‘บีทีเอส’ รุกอสังหาฯ เร่งสปีดธุรกิจขนส่ง-สื่อ

โดย...ประลองยุทธ ผงงอย

บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จัดอยู่ในหมวดขนส่งและโลจิสติกส์ แต่แหล่งที่มาของรายได้และกำไรมาจากธุรกิจหลากหลาย  โดยน้ำหนักของธุรกิจอสังหาฯ เริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ

“สุรยุทธ ทวีกุลวัฒน์” ผู้อำนวยการใหญ่สายการเงิน BTS ให้สัมภาษณ์ถึงโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ ภายในกลุ่มว่า แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ 1.สร้างเพื่อขายคือโครงการคอนโดมิเนียม ผ่านบริษัทที่ร่วมทุนกับ บริษัท แสนสิริ (SIRI) ตามแนวรถไฟฟ้าที่ประกาศแผนจะทำร่วมกัน จำนวน 25 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 1 แสนล้านบาท 2.สร้างเพื่อให้เช่าเชิงพาณิชย์ประกอบ อาคารพาณิชย์ ออฟฟิศ โรงแรม ซึ่ง BTS ถือหุ้นร่วมกับบริษัท ยู ซิตี้ (U) สัดส่วน 35% ซึ่งไม่ได้ถือหุ้นสัดส่วน 50% ตามที่ตั้งใจไว้ เพราะขายทรัพย์สินให้กับ U แลกกับเข้าไปถือหุ้น U

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการลงทุนซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้ด้วย เพราะมีเงินสดและสภาพคล่องเทียบเท่าเงินสดภายในกลุ่มสูงประมาณ 2 หมื่นล้านบาท

ส่วนรูปแบบการเข้าซื้อที่ดินขึ้นอยู่กับจำนวนแปลง ปกติจะตั้งบริษัทลูกขึ้นมาใหม่เพื่อซื้อที่ดินต่อแปลงเพื่อให้ง่ายต่อการขายต่อหรือขายเข้าบริษัทร่วมทุน วัตถุประสงค์หนึ่งในการซื้อที่ดินเปล่า หากมีทำเลดีจะสามารถขายต่อให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก

ขณะเดียวกัน หากสนใจที่ดินแปลงไหน เช่น ที่ดินของโครงการบางกอกโดม พลาซ่า บริเวณถนนพหลโยธิน พื้นที่ 38 ไร่ เราสนใจมานานแล้ว จึงร่วมกับบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ (GLAND) ยื่นซองประมูลและได้มาราคา 7,350 ล้านบาท เมื่อได้มาแล้ว ยังไม่ได้คิดและยังไม่ได้สรุปออกมาจะลงทุนในรูปแบบใด แต่ในอนาคตจะมีการพัฒนาโครงการแน่นอน หรือหากมีผู้เสนอซื้อที่ดินแปลงนี้และให้ราคาที่ดีก็พร้อมขาย เพราะปกติ BTS มีการลงทุนซื้อที่ดินอยู่แล้ว เมื่อ 2 ปีก่อนได้ซื้อที่ดินบริเวณเขาใหญ่มูลค่าประมาณ 100 ล้านบาท ผ่านบริษัทลูกชื่อมรรค 8

ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินเปล่าในโครงการธนาซิตี้ ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าตัดผ่านจะเจรจากับ SIRI ว่า สนใจจะทำโครงการบนที่ดินแปลงนี้หรือไม่ หากสนใจบริษัทจะขายเข้าบริษัทร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่อไป

“สุรยุทธ” มองแนวโน้มธุรกิจอสังหาฯ สร้างเพื่อขายยังเติบโตดีต่อเนื่องจนถึงสิ้นงวดปี 2559 ของบริษัท (เดือน เม.ย. 2558-มี.ค. 2559) มีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่กับ SIRI อีกจำนวน 3-4 โครงการ

สำหรับ U ถือเป็นพันธมิตรที่ให้การต้อนรับกลุ่ม BTS และมีความต้องการที่พอดีกันทั้งสองฝ่าย U มีทีมงานพร้อม รวมถึงมีเงินทุนและที่ดิน ส่วน BTS มีสินทรัพย์เป็นที่ดินทำเลดีๆ หลายแห่ง ซึ่ง “คีรี กาญจนพาสน์” ไม่อยากทำเองเพราะต้องการนำเงินและบุคลากรไปลงทุนในสิ่งที่เชี่ยวชาญ แต่ต้องสร้างมูลค่าของที่ดินที่มีในมือ ทั้งทำเลพญาไทและจตุจักร ทำเลดีมากทำให้ U จะมีโอกาสทำงานได้มากขึ้น

ธุรกิจหลักของ BTS ระบบขนส่งต้องใช้เงินลงทุนอีกจำนวนมาก และสามารถช่วยเพิ่มมูลค่ากับที่ดิน และเจ้าของโครงการที่รถไฟฟ้าตัดผ่าน ดังนั้น BTS ในฐานะผู้บริหารและเดินรถไฟฟ้า จึงต้องการมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริมเพื่อสามารถเพิ่มผลตอบแทนจากธุรกิจระบบขนส่ง ปัจจุบันบริษัทเริ่มมีกลไกในการสร้างผลตอบแทนกลับคืนมา

ขณะเดียวกัน BTS กำลังศึกษาเรื่องการลดต้นทุนทางการเงินของธุรกิจอสังหาฯ จากปัจจุบันใช้สินเชื่อจากธนาคารมาลงทุนส่วนหนึ่ง โดยใช้ชื่อ BTS กับ SIRI ซึ่งคนรู้จักชื่อเสียงอยู่แล้ว บวกกับหลังทำโครงการเดอะไลน์มาขายจำนวน 3 โครงการ ประสบความสำเร็จขายหมดทุกโครงการ เริ่มขายโครงการแรกเดอะไลน์ หมอชิตในเดือน มิ.ย. 2558 ที่ผ่านมา

การออกหุ้นกู้แทนที่จะกู้ธนาคารพาณิชย์ สามารถประหยัดดอกเบี้ยลงได้ประมาณ 1% รวมถึงเพื่อกระจายความเสี่ยงของแหล่งเงินทุนด้วย

ปัจจุบันโครงสร้างรายได้ของ BTS ทางบัญชี แบ่งเป็นธุรกิจระบบขนส่งประมาณ 40% สื่อโฆษณาประมาณ 40% อสังหาฯ เหลือ 10% ลดลงจากเดิมที่ 15% หลังขายโรงแรมอีสติน แกรนด์ สาทร ให้ U และอีก 10% มาจากเชฟแมนกับแรบบิท ส่วนรายได้จากการร่วมทุนกับ SIRI จะเป็นรูปเงินปันผลจะบันทึกเข้ามาเป็นรายได้อื่นๆ แต่หากดูสัดส่วนรายได้ที่มาจากการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ จะมากกว่าสัดส่วนที่แสดงบัญชีแน่นอน

ด้านธุรกิจขนส่งในปี 2559 บริษัทจะให้ความสำคัญกับโครงการในประเทศเป็นหลักเพราะในปีหน้ารัฐบาลมีแผนจะเปิดประมูลรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ชัดเจน BTS มีแผนจะเข้าประมูลทุกสาย ได้แก่ สายสีเหลือง ชมพู ส้ม โดยเตรียมความพร้อมภายในมานานแล้ว ขณะที่รูปแบบการประมูลที่กำหนดออกมาชัดเจนมากขึ้นทำให้ท่อการทำงานสะดวกขึ้น ผลักดันให้โครงการมีโอกาสเกิดง่ายขึ้น ส่วนนโยบายการร่วมลงทุนระหว่างรัฐบาลและเอกชน (PPP) จะเร่งรัดการประมูลในระยะเวลา 9 เดือน โดยตามขั้นตอนการเปิดประมูลและก่อสร้างจะใช้เวลารวมประมาณ 4 ปี จากนั้นจะเริ่มทยอยมีรายได้เข้ามาในปีที่ 5 ขณะที่กรอบของเวลาการประมูลเป็นไปตามที่บริษัทประเมินไว้ เพราะเดิมมองว่าสายสีมชมพูจะเปิดประมูลในปี 2558 แต่ไม่ทัน

ส่วนธุรกิจสื่อ บริษัท วี จี ไอ โกลบอล มีเดีย (VGI) ก็กำลังไปได้ดี มีการขยายการลงทุน

งานที่จะเกิดขึ้นใหม่จำนวนมาก พร้อมๆ กับโอกาสในการสร้างพันธมิตรใหม่ นอกจาก  SIRI, U, GRAND แล้ว BTS ยังได้ร่วมทุนกับอิออนทำบัตรสมาชิกอิออน-แรบบิท

บริษัทใดพร้อมจะเปิดทางให้เข้าไป BTS ตั้งกติกาง่ายๆ ต้องการ ถือหุ้นอย่างน้อย 50% เน้นข้อตกลงหรือสัญญาที่ชัดเจน และต้องเป็นไปได้จริงในทางปฏิบัติของทั้งสองฝ่าย ส่วนการกำหนดอัตราผลตอบแทนของโครงการ อัตรากำไรสุทธิ อัตรากำไรขั้นต้น นั้นทีมการเงินจะติดตามประเมินผลงานทางการเงินทุกเดือน ปัจจุบันทีมการเงินใหญ่ขึ้นมีประมาณ 10 คน แบ่งเป็นทีมที่ดูแลเฉพาะด้านอสังหาฯ ราว 2-3 คน จากช่วงเริ่มต้นของทั้งกลุ่มที่มีประมาณ 2-3 คน...