QH ราคาถูกเกินไป

ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ราคาหุ้นบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ลดลง 29% มาอยู่ที่ระดับที่ 2.34 บาท ไม่สะท้อนมูลค่าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ซึ่งบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ธนชาต มองว่าไม่เหมาะสม แม้กำไรสุทธิของธุรกิจบ้านจะลดลงในปีนี้ เนื่องจากความสามารถในการทำกำไรที่ลดลง แต่ยังคิดเป็นมากกว่า 60% ของกำไรรวม ดังนั้นจึงแนะนำ “ซื้อ” แต่ปรับราคาเป้าหมายลงเป็น 3 บาท จากสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นที่ตํ่าลง

ราคาหุ้นของ QH ขึ้นน้อยกว่าดัชนีหุ้นไทย และราคาปรับตัวลงมาอยู่ที่จุดที่ตลาดไม่ให้มูลค่าแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยอีกครั้ง นอกจากที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่นๆ (สำนักงาน 3 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง) ซึ่งสร้างรายได้ค่าเช่า และลงทุนใน 4 บริษัทร่วม ซึ่งจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ (HMPRO) (20%), ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LHBANK) (21%), กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) 26% และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (QHHR) 31% ที่ราคาตลาดในปัจจุบัน มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 2.40 บาท/หุ้น

หุ้น QH ปัจจุบันซื้อขายที่ระดับ 90% ของมูลค่าการลงทุนของบริษัท (เทียบกับระดับเฉลี่ยในช่วงปี 2554-2558 ที่ซื้อขายที่ระดับที่สูงกว่ามูลค่าการลงทุน 13%) ซึ่งมองว่าไม่เหมาะสม ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยคิดเป็นมากกว่า 60% ของกำไร

ปัจจัยพื้นฐานของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยเปลี่ยนกลยุทธ์จากที่เน้นที่อยู่อาศัยระดับบนเพียงอย่างเดียวมาจับกลุ่มกลางจนถึงล่าง และเพิ่มโครงการประเภทคอนโดมิเนียมมากขึ้น บริษัทจึงมีผลิตภัณฑ์ที่ครอบคลุมมากขึ้น ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมเติบโตสมํ่าเสมอ กำไรสุทธิของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 17% ของกำไรรวมในปี 2554 มาอยู่ที่ 54% ในปี 2555 และราว 70% ในปี 2556-2557 แม้กำไรลดลงในปีนี้ และยังคาดว่าสัดส่วนกำไรจะยังมากกว่า 60% ในปี 2558 และปีถัดๆ ไป

เศรษฐกิจที่อ่อนแอส่งผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ แม้ว่า 7 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจะมียอดขายเติบโต 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ในช่วง 11 เดือนแรกปีนี้ซึ่งได้แรงหนุนจากทั้งยอดขายบ้านแนวราบและคอนโด แต่สินค้าเหลือขายและการแข่งขันที่รุนแรงจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ได้กดดันให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดราคา ซึ่งทำให้ความสามารถในการทำกำไรลดลง

บล.ธนชาต คาดว่า กำไรปกติต่อหุ้นของกลุ่มจะลดลง 3% ในปี 2558 เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงจาก 35.1% ในปีที่ผ่านมา มาอยู่ที่ 33.2% ในปีนี้ ดังนั้นจึงปรับลดอัตรากำไรขั้นต้นสำหรับ QH ลงไปอีกเป็น 30.9% ในปี 2558 จาก 32.5% ในปีก่อน และด้วยประมาณการกำไรสำหรับ HMPRO ที่ลดลง กำไรของ QH จึงถูกปรับลงราว 8% ในปี 2558-2569 และราคาเป้าหมายถูกปรับลงมาอยู่ที่ 3 บาท/หุ้น จากเดิมที่ 3.60 บาท

ทั้งนี้ คาดว่า QH จะรายงานกำไรสุทธิไตรมาส 4 ที่ 1,180 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 82% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 108% จากไตรมาส 2 โดยมีปัจจัยหลักผลักดันจากรายได้อสังหาริมทรัพย์ที่คาดจะสูงเป็นประวัติการณ์ที่ 7,600 ล้านบาท (เทียบกับจุดสูงสุดเดิมที่ 6,200 ล้านบาท ที่ไตรมาส 3 ปี 2557) เพิ่มขึ้นจาก 4,800 ล้านบาท ในไตรมาส 4 ปี 2557 และ 4,000 ล้านบาท ในไตรมาส 3 ปี 2558 โดยได้แรงหนุนจากงานในมือคอนโดที่แข็งแกร่งที่ 3,200 ล้านบาท (2,000 ล้านบาท จากคิว อโศก) และยอดขายบ้านแนวราบที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในเดือน พ.ย. ซึ่งเป็นเดือนแรกที่เริ่มมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์