Asset Allocation VS Property Fund

โดย...ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์

สวัสดีครับ คอลัมน์ฉบับนี้เราก้าวเข้าสู่การลงทุนในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้แล้วครับ และเป็นอีกหนึ่งไตรมาสที่ตลาดยังมีความผันผวนทั่วโลกในเกือบทุกๆ สินทรัพย์ ผมสำหรับคำแนะนำการจัดพอร์ตการลงทุนให้เหมาะสมกับภาพการลงทุนในช่วงนี้ที่ยังมีความไม่ชัดเจน โดยเฉพาะช่วงที่หลายๆ ประเทศ ทั้งประเทศที่พัฒนาแล้วและกำลังพัฒนายังคงใช้นโยบายทางการเงินคงอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ อีกทั้งช่วงเวลาการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยของทางธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ที่มีแนวโน้มจะเลื่อนออกไป ส่งผลให้ภาพการลงทุนยังมีความไม่แน่นอนอยู่มาก

ทางด้านเศรษฐกิจภายในประเทศเราก็ยังชะลอตัว ซึ่งประมาณการจากการเติบโตของจีดีพีปีนี้ คาดว่าจะเติบโตในระดับ 2.5-2.7% ทำให้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในประเทศเราน่าจะทรงตัวอยู่ในทิศทางเดียวกับอัตราดอกเบี้ยโลก เพื่อประคับประคองเศรษฐกิจซึ่งมีการคาดการณ์ว่าการประชุมเดือน พ.ย. 2558 ทางธนาคารกลางแห่งประเทศไทยอาจพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงได้เพื่อช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจ

ประกอบกับประเทศต่างๆ ในเอเชียเริ่มทยอยลดอัตราดอกเบี้ยกันบ้าง ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับนี้ ทำให้การลงทุนประเภทที่ผลตอบแทนเกิดจากรายได้ค่าเช่า อย่างเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาน่าสนใจจากส่วนของอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรและอัตราการจ่ายเงินปันผลที่มากขึ้น สะท้อนจากผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ปัจจุบันให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 2% กว่าๆ ในขณะที่อัตราผลตอบแทนการจ่ายปันผลของกองรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) เฉลี่ยประมาณ 6%

ในแง่ของอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 60 กองทุน โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ กองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 59% ประเภทกอง REITs ประมาณ 5% และกองทุนรวมโครงการสร้างพื้นฐานประมาณ 36% และสามารถแบ่งออกตามประเภทการลงทุน โดยแบ่งเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) 38% และลงทุนแบบให้เช่า (Leasehold) 62% ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งหากพิจารณาในแง่ของกลุ่มอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ ผมมองว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการค้าปลีกมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีจากสัญญาเช่าที่คงที่ อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนโรงแรมและที่พักก็มีแนวโน้มการสร้างรายได้ที่ดี เพราะจะได้รับปัจจัยสนับสนุนการส่งเสริมการท่องเที่ยวจากภาครัฐ โดยหากพิจารณาถึงส่วนแบ่งของอุตสาหกรรมประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พบว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและโรงแรมมีส่วนแบ่งของอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับ 3

และผมมองว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญและช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศได้ดี จากธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศยังมีแนวโน้มและโอกาสการเติบโตอย่างต่อเนื่องในปลายปี 2557 ที่ผ่านมาซึ่งสามารถสร้างรายได้ให้ประเทศประมาณ 1,201.1 พันล้านบาท หรือเติบโตขึ้น 22.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนี้ การเปิดให้บริหารสายการบินต้นทุนต่ำและราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับต่ำจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนภาคการท่องเที่ยวในปีนี้ได้ ซึ่งหากรายได้ของผู้ประกอบการการท่องเที่ยวแข็งแรง ย่อมส่งผลดีต่อความสามารถในการสร้างรายได้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทการโรงแรมและการท่องเที่ยว

อย่างไรก็ดี คำแนะนำในการเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนลงทุนควรพิจารณาลงทุนจากคุณภาพของสินทรัพย์ที่เลือกลงทุน ความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของให้ผู้รับสิทธิเช่า (Sponsor) เพราะสามารถสะท้อนความเสี่ยงของทางการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำและพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับประวัติชื่อเสียงของผู้บริหารโครงการ และระยะเวลาของสัญญาเช่าเพราะจะเป็นรายได้ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนครับ

“ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวมไม่ได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต