ประมูลซื้อทรัพย์สิน ขายทอดตลาด

ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่ง คือ ทำเล ต้องดูว่าทำเลของบ้านหรือตึกแถวนั้นทำการค้าได้หรือไม่ ถ้าทำการค้าขายได้จะขายได้ราคาสูงกว่าปกติ ตึกบางแห่งขนาดพื้นที่เล็กนิดเดียวแต่ขาย 15 ล้านบาท ขณะที่ตึกละแวกเดียวกันอยู่ลึกเข้าไปแค่ 200 เมตร ราคาอาจเหลือแค่ 5-7 ล้านบาท เพราะค้าขายไม่ได้ อย่างไรก็ดีการลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลการค้าอาจมีความเสี่ยงตรงที่ว่า ถ้าทำเลการค้าเปลี่ยน เช่น ย้ายป้ายรถเมล์หรือเส้นทางเดินรถเปลี่ยน หรือมีทางยกระดับผ่านหน้าตึก ฯลฯ จะทำให้ราคาตึกแถวเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้เช่นกัน

สมัยก่อนผู้ที่จะประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์เท่าไรต้องวางมัดจำทรัพย์สินแห่งละ 5 หมื่นบาท ปรากฏว่ามีกลุ่มคนบางกลุ่มที่รวมตัวกันแล้วประมูลแข่งกับคนอื่น สู้ทุกราคา สมมติว่ากลุ่มนี้ประมูลซื้อบ้านได้ 10 หลัง รวมแล้วเท่ากับต้องเสียค่ามัดจำ  5 แสนบาท เขามีเวลา 3 เดือนครึ่ง (ปกติจะต้องไปชำระเงินให้กรมบังคับคดีภายใน 15 วัน แต่สามารถขอผ่อนผันขยายเวลาได้อีก 3 เดือน) จึงจะไปจ่ายเงินให้กรมบังคับคดี กลุ่มนี้คิดว่าถ้าเขาขายบ้านได้ 3 หลัง ต้องทิ้งมัดจำอีก 7 หลังซึ่งเท่ากับ 3.5 แสนบาท แต่ก็ยังคุ้ม เพราะบางครั้งขายบ้านหลังหนึ่งได้กำไรมากกว่า 3.5 แสนบาทแล้ว เมื่อรวมกำไรที่ได้จากการซื้อขายหักกลบลบหนี้แล้วก็ยังได้กำไร

การมีกลุ่มเหล่านี้ขึ้นมาทำให้ผมประมูลได้ยากขึ้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรไม่ได้เลย เพราะเขาสู้ทุกราคา ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อไว้อยู่เองเขาจะให้ราคาสูงเกือบใกล้เคียงหรือเท่ากับตลาด ส่วนตัวผมเองจะประมูลในราคาที่ต่ำกว่าตลาดประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ เผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ และกำไร

ตามปกติการประมูลจะเริ่มต้นที่ราคาประเมินอ้างอิง หากไม่มีผู้เข้าสู้ราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปรับลดราคาเริ่มต้นลงร้อยละ 10 ของราคาดังกล่าวสำหรับการขายแต่ละครั้ง แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของราคาประเมินอ้างอิง

ตั้งแต่วันที่ 20 ก.พ. 2557 กรมบังคับคดีเปลี่ยนวิธีวางเงินมัดจำหรือการวางหลักประกันใหม่ โดยทรัพย์สินที่นำมาประมูลที่

1) ราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ต้องวางหลักประกัน* ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน

2) ราคา 5 แสน–1 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 หมื่นบาท

3) ราคา 1–5 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 แสนบาท

4) ราคา 5–10 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 แสนบาท

5) ราคา 10–20 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 1 ล้านบาท

6) ราคา 20–50 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 ล้านบาท

7) ราคา 50–100 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 ล้านบาท

8) ราคา 100–200  ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 10 ล้านบาท

9) มากกว่า 200  ล้านบาท ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเสนออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณากำหนด

*หมายเหตุ : หลักประกันต้องเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย “สำนักงานบังคับคดีกรุงเทพมหานคร” หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารโดยไม่มีเงื่อนไข

วิธีวางเงินมัดจำดังกล่าวข้างต้น ทำให้กลุ่มคนที่เคยใช้วิธีรวมกันสู้ทุกราคาต้องคิดหนัก เพราะยิ่งราคาทรัพย์สินมากก็ยิ่งเสี่ยงมาก กรมบังคับคดีต้องการกำราบกลุ่มคนเหล่านี้ที่ทำให้ระบบการประมูลเสียหาย เพราะเมื่อเขาทิ้งมัดจำทรัพย์สินเหล่านี้กว่าจะหมุนเข้ามาประมูลใหม่ต้องใช้เวลาอีก 6 เดือน เนื่องจากมีทรัพย์สินอื่นๆ รอคิวอยู่มากมาย ทำให้ทรัพย์สินที่ตกค้างไม่สามารถขายทอดตลาดได้เป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกรมบังคับคดีเริ่มมีการทำแบล็กลิสต์กลุ่มคนที่ทิ้งเงินมัดจำ ไม่ให้เข้าประมูลได้อีก &O5532;

หมายเหตุ : บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งในหนังสือ “ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน”