การถือครองที่ดิน

มาเป็นพรวนเลยครับกับคำถามเรื่องกัมพูชา ฉบับที่แล้วเรื่องการทำการค้า วันนี้ผมขอไปเรื่องที่ดิน เพราะมีคนถามเรื่องนี้อย่างน้อยสามสี่คนว่า ถ้าจะไปลงทุนกัมพูชาจะมีปัญหาเรื่องการถือครองที่ดินหรือไม่อย่างไร และสามารถนำที่ดินไปจดจำนองกับแบงก์เหมือนบ้านเราได้มั้ย

กัมพูชามีกฎหมายที่ดิน ที่ปรับปรุงเนื้อหาให้เหมาะสมกับการลงทุนมากขึ้น โดยเพิ่มสิทธิถือครองที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดิน การเช่า การสัมปทานที่ดินของรัฐ และการเช่าซื้อขึ้นมาเมื่อไม่นานมานี้เอง กฎหมายฉบับนี้บังคับใช้ร่วมกับกฎหมายที่ดิน ปี 1992 โดยมีคณะกรรมการที่ดินระดับท้องถิ่น คณะกรรมการที่ดินระดับประเทศ เป็นผู้รับผิดชอบ

ผู้ที่มีสิทธิในการถือครองที่ดินในกัมพูชา ได้แก่ ผู้ที่มีสัญชาติกัมพูชาและนิติบุคคลที่มีสิทธิเสมือนเป็นชาวกัมพูชา ซึ่งได้แก่นิติบุคคลที่มีชาวกัมพูชาถือหุ้น และมีสิทธิในการออกเสียง 51% ขึ้นไป

ดังนั้น นักลงทุนต่างชาติที่เข้าไปลงทุนส่วนใหญ่นิยมเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในระยะยาว ซึ่งจะตกประมาณ 15 ปีขึ้นไป กลุ่มที่สอง นิยมการขอสัมปทานจากภาครัฐ หรือการเป็นผู้ครองสิทธิรายย่อย ซึ่งจะใช้บริษัทที่กัมพูชาถือหุ้นใหญ่

ถ้าทำแบบนี้จะสามารถทําสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนระยะยาว ซึ่งอนุญาตให้มีการซื้อขาย หรือเช่าต่อสัญญาเช่านั้นๆ หรือใช้ค้ำประกันการกู้ยืมเพื่อการลงทุนสัญญาเช่าระยะยาว ส่วนใหญ่จะต้องมีอายุของสัญญาอย่างน้อย 15 ปี ผู้เช่าสามารถสร้างสิ่งก่อสร้างในที่ดินนั้นๆ ได้

เงื่อนไขสิทธิในสิ่งก่อสร้างดังกล่าวยังไม่มีการกําหนดในกฎหมาย รัฐบาลไม่มีสิทธิยึดคืนที่ดินที่เช่าเพื่อการลงทุน ยกเว้นจะใช้ที่แปลงนั้นเป็นสาธารณประโยชน์ แต่จะต้องจ่ายเงินอย่างเป็นธรรม

ที่ดินในกัมพูชานั้นมีความซับซ้อนซ่อนเงื่อนไม่น้อยทีเดียว ที่ดินบางแปลงอาจเปิดให้ถือครองได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ บางที่อาจให้ครอบครองเพื่อการทํากินหรือใช้ประโยชน์ชั่วคราวเท่านั้น ซึ่งรัฐอาจยึดครองเมื่อใดก็ได้

ดังนั้นการทําความเข้าใจในเรื่องสิทธิการถือครองที่ดินแปลงนั้นๆ จึงเป็นสิ่งที่ควรทํา เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์

ก่อนหน้านี้รัฐบาลกัมพูชาได้รับรองสิทธิของแต่ละบุคคลในการใช้ที่ดินโดยการออก Certificate of Land Use and Procession ซึ่งเทียบเท่ากับการมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินอีกด้วย จึงต้องตรวจสอบให้ละเอียดก่อนเข้าไปลงทุน...มิเช่นนั้นท่านอาจเจอตอก็ได้

ขณะเดียวกันก็ต้องศึกษาสิทธิเพิ่มเติมในการเช่าที่ดินมาลงทุน เนื่องจากกัมพูชากำหนดในเรื่องการนำที่ดินจำนองเอาเงินมาลงทุนไว้อีก กล่าวคือ ถ้าเป็นสัญญาเช่าที่ดิน นักลงทุนสามารถใช้ที่ดินเป็นหลักประกันในการจดจำนองได้ สามารถโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สินส่วนบุคคลที่ปลูกสร้างบนที่ดินได้ แต่ต้องไม่เกินกำหนดเวลาในสัญญาเช่า

ขอบอกว่าเรื่องนี้สำคัญ ไม่เช่นนั้นคุณอาจเอาอะไรไปไม่ได้เลยถ้าไม่ศึกษามัน