ดอกเบี้ยขาขึ้น คนซื้อบ้านขาลง กำลังซื้อหด-ราคาจ่อขยับ
การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ได้รับการสนองตอบจากธนาคารพาณิชย์อย่างทันควัน เมื่อแบงก์ใหญ่ต่างพาเหรดกันขึ้นดอกเบี้ยกันถ้วนหน้า ถือเป็นการส่งสัญญาณของดอกเบี้ยขาขึ้นอย่างเต็มตัว ซึ่งย่อมส่งผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหญ่ โดยเฉพาะบ้าน ที่ส่วนใหญ่จะซื้อด้วยระบบเงินผ่อน
นายชาติชาย พยุหนาวีชัย เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประเมินว่า อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มว่าจะปรับขึ้นเป็น 2% ในสิ้นปีนี้ และต่อเนื่องเป็น 4% ในสิ้นปีหน้า ย่อมส่งผลกระทบต่อดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและผู้ซื้อบ้านใหม่
การปรับขึ้นดอกเบี้ยทุก 1% จะมีภาระในการผ่อนเพิ่มขึ้น 78% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่กู้ หรือทำให้ผู้ซื้อบ้านมีกำลังซื้อหายไป 78% จากเดิมฐานรายได้ 2 หมื่นบาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 1 ล้านบาท แต่ถ้าดอกเบี้ยขึ้น 1% ความสามารถในการซื้อบ้านจะลดเหลือ 9.3 แสนบาท หากจะให้ซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาทได้เหมือนเดิม ผู้ซื้อจะต้องมีฐานรายได้เพิ่มขึ้นจาก 2 หมื่นบาท เป็น 2.14 หมื่นบาท หรือเพิ่มขึ้นอีก 1,400 บาท
ส่วนคนที่ผ่อนบ้านอยู่จะยังไม่ได้รับผลกระทบ โดยยังคงผ่อนเงินงวดเท่าเดิม เพียงแต่เงินแต่ละงวดจะหักเป็นส่วนของดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แต่จะไม่ทำให้ผู้กู้ผ่อนเกินระยะเวลาที่ขอสินเชื่อไว้ เพราะวงจรของดอกเบี้ยจะขึ้นและลงในทุกๆ 3 ปี เมื่อถึงเวลาที่ดอกเบี้ยลงก็จะไปหักเงินต้นมากขึ้น
ทั้งนี้ จากการคำนวณวงเงินกู้ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยขยับขึ้น จะพบว่าถ้าดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านขึ้น 0.5% จะทำให้กู้เงินได้น้อยลง 3.8% ในกรณีที่กู้ 20 ปี ลดลง 4.4% ในกรณีที่กู้ 25 ปี และ 4.9% ในกรณีที่กู้ 30 ปี แต่ถ้าดอกเบี้ยกู้ขยับขึ้นไป 1% จะทำให้กู้เงินได้น้อยลง 7.4% ในกรณีที่กู้ 20 ปี ลดลง 8.6% ในกรณีที่กู้ 25 ปี และ 9.6% ในกรณีที่กู้ 30 ปี
ดังนั้น ทางเลือกของผู้ซื้อบ้านในภาวะที่ดอกเบี้ยขึ้น ถ้ามีรายได้เท่าเดิมก็จะซื้อบ้านได้หลังเล็กลง หรือไม่ก็ต้องเก็บเงินออมมากขึ้น และถ้ายังต้องการบ้านในราคาเท่าเดิมก็ต้องมีรายได้ต่อเดือนเพิ่มขึ้น ผลกระทบดังกล่าวอาจจะทำให้กำลังซื้อบ้านในช่วงครึ่งปีหลังเบาบางลง และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ไม่ขยายตัวตามที่คาดหวังไว้ก็เป็นได้ ทำให้ผู้ประกอบการค่อนข้างจะผิดหวังกับการประกาศขึ้นดอกเบี้ยงของ กนง.
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า การขึ้นดอกเบี้ยจะเห็นภาพผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนในอีก 12 เดือนนี้ ซึ่งการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้ เป็นเรื่องที่เร็วเกินไป และจะส่งผลเชิงลบต่อความรู้สึกของนักลงทุน เนื่องจากส่วนใหญ่ยังไม่มีความมั่นใจว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวจริง และปัจจัยทางการเมืองยังคงมีความเสี่ยงสูง
การขึ้นดอกเบี้ยท่ามกลางความไม่แน่นอนทั้งเศรษฐกิจและการเมือง จึงเหมือนเพิ่มปัจจัยลบสู่ระบบเศรษฐกิจอีกครั้ง
“
กนง.อาจจะมองว่าเศรษฐกิจฟื้นตัวแล้วจึงตัดสินใจขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว เราเพิ่งผ่านวิกฤตในเดือน พ.ค. มาได้ไม่นานนี้ จึงไม่น่ารีบร้อน ควรจะรอให้ผ่านวิกฤตดังกล่าวไปสัก 3 เดือนแล้วค่อยตัดสินใจก็ไม่สาย” นายธำรง กล่าวขณะที่สถาบันการเงินมีผลกำไรจากส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้อย่างมหาศาล และถ้าแบงก์ไม่ปรับดอกเบี้ยขึ้น แม้ว่าดอกเบี้ยเงินกู้จะต่ำก็จะยังไม่ขาดทุน เพราะต้นทุนดอกเบี้ยที่แบงก์จ่ายออกไปให้ผู้ฝากมันต่ำมากเพียง 1%
อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นผู้ประกอบการยังมองว่า การซื้อขายบ้านในตลาดจะยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เพราะเป็นการปรับขึ้นดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เชื่อว่า การปรับขึ้นดอกเบี้ยจะไม่ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะเป็นการปรับขึ้นไม่มาก และยังเป็นช่วงที่แบงก์ยังคงอัดแคมเปญดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงลูกค้ากันอยู่ แต่ต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดิน น่าจะมีผลกระทบมากกว่าในแง่ราคาที่อยู่อาศัย อาจขยับขึ้นได้ ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องไปยังกำลังซื้อ
“
ถ้ามองในเชิงบวก ก็ต้องบอกว่าการปรับขึ้น 0.25% เป็นการปรับแบบค่อยเป็นค่อยไป เพื่อให้ผู้บริโภคปรับตัวได้ เพราะเชื่อว่าหลังจากนี้อีก 56 เดือน ดอกเบี้ยนโยบายจะปรับขึ้นอีก ซึ่งการปรับดอกเบี้ยขึ้นไม่ใช่เรื่องที่เสียหาย ถ้าการลงทุนขยายตัว เศรษฐกิจดีขึ้น การจ้างงานเพิ่มขึ้น รายได้เพิ่มขึ้น” นายอิสระ กล่าวทิ้งท้ายดอกเบี้ยขาขึ้นรอบนี้คนซื้อบ้านจึงเจอ 2 เด้ง ทั้งอำนาจการซื้อที่ลดลง และบ้านที่แพงขึ้นจากต้นทุนดอกเบี้ย ที่สำคัญนี่เป็นแค่ฉากเริ่มต้นเท่านั้น!
