4 ทำเลทอง 'มิดทาวน์' ศูนย์กลางกทม.จตุรทิศ

ก่อนหน้านี้ อสังหาฯ ทำเลทองเคยฉายภาพ 11 ทำเลทองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2559 ไปแล้ว สัปดาห์นี้จะกล่าวถึง 4 ทำเลทองมิดทาวน์หรือบริเวณรอบใจกลางเมืองที่ปัจจุบันขยายตัวมาจากทำเลทองใจกลางเมือง ซึ่งเป็น 4 ทำเลที่มีโอกาสบูมมากๆ ในอนาคต และกลายเป็น 4 ศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่น่าจับตามอง ซึ่ง 4 ทำเลทองเหล่านี้ส่วนใหญ่จะบูมจากการมีโครงการเชิงพาณิชย์ใหม่ๆ เกิดขึ้น

ฝ่ายวิจัย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) (ซีบีอาร์อี) ได้วิเคราะห์แนวโน้มทำเลใหม่ๆ ของกรุงเทพฯ ว่า นับจากนี้ทำเลทองแห่งใหม่จะเกิดได้จากการที่มีโครงการเชิงพาณิชย์หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่เข้าไปบูมพื้นที่นั้นๆ จนทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านั้นมากขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าราคาที่ดินของทำเลที่มีโครงการขนาดใหญ่จะมีราคาสูงมาก จนยากจะพัฒนาบ้านแนวราบ ส่วนใหญ่จึงเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นหลัก

สำหรับทำเลหลักในกรุงเทพฯ ซีบีอาร์อีได้แบ่งออกเป็น 3 โซนใหญ่ คือ 1.โซนชั้นใน หรือดาวน์ทาวน์ ย่านใจกลางเมือง ได้แก่ ย่านลุมพินี ย่านสีลม-สาทร และย่านสุขุมวิท (ไม่เกินทองหล่อ) 2.โซนรอบกลางเมือง หรือมิดทาวน์ ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ย่านลาดพร้าว ย่านพหลโยธินตอนต้น-จตุจักร ย่านสาทร-ตากสิน และย่านสุขุมวิทตอนปลาย และ 3.โซนรอบนอกเมือง โดยปัจจุบันทุกโซนมีการขยายตัวตามความต้องการและตามรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ขยายเข้าไป

ปัจจุบันโซนชั้นในหรือดาวน์ทาวน์ เป็นโซนที่ไพรม์ที่สุดของกรุงเทพฯ ราคาที่ดินแพงที่สุด เสนอขายในตลาดไม่น้อยกว่า 1.2-1.5 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) และล่าสุดปีนี้ที่ดินบริเวณชิดลมทุบสถิติมีราคาสูงสุดที่ 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมย่านดาวน์ทาวน์สูงมาก แต่ก็ยังมีความต้องการต่อเนื่อง เพราะความเจริญหลักๆ ทั้งออฟฟิศเกรดเอ บริษัทชั้นนำ โรงเรียนดัง มหาวิทยาลัยชั้นนำ โรงพยาบาลชั้นดียังกระจุกตัวอยู่ในโซนดาวน์ทาวน์

แต่หากวิเคราะห์ถึงซัพพลายในอนาคต ด้วยปัจจัยด้านที่ดินที่หายากทำให้โอกาสที่จะมีซัพพลายใหม่ๆ เกิดขึ้นในย่านดาวน์ทาวน์น้อยลง โดยภาพรวมของทำเลดาวน์ทาวน์ ได้แก่ ลุมพินี ปทุมวัน พระราม 3 ริมแม่น้ำ สีลม-สาทร สุขุมวิท (ไม่เกินทองหล่อ) มีห้องชุดที่อยู่ระหว่างขายรวมแล้วประมาณ 28,139 ยูนิต แต่ละทำเลมียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 61-77%

ด้านทำเลที่เป็นไข่แดงของดาวน์ทาวน์ 3 บริเวณหลัก มีคอนโดมิเนียมที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปี 2562 ดังนี้ ย่านลุมพินี มีเพียง 7 โครงการ รวม 2,450 ยูนิต ย่านสีลม-สาทร 17 โครงการ รวม 6,318 ยูนิต และสุขุมวิท 28 โครงการ รวม 8,376 ยูนิต ซึ่งถือว่าซัพพลายที่มีอยู่ไม่มากนัก และโอกาสจะมีซัพพลายใหม่ๆ ค่อนข้างน้อย เช่น ย่านลุมพินี มีที่ดินพร้อมพัฒนาได้อีก 3 แปลงเท่านั้น เป็นต้น

ส่วนย่านพระราม 4 ถือว่าอยู่ในกลุ่มดาวน์ทาวน์ที่น่าสนใจในอนาคต เพราะมีที่ดิน 4 แปลงใหญ่ที่บริษัทในเครือของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นผู้ได้สิทธิในการพัฒนาอยู่ระหว่างศึกษาแผน ประกอบด้วย 1.ที่ดินย่านสามย่าน 13 ไร่ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่คาดว่าจะพัฒนาในนามโกลเด้นแลนด์ 2.ที่ดินย่านสวนลุมพินี กว่า 90 ไร่ (โรงเรียนเตรียมทหารเก่า) ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่บริษัท ยูนิเวนเจอร์ และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) เป็นผู้ได้สิทธิ

3.ที่ดินบริเวณเทพประทาน (คลองเตย) 35 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และ 4.ที่ดินหัวมุมถนนพระราม 4-คลองเตย 8 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ปัจจุบันโกลเด้นแลนด์เป็นผู้พัฒนาภายใต้ชื่อโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ แต่ย่านพระราม 4 ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่จะแล้วเสร็จเพียง 5 โครงการ รวม 3,875 ยูนิตเท่านั้น

จากปัจจัยทั้งเรื่องซัพพลายที่น้อยลง จากที่ดินที่หายากและโครงการบิ๊กโปรเจกต์ดังกล่าว แม้จะทำให้ดาวน์ทาวน์ยังคงเป็นย่านทำเลทองต่อเนื่อง แต่ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก จนราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ค่อนข้างแพงสำหรับตลาดคนไทย จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โซนมิดทาวน์เป็นโซนที่มีอนาคตน่าจับตามองมากที่สุดใน 3 โซนใหญ่ๆ ของกรุงเทพฯ เพราะเป็นโซนที่ราคาที่ดินและราคาคอนโดมิเนียมยังไม่สูงมาก แต่ความเจริญใหม่ๆ เช่น ออฟฟิศเกรดเอ ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าเกิดใหม่บริเวณเหล่านี้มากขึ้น เป็นปัจจัยบวกที่จะทำให้โซนมิดทาวน์มีโอกาสที่ราคาจะขยับขึ้น

ขณะที่ในบริเวณที่โดดเด่นที่สุดในทำเลมิดทาวน์มีด้วยกัน 4 ทำเลหลักๆ ได้แก่ 1.รัชดา-พระราม 9-ลาดพร้าว ในกลุ่ม 4 ทำเลมิดทาวน์ที่โดดเด่น ต้องถือว่าทำเลย่านรัชดา-พระราม 9 โดดเด่นเป็นอันดับ 1 เพราะมีแม่เหล็กใหม่ๆ เกิดมากขึ้น โดยเฉพาะตั้งแต่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 9 เปิดให้บริการและกลุ่มจีแลนด์กลับมาพัฒนาพื้นที่บริเวณนั้นอีกครั้ง ก็เหมือนค่อยๆ ปรับโฉมทำเลย่านนี้ให้มีความพรีเมียมมากขึ้น

อีกทั้งยังมีอาคารสำนักงานเกรดเออย่างเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ และในอนาคตยังมีโครงการตึกสูงสุดในอาเซียนอย่างซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ก็จะยิ่งทำให้มีความ
โดดเด่น แต่เนื่องจากที่ดินพร้อมพัฒนาย่านนี้เหลือน้อย และพัฒนาแน่นมากแล้ว จึงอาจทำให้การขยายตัวใหม่ๆ ในพื้นที่ย่านนี้ยากขึ้น

ปัจจัยดังกล่าวจึงมีผลให้บริเวณ 2.พหลโยธิน-วิภาวดี มีโอกาสที่จะโดดเด่นมากกว่าจากการที่ขยายตัวได้อีก ซึ่งนอกจากปัจจุบันจะมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นแม่เหล็กสำคัญแล้ว อนาคตในพื้นที่ใกล้เคียงกันนี้ยังจะมีโครงการบางซื่อ สเตชั่น ที่จะบูมพื้นที่โดยรอบ 3.ย่านธนบุรี เป็นโซนส่วนต่อขยายที่ใกล้กับสีลม-สาทรมาก ซึ่งการที่ราคาที่ดินย่านนี้ยังไม่สูง ราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้จึงถูกกว่าย่านใจกลางเมืองกว่าครึ่ง แต่เดินทางสะดวกไม่แพ้กัน ซึ่งในอนาคตย่านนี้จะมีโครงการไอคอนสยาม ถนนเจริญนคร ที่จะช่วยยกระดับให้ย่านธนบุรีมีความเป็นพรีเมียมมากกว่าในอดีต

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันย่านธนบุรีมีซัพพลายค่อนข้างมากจนมีความเสี่ยงที่จะโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งคงต้องใช้เวลาให้ซัพพลายเหล่านี้ถูกดูดซับ

สำหรับทำเล 4.สุขุมวิทตอนปลาย (อ่อนนุช-แบริ่ง) ก่อนหน้านี้บริเวณนี้เป็นทำเลที่โอเวอร์ซัพพลายมาก่อน แต่ปัจจุบันซัพพลายและดีมานด์เริ่มสมดุลมากขึ้น และกำลังจะมีปัจจัยบวกจาก 3 โครงการเชิงพาณิชย์ใหญ่ๆ ได้แก่ ดิ เอ็มดิสทริค โครงการมิกซ์ยูส บาย แมกโนเลีย (ปิยรมย์เดิม) และโครงการแบงค็อก มอลล์ ของกลุ่มเดอะมอลล์ที่แยกบางนา ที่จะพลิกโฉมให้สุขุมวิทตอนปลายเปลี่ยนโฉมจากทำเลระดับกลางสู่ระดับกลางบน

ปัจจุบัน 4 ทำเลมิดทาวน์ถือว่าราคาคอนโดมิเนียมยังไม่สูงมาก ประกอบกับซัพพลายสะสมในตลาดที่ยังมีจำนวนมาก และภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดี ทำให้ราคาขายที่เสนอในตลาดย่านนี้ไม่สามารถขยับขึ้นได้มาก ยังมีซัพพลายราคา 2 ล้านต้นๆ เป็นทางเลือกให้กับทั้งคนที่ต้องการซื้ออยู่เองและซื้อลงทุนระยะยาว