เกาะสายสีเหลือง ประเดิมบูมฝั่งลาดพร้าว

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ทำเลทองได้ฉายภาพรวมของหลายทำเลเด่นๆ ในปี 2559 ไปแล้ว หลังจากนี้จะเริ่มเจาะลึกเป็นรายทำเล โดยสัปดาห์นี้ขอวิเคราะห์ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) โดยรถไฟฟ้าเส้นทางนี้เป็นระบบรางเดี่ยวหรือโมโนเรล เริ่มต้นบริเวณจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินที่แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว ไปตามถนนลาดพร้าวจนถึงแยกบางกะปิ ก่อนจะเลี้ยวเข้าถนนศรีนครินทร์ เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่แยกลำสาลี

จากนั้นแนวเส้นทางต่อไปยังถนนศรีนครินทร์ผ่านแยกพัฒนาการ ศรีนุช ศรีอุดม ศรีเอี่ยม จนถึงแยกศรีเทพา ก่อนจะเบนไปทางทิศตะวันตกตามถนนเทพารักษ์ ผ่านจุดเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่สถานีสำโรง และสิ้นสุดบริเวณถนนปู่เจ้าสมิงพราย ระยะทางรวม 30.4 กิโลเมตร จำนวน 23 สถานี โดยเมื่อวันที่ 14 ม.ค. 2559 ที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) ได้รายงานความคืบหน้าการดำเนินโครงการลงทุนร่วมรัฐและเอกชน (พีพีพี ฟาสต์แทรกต์) แล้วว่ารถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง 5.47 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ความเห็นชอบได้ภายในเดือน มี.ค.นี้

อสังหาฯ ทำเลทองสัปดาห์นี้ จะโฟกัสรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเฉพาะโซนที่ผ่านถนนลาดพร้าว คือบริเวณเกาะสถานีภาวนา-สถานีแยกลำสาลี เพราะเป็นโซนใกล้เมืองที่มีโอกาสเติบโตสูงมาก ซึ่งแม้ว่าจะยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านในปัจจุบัน แต่ด้วยเป็นย่านชุมชนหนาแน่นและมีแหล่งงานขนาดย่อมจำนวนมาก จึงทำให้เป็นย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ระบุว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนับว่ามีความจำเป็น เนื่องจากมีจำนวนประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นสูง หากมีรถไฟฟ้าจะทำให้แหล่งที่อยู่อาศัยย่านลาดพร้าว เลียบทางด่วน วัชรพล บางกะปิ ฯลฯ เชื่อมต่อกับแหล่งงานสำคัญย่านถนนรัชดาภิเษก หรือต่อเนื่องไปยังศูนย์กลางธุรกิจชั้นในได้สะดวก ซึ่งปัจจุบันย่านนี้มีปัญหาการจราจรติดขัดมาก

โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะยกระดับการพัฒนาอสังหาฯ จากแนวราบเป็นแนวสูง และมีผลต่อเนื่องถึงราคาที่ดินที่นิ่งมานานให้เริ่มขยับแบบก้าวกระโดดได้ และเป็นตัวช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ย่านลาดพร้าว บางกะปิได้อย่างมาก รวมทั้งพื้นที่ต่อเนื่องแถวสุขาภิบาล 1, 2, 3 ศรีนครินทร์ ไปย่านถนนรามคำแหงที่มีรถไฟฟ้าสายสีส้มผ่านอีกสายหนึ่ง

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้ มีข้อเปรียบเทียบกับแนวรถไฟฟ้านอกเมืองสายอื่นที่มีศักยภาพใกล้เคียงกันแต่พัฒนาล่วงหน้าไปก่อน เช่น รถไฟฟ้าบีทีเอสช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง จากเดิมก่อนนั้นมีรถไฟฟ้าเพียงตารางวา (ตร.ว.) ละ 1-2 แสนบาท เพิ่มเป็น 2-4 แสนบาท/ตร.ว.ในปัจจุบัน หรือแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังก่อสร้างย่านเพชรเกษม-บางแค ก่อนมีรถ ไฟฟ้า ตร.ว.ละไม่ถึง 1 แสนบาท ปัจจุบันพุ่งเป็น 1.5-2 แสนบาทแล้ว โอกาสของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีศักยภาพเช่นกัน

ฝ่ายวิจัยบริษัท เอพี (ประเทศไทย) รายงานว่า โครงการรถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะเชื่อมคนศรีนครินทร์ คนสมุทรปราการให้เข้ามายังลาดพร้าวได้สะดวกขึ้น เพราะปัจจุบันรถติดมาก ซึ่งก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้า ย่านนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมากโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ เพราะแม้จะไม่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่จะเป็นแหล่งงานสำคัญ แต่ย่านนี้มีศูนย์การค้า มีโฮมออฟฟิศที่เป็นธุรกิจเอสเอ็มอีจำนวนมาก มีมหาวิทยาลัย ซึ่งคนที่คุ้นเคยทำเลย่านนี้แล้ว อาจจะเคยอยู่อาศัยกับครอบครัว หรืออยู่อาศัยช่วงเรียนมหาวิทยาลัย แม้จะต้องเข้าไปทำงานในเมือง แต่ก็จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยย่านเดิม

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณช่วงใกล้สถานีภาวนา-สถานีแยกลำสาลียังไม่ได้คึกคัก แต่จะมีหลายโครงการที่เกาะแหล่งงานปัจจุบัน ซึ่งอยู่บริเวณปลายลาดพร้าว โดยจากการสำรวจมีโครงการที่อยู่ระหว่างขายประมาณ 4 โครงการ ได้แก่ 1.สราญวิลล์ คอนโดมิเนียม จำนวน 378 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.19 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 78% 2.เดอะคิวบ์ รามคำแหง 89/2 จำนวน 250 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.55 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 88% 3.ลิฟวิ่งเนสท์ รามคำแหง จำนวน 546 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.74 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 82% และ 4.แอสปาย ลาดพร้าว 113 จำนวน 270 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.86 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 94%

จากการลงพื้นที่สำรวจบริเวณใกล้สถานีภาวนา-สถานีแยกลำสาลี โครงการคอนโดมิเนียมติดริมถนนจะเป็นอาคารไม่สูงมากไม่เกิน 20 ชั้น (ยิ่งสถานีท้ายๆ จะยิ่งเป็นตึก
ที่ความสูงน้อยลง) ซึ่งเป็นเพราะผังเมืองปัจจุบันยังกำหนดให้บริเวณนี้มีเอฟเออาร์น้อย จึงพัฒนาได้ไม่มาก โดยต้องดูว่าหลังโครงการรถไฟฟ้ามีความชัดเจนจะปรับแก้ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้มากขึ้นหรือไม่ และปัจจุบันยังมีที่ดินเปล่าติดริมถนนที่พร้อมพัฒนาอีกหลายแปลง

ด้านความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยย่านนี้ ส่วนใหญ่มองว่าบริเวณช่วงสถานีต้นๆ ที่ใกล้กับสถานีรัชดาฯ มากๆ จะค่อนข้างดี และจะดีมากช่วงปลายลาดพร้าวเพราะมีแหล่งงาน โดยอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมย่านนี้ 1 ห้องนอนจะอยู่ที่ 9,000-1.2 หมื่นบาท/เดือน กลุ่มผู้เช่านั้นมีทั้งคนไทย คนเกาหลี และคนจีน