรวมการลงทุนในต่างประเทศ โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศอาเซียนและใกล้เคียง ประทีป กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ เป็นอีกหนึ่งสเต็ปของการกระจายความเสี่ยง หลังจากที่ศุภาลัยเรียนรู้การขยายตัวไปยังตลาดต่างจังหวัดแล้ว ซึ่งกลุ่มประเทศอาเซียนใกล้ไทย ไม่เสียเวลามากในการเดินทางไปดูแล แล้วเป็นตลาดที่ก็เติบโตเร็ว มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ซึ่งหากมองภาพรวมประชากรของประเทศ ไทยมีประชากรเพียง 60 ล้านคน แต่หลายประเทศในอาเซียนมีประชากรมากกว่าไทยเท่าตัว เช่น ฟิลิปปินส์ 100 ล้านคน อินโดนีเซีย 200 ล้านคน ฯลฯ จะมองแค่การลงทุนในไทยไม่ได้แล้ว

“ต้องกระจายความเสี่ยงบางช่วงเวลาตลาดในเมืองไทยก็เสี่ยงมากกว่าต่างประเทศ บางจังหวะตลาดในประเทศก็ดีกว่ามาก จึงต้องสร้างสมดุล”

สำหรับตลาดฟิลิปปินส์ ศุภาลัย เริ่มเข้าไปลงทุนประมาณปี 2556 ด้วยการซื้ออาคารสำนักงาน ความสูง 40 ชั้นในเมืองมาคาติ มูลค่า 1,167 เปโซ หรือประมาณ 841 ล้านบาท อัตราค่าเช่า 600 เปโซ/ตารางเมตร/เดือน หรือประมาณ 500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ได้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 7-8% โดยการลงทุนในอาคารสำนักงานมีความสะดวกกว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เก็บค่าเช่าได้ตลอด ซึ่งอาคารที่ศุภาลัยไปลงทุนอยู่ย่านมาคาติ ใจกลางกรุงมะนิลา ติดถนนใหญ่ และมีคนเช่าอยู่แล้ว ในอนาคตจะมองการลงทุนในที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมด้วย

ขณะที่การลงทุนในออสเตรเลีย แม้จะไม่ใช่กลุ่มประเทศอาเซียน แต่ก็มีความน่าสนใจและไม่ไกลมากนัก ศุภาลัยเข้าไปลงทุนประมาณปี 2557 วางเงินลงทุนในตลาดนี้ 32.8 ล้านเหรียญออสเตรเลีย หรือประมาณ 878 ล้านบาท ปัจจุบันลงทุนไปแล้ว 3 โครงการ ใช้เงินลงทุนไปราว 500 ล้านบาท กำลังจะลงทุนในโครงการที่ 4 และอยู่ระหว่างเจรจาลงทุนในโครงการ ที่ 5 ซึ่งทั้งหมดอยู่ในเมืองเมลเบิร์น เพราะเป็นเมืองขนาดใหญ่รองจากซิดนีย์ เป็นศูนย์กลางการศึกษาและการค้า การลงทุน มีจำนวนประชากรเติบโตเร็ว มีคนอพยพย้ายถิ่นฐานมาอยู่อาศัย โดยเฉพาะจากจีน ฮ่องกง อินเดีย

ประทีป กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนยังมีโอกาส แต่ก็ต้องเรียนรู้กฎระเบียบที่แตกต่างกันในแต่ละประเทศ โดยเฉพาะการนำเงินเข้าและออกในบางประเทศไม่ง่าย ความเสี่ยงเรื่องอัตราเแลกเปลี่ยน ค่าเงิน ระบบภาษี การจัดตั้งบริษัทและการขออนุญาตในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ฟิลิปปินส์ การจัดตั้งบริษัทและโอนโฉนดช้ากว่าในไทยมาก โดยในไทยใช้เวลาในการจัดตั้งบริษัทประมาณ 2-3 วัน แต่ฟิลิปปินส์ใช้เวลาเป็นเดือน ส่วนออสเตรเลียจดทะเบียนตั้งบริษัทเร็วมาก ฯลฯ

ปัจจุบันสัดส่วนลงทุนต่างประเทศของศุภาลัยมีมูลค่า 1,847 ล้านบาท คิดเป็น 4.3% ของมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทที่มีมูลค่า 42,639 ล้านบาท ตั้งเป้าจะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในต่างประเทศเป็น 10% ของมูลค่าทรัพย์สินของบริษัท และขยายการลงทุนเพิ่มจาก 2 ประเทศเป็น 4 ประเทศในอีก 3-4 ปีข้างหน้า