ยูซิตี้เปิดแผน 5 ปี ดันรายได้ทะลุหมื่นล้านบาท

“นคร ลักษณกาญจน์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยู ซิตี้ (U) ให้สัมภาษณ์ว่า จากแผนการขยายธุรกิจทั้งหมด ทั้งธุรกิจปกติและการเข้าซื้อกิจการที่ทำกับผู้ถือหุ้นและพันธมิตรธุรกิจคือ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) ตั้งเป้าหมาย 5 ปี นับจากปี 2558 บริษัทจะมีรายได้มากกว่า 1 หมื่นล้านบาท จากปีนี้จะมีรายได้ประมาณ 1,000 ล้านบาท พลิกมีกำไรจากปี 2557 ที่ขาดทุน 629.82 ล้านบาท และยังมีแผนล้างขาดทุนสะสมปัจจุบันที่มี 8,258.80 ล้านบาท ด้วยการล้างขาดทุนสะสมมีวิธีทำได้ไม่ยาก แนวทางที่ศึกษาไว้ใช้กำไรมาล้างหรือใช้วิธีการลดทุน แต่ต้องรอให้แผนการลงทุนนิ่ง โครงการต่างๆ ทำกำไรต่อเนื่องมีโอกาสล้างขาดทุนสะสมได้หมด สามารถกลับมาจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหุ้นในระหว่างปีที่ 3-5 ของแผนธุรกิจ 5 ปี ระหว่างปี 2558-2562

ขณะที่แผนการเข้าซื้อกิจการที่วางไว้สามารถประสบความสำเร็จได้ตามแผนประมาณ 2 ธุรกรรม จะสร้างรายได้เพิ่มอีกราว 1,000 ล้านบาท/ปี โดยกิจการที่จะซื้อเป็นธุรกิจ อาทิ โรงแรม อพาร์ตเมนต์ รวมถึงธุรกิจโรงพยาบาลด้วย เพราะเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำจะสรุปการลงทุนได้อย่างน้อย 1 ธุรกรรมในไตรมาสแรกปี 2559

ธุรกิจปกติยังร่วมกับ BTS ทำแผนการดำเนินธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ มีนโยบายจะเน้นการสร้างรายได้ประจำที่มาจากค่าเช่าเป็นสัดส่วนมากกว่า 50% ส่วนการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายยังไม่ทิ้งไป จะเปลี่ยนรูปแบบไปเป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีศักยภาพแข็งแกร่ง เพื่อเสริมให้บริษัทเติบโตได้เร็วจากเดิมที่จะลงทุนเองทั้งหมด

ปัจจุบันบริษัทมีการร่วมทุนกับบริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (MINT) ทำโครงการคอนโดมิเนียมที่ จ.เชียงใหม่ มูลค่าประมาณ 500-600 ล้านบาท จะเสร็จพร้อมโอนในกลางปี 2559 เพราะการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีชื่อเสียงและชำนาญจะช่วยให้ราคาขายสูงขึ้น เพราะ MINT มีฐานลูกค้าระดับบนอยู่แล้ว อีกทั้งหากซื้อคอนโดมิเนียมโครงการนี้ยังมีแพ็กเกจรับฝากบริหารคอนโดมิ เนียมเพื่อให้เช่าต่อ การันตีผลตอบ แทนให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจ

“กลยุทธ์จะเน้นรายได้จากค่าเช่ามากขึ้น มีการรับรู้รายได้ที่ต่อเนื่องมั่นคง ปัจจุบันมีสินทรัพย์ 3 แห่งที่สร้างแหล่งรายได้ประจำแล้ว และจะสร้างรายได้เพิ่มเติมในอนาคต คือ โรงแรมอีสติน แกรนด์ สาทร ที่ดินบริเวณพญาไทจำนวน 5-6 ไร่ และที่ดินบริเวณจตุจักรราว 10 ไร่ ปัจจุบันโรงแรมอีสติน แกรนด์ฯ เปิดดำเนินการบันทึกเป็นรายได้แล้ว ภาพรวมของธุรกิจในอนาคตบริษัทจะเปลี่ยนแปลงจากที่เคยมีปัญหาต่างๆ ที่แก้ไขจบหมดแล้ว กลายเป็นหุ้นที่มีปัจจัยพื้นฐานที่ดี”

สำหรับที่ดินแปลงพญาไทแผนธุรกิจตกผลึกสรุปแบบก่อสร้างแล้ว หลังการประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) และขออนุญาตก่อสร้าง แผนลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูส มูลค่าประมาณ 8,000-1 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่เช่าเพื่อการค้า ซึ่งจะเริ่มก่อสร้างไม่เกินช่วงกลางปี 2559 ใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2-3 ปี

หลังจากนั้นจะเริ่มทยอยรับรู้รายได้ ส่วนการลงทุนที่ดินแปลงจตุจักรอยู่ระหว่างขั้นตอนการทำแผน แต่แผนเบื้องต้นจะเป็นโครงการรูปแบบมิกซ์ยูสด้วยเช่นกัน ส่วนมูลค่าโครงการอาจใกล้เคียงโครงการพญาไทที่ประมาณ 8,000-1 หมื่นล้านบาท หรืออาจสูงกว่า เพราะขนาดที่ดินใหญ่กว่า แต่สัดส่วนของโครงการทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ให้เช่าเพื่อการค้า ซึ่งแผนการลงทุนในช่วงเริ่มต้นกับ
ผู้ถือหุ้นใหม่จะเน้นในโครงการที่สร้างรายได้ประจำกับค่าเช่า เพราะเหมาะสมกับสินทรัพย์ ปัจจุบันยังมีรายได้จากโรงแรมอีกจำนวน 2 แห่งใน จ.เชียงใหม่ และขอนแก่น รวมถึงโครงการปัจจุบันที่อยู่ระหว่างการขาย ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมที่ถนนรามอินทราจำนวนประมาณ 200 ยูนิต มูลค่าโครงการราว 300-400 ล้านบาท น่าจะสามารถขายได้หมดในปี 2559 และอาคารพาณิชย์ที่ อ.อรัญประเทศ จ.สระแก้ว จะมียอดขายประมาณ 200 ล้านบาท

ทั้งสองโครงการคือการพัฒนาโครงการที่ดินพญาไทและหมอชิต ต้องใช้เวลาพัฒนาก่อสร้างและรับรู้รายได้ ดังนั้นระหว่างนี้จึงกลับมาพิจารณาการเก็บที่ดินในพอร์ตเป็นผืนใหญ่ คือที่บริเวณบางกระเจ้าอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะเก็บที่ดินแปลงนี้ไว้พัฒนาโครงการ หรือปล่อยเช่าเป็นสัญญาระยะยาวคล้ายกับฮ่องกง

ขณะนี้บริษัทสนใจจะทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยที่มีความพร้อมสำหรับการดูแลสุขภาพ (Wellness) และมีโอกาสสูง เพราะที่ดินบางกระเจ้ามีทำเลดีตั้งอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ และตั้งอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา โดยรูปแบบจะมีแพทย์ มีระบบสาธารณูปโภคดูแลด้านสุขภาพ ซึ่งมีตลาดลูกค้าเป็นกลุ่มชาวฮ่องกงและจีน ซึ่งเป็นตลาดที่บริษัทมีความชำนาญ มีความสัมพันธ์ที่ดีกับประเทศเหล่านี้ จะสรุปการลงทุนภายในปี 2558 เบื้องต้นมูลค่าโครงการจะอยู่ที่ประมาณ 4,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ แหล่งเงินทุนไม่มีปัญหา เพราะบริษัทมีสถานะการเงินแข็งแรง มีอัตราหนี้สินต่อทุนต่ำมาก โดยมีเงินสดภายในบริษัทประมาณ 5,000-6,000 ล้านบาท อีกทั้งสามารถกู้เพิ่มได้อีกมาก ส่วนที่ดินร้อยชักสามบริษัทได้เข้าพบอธิบดีกรมธนารักษ์ท่านใหม่เพื่อยื่นข้อเสนอประเด็นหลักที่ผ่านมาเกิดความไม่เข้าใจกัน อาทิ ระยะเวลาที่บริษัทสูญเสียไปเป็นสิบปีในที่ดินแปลงนี้ สถานการณ์เปลี่ยนแปลงจากอดีต บริษัทได้ร่วมกับพันธมิตรต่างชาติซึ่งปัจจุบันไม่อยู่แล้ว ดังนั้นจึงขอเปลี่ยนพันธมิตรด้วย และขอปรับเงื่อนไขรูปแบบก่อสร้างโดยไม่ให้มีผลกระทบกับอาคารเดิม

กรมธนารักษ์ต้องการให้เกิดโครงการบนที่ดินแปลงนี้ เพียงแต่ต้องการความมั่นใจจากบริษัทว่าสามารถทำได้จริง ที่ดินร้อยชักสามบริษัทมีแผนจะลงทุนสร้างโรงแรมระดับ 6-7 ดาว มูลค่าก่อสร้างราว 2,000 ล้านบาท โดยต้องรอคณะกรรมการของกรมธนารักษ์เป็นผู้พิจารณา