บางซ่อน-วงศ์สว่าง ทำเลคอนโดซื้อเพื่ออยู่อาศัย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้จะเลื่อนการทดลองวิ่งจากปลายปี 2558 ไปเป็นเดือน มิ.ย. 2559 และจะเปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบในเดือน ส.ค. 2559 แต่รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ก็เป็นเส้นทางใหม่ล่าสุดที่พร้อมจะเปิดให้บริการแน่นอน โดยกำหนดอัตราค่าโดยสารเริ่มต้นที่ 16 บาท คิดตามระยะทางสถานีละ 2 บาท ซึ่งหลังจากที่เปิดให้บริการแล้วจะได้เห็นภาพตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าย่านนี้ที่ชัดเจนขึ้น

ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์เป็นรายสถานีพร้อมกับลงพื้นที่สำรวจรถไฟฟ้าสายสีม่วง นอกจากสถานีเตาปูนที่จะเป็นสถานีฮอตฮิตเพราะใกล้เมืองมากที่สุดแล้ว จะพบว่า 2 สถานีที่ถูกจับตามองมากเป็นอันดับต้นๆ คือ “สถานีบางซ่อน” และ “สถานีวงศ์สว่าง” เพราะใกล้เมืองไม่แพ้กัน ต้นทุนในการเดินทางเข้าเมืองจะไม่สูงมาก แต่ราคาคอนโดมิเนียมถูกกว่าสถานีเตาปูน ซึ่งทั้งสองสถานีมีศักยภาพที่ดีแตกต่างกันตามความต้องการของผู้ซื้อ

ในส่วนของสถานีบางซ่อนจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ตัดผ่านบริเวณนี้ จึงเป็นทำเลที่จะได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้ออยู่เอง และผู้ที่มองโอกาสการลงทุนในอนาคต เพราะแน่นอนว่า บริเวณจุดตัดสถานีจะมีมูลค่าที่สูงขึ้น ส่วนสถานีวงศ์สว่าง แม้จะไม่ใช่สถานีจุดตัด แต่เป็นสถานีที่อยู่ใกล้สี่แยกตัดกันระหว่างถนนวงศ์สว่าง ถนนรัชดาภิเษก และถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี และยังใกล้กับถนนประชาชื่น ซึ่งสถานีที่อยู่ใกล้แยกจะเป็นสถานีใหญ่ที่จะมีผู้มาใช้บริการมากกว่าสถานีรายทาง

มนต์ชัย อรวงศ์ไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท กีธา พร็อพเพอร์ตี้ส์ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ “แดน ลีฟวิ่ง” กล่าวว่า จุดเริ่มต้นสถานีของรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เตาปูนจนถึงสถานีวงศ์สว่างจะยังอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ แต่ถ้าเลยไปสถานีติวานนท์จะกลายเป็นพื้นที่ของ จ.นนทบุรีแล้ว ซึ่งประเด็นนี้ก็เป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้คนตัดสินใจในเรื่องทำเล ซึ่งต้องยอมรับว่าโครงการที่ยังอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ จะเป็นที่ต้องการของกลุ่มคนที่ทำงานในเมืองมากกว่า

“คอนโดมิเนียมหลายโครงการใกล้สถานีตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเหมือนกัน เดินทางด้วยรถไฟฟ้าสะดวกไม่ต่างกัน ก็ต้องมาตัดสินกันที่องค์ประกอบอื่นๆ เช่น สิ่งแวดล้อมรอบด้านของสถานีนั้นๆ หรือจุดที่ตั้งของสถานีอยู่ใกล้กับถนนเส้นไหน เดินทางด้วยระบบขนส่งอื่นๆ สะดวกหรือไม่ หลังจากนั้นก็วิเคราะห์กันที่ตัวโครงการ โดยบริเวณใกล้กับสถานีบางซ่อนและสถานีวงศ์สว่าง นอกจากความต้องการท้องถิ่นแล้ว ยังมีบางส่วนที่เป็นความต้องการที่ขยายตัวมาจากฝั่งถนนรัชดาภิเษก เพราะราคาคอนโดมิเนียมบริเวณนั้นแพงมากแล้ว” มนต์ชัย กล่าว

สำหรับคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ทั้งสองสถานีล้วนเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ แม้ว่าจะมีซัพพลายเข้าสู่ตลาดค่อนข้างมากจากในอดีตจนถึงปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 6,000 ยูนิต แต่ก็ดูดซับไปเกินกว่า 60-70% แล้ว มีซัพพลายเหลือขายประมาณ 1,000 ยูนิต มีโครงการของแดน ลีฟวิ่ง รัชดา-วงศ์สว่าง เติมเข้าไปอีก 712 ยูนิต ก็เท่ากับมีซัพพลายพร้อมขายรวมแล้วเกือบ 2,000 ยูนิต ในระยะเวลาอันใกล้นี้จะมีซัพพลายใหม่เข้ามาอีก 2 โครงการ ราวๆ 2,000 ยูนิต ซึ่งถ้าไม่เติมเข้ามาเร็ว ก็ไม่น่ามีปัญหา โดยราคาขายที่ได้รับการตอบรับดีเวลานี้ คือ 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เพราะรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีจำนวนสถานีและจำนวนโครงการเยอะ ดังนั้นหากราคาขายสูงเกินไปตลาดจะตอบรับช้า

ด้านฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล รายงานว่า ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดขายกันคึกคักมาได้ 3-4 ปีแล้ว แต่ทำเลที่เป็นที่สนใจหรือว่าได้รับการตอบรับที่ดีคือพื้นที่รอบ 3 สถานีต้นๆ ของสายสีม่วง เริ่มตั้งแต่สถานีเตาปูนที่จะเป็นสถานีกลางของสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง สถานีบางซ่อนที่เป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟชานเมืองบางซ่อน-ตลิ่งชัน ที่เปิดให้บริการแบบไม่เต็มรูปแบบไปแล้ว อีกสถานีคือ สถานีวงศ์สว่าง

พื้นที่โดยรอบ 2 สถานีนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการในช่วงระหว่างปี 2554 เป็นต้นมา โดยสถานีบางซ่อนในช่วงปี 2554-2556 มีซัพพลายเปิดขายสะสมอยู่ที่ประมาณ 800-900 ยูนิต/ปีเท่านั้น จนกระทั่งปี 2557 ที่ซัพพลายเปิดขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดเป็นกว่า 5,000 ยูนิต เพราะมี 1 โครงการ (รีเจนท์โฮม แอท บางซ่อน) ที่มีจำนวนยูนิตมากถึง 4,000 ยูนิต จึงทำให้จนถึงเดือน ก.ย. 2558 รอบสถานีบางซ่อนมีคอนโดมิเนียมสะสมมากถึง 5,349 ยูนิต

ส่วนรอบสถานีวงศ์สว่างจะมีจำนวนซัพพลายน้อยกว่ามาก โดยเริ่มมีโครงการเกิดขึ้นประมาณปี 2555 ซัพพลายสะสมประมาณ 800-900 ยูนิตเช่นกัน แล้วขยับเพิ่มเป็น 1,302 ยูนิตในปี 2557 และจนถึงเดือน ก.ย. 2558 ซัพพลายสะสมเพิ่มเป็น 2,009 ยูนิต อาจจะยังดูไม่คึกคักเมื่อเทียบกับช่วงปลายของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงในเขต จ.นนทบุรี ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 4-5 ปีนี้มากกว่า 1 หมื่นยูนิตแล้ว อาจจะเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการจะรอให้ราคาขายมีการปรับขึ้นไปมากกว่าปัจจุบันก่อน

สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมรอบสถานีทั้งสองแห่งปรับขึ้นไปค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยปรับขึ้นมาแล้วประมาณ 3-15% โดยที่สถานีวงศ์สว่างจะมีการปรับขึ้นมามากกว่าคือประมาณ 5-15% แต่ในอนาคตคาดว่าราคาขายเฉลี่ยในทั้งสองสถานีนี้จะปรับขึ้นต่อเนื่องไปอีก เพราะว่าราคาที่ดินก็ปรับขึ้นไปมากแล้วเช่นกัน โดยราคาที่ดินรอบสถานีบางซ่อนและวงศ์สว่างในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.5-3 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ปรับขึ้นจากเมื่อ 2-3 ปีก่อนประมาณ 60-70% และคาดว่าจะสูงขึ้นไปอีกหลังจากที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการในปี 2559

ด้านอัตราการขายของคอนโด มิเนียมรอบ 2 สถานีก็ค่อนข้างสูงเช่นกัน โดยที่สถานีบางซ่อนมีอัตราการขายค่อนข้างสูง แม้ว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดก็ตาม โดยอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 77% สถานีวงศ์สว่างอยู่ที่ประมาณ 56% (อัตราการขายน้อยกว่า เพราะเพิ่งมีโครงการใหม่เปิดจองเมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา) การที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการแบบเป็นทางการในปีหน้าจะมีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ 2 สถานีนี้ขยายตัวมากขึ้นแน่นอน และคาดว่าจะส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ปรับขึ้นมากกว่า 20%

จากการลงพื้นที่สำรวจรอบสถานีบางซ่อนและสถานีวงศ์สว่าง ที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านแนวราบโครงการใหม่ๆ จะหาค่อนข้างยาก หากมีเปิดขายก็จะราคาสูง เช่น โครงการโซล รัชดา 68 เป็นบ้านเดี่ยวติดริมถนนรัชดาภิเษกที่เปิดตัวเมื่อต้นปี 2557 ในราคาขายสูงถึง 20-30 ล้านบาท/ยูนิต ดังนั้นโครงการบ้านมือสองอาจจะเป็นทางเลือกของบ้านแนวราบย่านนี้ แต่ถ้าต้องการทำเลติดถนนและใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก คอนโดมิเนียมถือเป็นทางเลือกที่ดีในการอยู่อาศัย

ภาพรวมทำเลย่านนี้เหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัย 70-80% ส่วนการซื้อเพื่อลงทุน สามารถซื้อได้ แต่ต้องเป็นการลงทุนระยะยาวมาก เน้นเจาะกลุ่มคนที่ทำงานในเมืองไปทางจตุจักร ลาดพร้าว หรือคนที่ทำงานย่านรัชดาภิเษก โดยอัตราค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ย่านนี้อยู่ที่ 4,000-5,000 บาท/เดือน ส่วนคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 8,000-1 หมื่นบาท/เดือน แต่ไม่เหมาะกับการเก็งกำไรระยะสั้น เพราะซัพพลายเยอะ ส่วนกลุ่มผู้เช่าที่ทำงานในพื้นที่ย่านนี้มีทางเลือกค่อนข้างเยอะ อาจจะได้ผลตอบแทนไม่คุ้มกับต้นทุนห้องชุด

ขณะที่แหล่งงานใหญ่ที่เป็นหน่วยงานราชการจะขยับไปอยู่ใกล้กับสถานีกระทรวงสาธารณสุข และค่อนไปทางถนนรัตนาธิเบศร์ ย่านงามวงศ์วาน แจ้งวัฒนะ ซึ่งแต่ละบริเวณมีสถานีรายทางที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดแล้ว ดังนั้นหากจะซื้อเพื่อการลงทุนต้องวิเคราะห์ให้ดี