อสังหาฯ ปรับตัว รับศก.โลกผันผวน

ปี 2559 เป็นอีกปีที่ภาคธุรกิจยังต้องเผชิญกับความผันผวนของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะเศรษฐกิจโลกที่แสดงอาการให้เห็นถึงภาวะไม่ปกติมาตั้งแต่ต้นปี

อธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัท ศุภาลัย พร็อพเพอร์ตี้ และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงต้นปีให้ฟังว่า ปัจจัยจากภายนอกเข้ามากระทบกับเศรษฐกิจในประเทศเยอะมาก โดยเฉพาะเศรษฐกิจจีนที่หลายฝ่ายให้ความกังวลใจ ซึ่งมีการประเมินกันว่าปัญหาในจีนจะเข้ามากระทบกับไทยพอสมควร ทั้งในเรื่องของค่าเงินและเศรษฐกิจ

ขณะที่สถานการณ์ในตะวันออกกลางและราคาน้ำมันที่ลดลง จะส่งผลกระทบต่อการค้ากับประเทศคู่ค้าในตะวันออกกลาง แต่ยังมีผลดีคือต้นทุนสินค้าจะไม่ขยับขึ้น และเงินเฟ้อจะอยู่ในระดับต่ำ ส่วนสถานการณ์เศรษฐกิจในยุโรปขณะนี้ก็ยังไม่ดีนัก จะเห็นว่าประเทศที่เป็นคู่ค้าสำคัญยังมีปัญหา ซึ่งจะกระทบต่อภาคส่งออกและภาคการผลิตของไทย

นอกจากนี้ การประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ หรือเฟด จะส่งผลทำให้เกิดเงินทุนไหลออก ตลาดหุ้นจะได้รับผลกระทบ แต่เชื่อว่ารัฐบาลจะไม่ขึ้นดอกเบี้ย เพราะเรายังมีปัญหาเศรษฐกิจ และเงินเฟ้อยังต่ำ แต่ดอกเบี้ยพันธบัตร ตราสาร จะมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น

แน่นอนว่าปัจจัยลบเหล่านี้จะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคที่ชะลอตัวมาก่อนหน้าก็จะยังชะลอตัวต่อเนื่อง เพราะยังมีปัจจัยจากภัยแล้ง และพืชผลเกษตรราคาตกต่ำที่ยังคงเป็นปัญหาอยู่  แต่ผลกระทบจะรุนแรงแค่ไหนขึ้นอยู่กับการแก้ปัญหาของภาครัฐ โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จะทำให้เกิดการจ้างงานในต่างจังหวัด

ส่วนผลกระทบที่จะเกิดกับตลาดอสังหาฯ ใน กทม.และปริมIฑลนั้น ยังไม่น่าห่วง เพราะความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง หรือเรียลดีมานด์ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีผลกระทบเชิงจิตวิทยาทำให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นอยู่บ้าง

ปัญหาที่กระทบไทยอยู่ในขณะนี้แก้ได้ยาก เพราะเป็นปัจจัยภายนอกที่อยู่นอกเหนือการควบคุม แต่สิ่งที่จะช่วยได้คือทำอย่างไรให้คนในประเทศมีความเชื่อมั่น และมีอารมณ์ในการใช้จ่าย ซึ่งภาครัฐและเอกชนจะต้องช่วยกันปลุกความเชื่อมั่น

สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยที่จะได้รับผลกระทบจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท แต่จะไปสอดรับกับโครงการบ้านประชารัฐที่รัฐบาลกำลังผลักดันอยู่ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ ซึ่งจะช่วยลดผลกระทบให้กับคนกลุ่มนี้ได้ หากมีโปรแกรมที่ดี ก็ถือว่าเป็นโอกาสให้กับผู้ที่มีรายได้น้อย ส่วนบ้านและคอนโดที่น่าจะเติบโตได้คือ บ้านระดับกลางราคา 1-5 ล้านบาท เพราะกลุ่มคนทำงานที่เป็นมนุษย์เงินเดือนยังไม่ได้รับผลกระทบ

สำหรับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กในเวลานี้ เหลืออยู่ในตลาดน้อยมาก ซึ่งที่จริง ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ควรที่จะต้องมีอยู่ในตลาด ไม่ใช่มีเฉพาะรายใหญ่ เพราะต้องไม่ลืมว่า ในหลายทำเลผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่สามารถเข้าไปทำได้ เพราะขนาดเล็กเกินไป หากไม่มีรายกลาง รายเล็ก ก็จะกลายเป็นช่องว่างให้การจัดสรรที่ดินผิดกฎหมายเกิดขึ้นได้ จึงควรสนับสนุนให้ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก สามารถอยู่ในตลาดได้

ในปี 2559 เชื่อว่าภาวะตลาดโดยรวมจะยังคงดีอยู่ โดยคาดว่าน่าจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 5% เท่ากับปีที่ผ่านมา เพราะปัจจัยที่เป็นผลกระทบจากภายนอกจะมากระทบกับไทยจริงๆ จะยังมีช่วงเวลาที่หน่วงอยู่ประมาณ 1 ปี จึงจะเกิดผลกระทบ ขณะที่ดอกเบี้ยก็ยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำ และราคาน้ำมันยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคไม่รู้สึกกังวลมากนัก

อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในปีนี้จะยังคงต้องเพิ่มความระมัดระวังให้มากขึ้น เพราะหากผิดเป้า ไม่ว่าจะเป็นทำเลผิด กลุ่มเป้าหมายผิด เซ็กเมนต์ผิด หรือราคาผิด ปีนี้จะแก้ตัวไม่ได้ เพราะความต้องการมีอยู่จำกัด  ขณะเดียวกันสภาพคล่องก็จำเป็นต้องระมัดระวัง ให้สอดรับกับแผนการลงทุนที่วางไว้ ซึ่งไม่ควรจะเป็นแผนที่ Aggressive แต่ควรจะปรับแผนการลงทุนให้ Conservative และมีเงินหมุนเวียนที่เพียงพอ หากมีสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากแผนที่วางไว้