3 นายกอสังหาฯฟันธง ตลาดบ้านปีวอกโตแน่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

3 นายกสมาคมอสังหาฯ ประเมินตลาดปี 2559 กรุงเทพฯ ปริมณฑล ยังโตต่อ 5-10% แต่ต่างจังหวัดสวนทางติดลบ เหตุกำลังซื้อในภูมิภาคยังซึม

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะมีมูลค่าราว 5.5. แสนล้านบาท แบ่งเป็น กรุงเทพฯ และปริมณฑล มูลค่า 3.5-3.7 แสนล้านบาท จำนวนดังกล่าวเป็นคอนโดมิเนียม 1.7 แสนล้านบาท ทรงตัวเท่ากับปี 2558 ซึ่งยังเป็นคอนโดมิเนียมระดับบน และทาวน์เฮาส์มูลค่า 8 หมื่นล้านบาท เติบโต 14% โดยตลาดที่จะเติบโตดี คือทาวน์เฮาส์ในย่านใจกลางเมือง ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต บ้านแฝด 1.5 หมื่นล้านบาท เติบโต 15% และบ้านเดี่ยว 7.5 หมื่นล้านบาท เติบโต 7% ซึ่งบ้านหรูระดับราคาประมาณ 40 ล้านบาทขึ้นไป/ยูนิต จะมีซัพพลายออกสู่ตลาดมากขึ้น และอีก 1 หมื่นล้านบาท นั้นเป็นอาคารพาณิชย์

“ปีหน้ามองว่าตลาดจะเติบโตไม่หวือหวาอยู่ที่ 5-10% เนื่องจากจะมีจำนวนยูนิตเก่าย้อนกลับมาขายใหม่ โดยเฉพาะช่วงก่อนหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เดือน เม.ย.จะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น ขณะที่กลุ่มซื้อเก็งกำไรจะไม่รับโอนเริ่มเห็นสัญญาณตัวเลขนี้แล้ว” ประเสริฐ กล่าว

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดยังชะลอตัวต่อเนื่อง เพราะยังมีสต๊อกเหลือขายจำนวนมาก ประเมินว่าตลาดจะติดลบ 5-10% มีมูลค่าประมาณ 2 แสนล้านบาท โดยเป็นการติดลบจากตลาดคอนโดมิเนียม 10-20% ส่วนทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวยังเติบโตได้ แต่ไม่หวือหวามากนัก อย่างไรก็ตามพบว่าจังหวัดหัวเมืองหลักที่เป็นจังหวัดท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม การชะลอตัวลดน้อยลง เช่น ชลบุรี ภูเก็ต ส่วนจังหวัดที่เน้นพึ่งพาภาคการเกษตรเป็นหลักนั้นยังชะลอตัว เพราะไม่มีลูกค้าที่ซื้ออยู่อาศัยจริง อีกทั้งราคาพืชผลทางการเกษตรยังตกต่ำ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 คือ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดที่สำคัญ โดยเฉพาะช่วง 4 เดือนแรกของปี ซึ่งผู้ประกอบการจะยังมีการจัดแคมเปญเพื่อเร่งการขายและโอนสต๊อกที่มีอยู่ต่อเนื่องจากปี 2558 แต่ต้องติดตามหลังจากหมดมาตรการกระตุ้นว่าจะเป็นอย่างไร ขณะที่การเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วงจะช่วยให้มีการดูดซับซัพพลายในทำเล รวมถึงอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ราคาวัสดุและค่าก่อสร้างยังทรงตัว เนื่องจากราคาน้ำมันที่ปรับลดลงจะผลักดันให้ตลาดนั้นเติบโต

ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์นั้นจะล้อกับเศรษฐกิจ หากเศรษฐกิจไม่ดีอาจมีผลต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะเป็นการก่อหนี้ก้อนใหญ่ ซึ่งหากไม่มีความมั่นใจอาจจะชะลอการตัดสินใจ อีกทั้งราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีราคาสูงขึ้นและสูงเกินกว่ากำลังซื้อ เป็นต้น

ทางด้าน อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 คาดว่าครึ่งปีแรกตลาดจะขยายตัวได้ประมาณ 10% เนื่องจากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วย แต่ช่วงครึ่งปีหลังยังต้องติดตามว่า หลังหมดมาตรการลดค่าจดจำนองและค่าโอนกรรมสิทธิ์ตลาดจะเป็นอย่างไร และช่วงครึ่งปีหลังอาจจะมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเป็นตัวแปร

สำหรับตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังขยายตัวได้ ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรรจะขยายตัวออกไปตามทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ขณะที่ทาวน์เฮาส์จะมีโครงการในบริเวณที่ใกล้รถไฟฟ้ามากขึ้น เพราะบางพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้าที่ไม่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จะมีการเปลี่ยนมาพัฒนาทาวน์เฮาส์แทน ตลาดต่างจังหวัดโดยรวมมองว่าจะยังชะลอตัว เพราะกำลังซื้อได้รับผลกระทบจากราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำ ซึ่งตลาดบ้านแนวราบยังมีความต้องการ แต่คอนโดมิเนียมไม่มีเรียลดีมานด์ตลาดจึงยังติดลบ

ขณะที่ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ปี 2559 จะเติบโตประมาณ 5-10% ผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการลงทุนภาครัฐต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น เช่น รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ ที่จะทำให้เป็นการเปิดทำเลใหม่ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) จะทำให้เกิดความต้องการที่อยู่เติบโตมากขึ้น

นอกจากนี้ กรณีที่สถาบันคุ้มครองเงินฝาก (สคฝ.) จะปรับลดวงเงินคุ้มครองเงินฝากลงเหลือ 1 ล้านบาท มีผลเดือน ส.ค. 2559 นั้น จะทำให้คนที่มีเงินฝากหรือเงินเก็บในธนาคารมีการนำเงินออกมาลงทุนในพันธบัตรหรืออสังหาริมทรัพย์ เพราะยังมีผลตอบแทนที่ดี โดยอสังหาริมทรัพย์ราคาปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เป็นต้น อย่างไรก็ตามตลาดจะถูกขับเคลื่อนโดยรายใหญ่ยังเป็นผู้เล่นหลักในตลาด ดังนั้นรายเล็กต้องมีการปรับตัวเพื่อให้ดำเนินธุรกิจต่อไปได้ เลือกทำเลและตลาดที่มีความเหมาะสม

ทั้ง 3 นายกสมาคมธุรกิจอสังหาฯ ยังมั่นใจว่าธุรกิจอสังหาฯ ยังคงเติบโตได้ และจะเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในปี 2559