ต่างชาติกับการลงทุน อสังหาฯเอเชียแปซิฟิก

เงินทุนจากต่างชาติยังคงหลั่งไหลเข้ามาสู่ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการลงทุนเพิ่มขึ้น 9% ต่อปี ไปอยู่ที่ระดับ 4.68 แสนล้านบาท หรือ 1.3 หมื่นล้านเหรียญ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากการที่นักลงทุนนานาชาติยังคงต้องการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ ริชาร์ด เคิร์ก กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี แคปิตอล มาร์เก็ตส์ ประจำเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืน ด้วยความผันผวนของตลาดหุ้นทั่วโลก จะทำให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า

แนวทางที่แตกต่าง :

การผ่อนปรนและการเพิ่มมาตรการ

การจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์กำลังมีบทบาทที่สำคัญมากขึ้นในบางตลาดที่ต้องการควบคุมการเก็งกำไรของนักลงทุน และหลายประเทศได้เริ่มนำมาตรการป้องกันมาบังคับใช้แล้ว เช่น ในปี 2556 สิงคโปร์ได้ปรับข้อกำหนดในเรื่องอัตราส่วนการชำระหนี้ (Debt Servicing Ratio) ให้ความเข้มงวดมากขึ้น ในขณะที่ฮ่องกงปรับเพิ่มค่าอากรแสตมป์เป็นสองเท่าสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ ในหลายประเทศกำลังวางแผนออกมาตรการทางภาษีใหม่

ไต้หวันได้ประกาศมาตรการภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain Tax) ซึ่งจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2559 โดยภาษีสินค้าฟุ่มเฟือยในปัจจุบันจะถูกยกเลิกและแทนที่ด้วยภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ด้านจีนจะขยายขอบเขตภาษีมูลค่าเพิ่มให้ครอบคลุมการบริการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น

เอดา ชอย ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ รัฐบาลในหลายประเทศได้เพิ่มอัตราภาษีและมีความเข้มงวดในการให้สินเชื่อสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการขยายมาตรการลดความร้อนแรงของตลาดในประเทศ ถึงแม้จะมีภาระทางการเงินที่สูงขึ้นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ความต้องการที่จะลงทุนในเอเชียแปซิฟิกยังคงอยู่ในระดับที่สูง ดังนั้นจึงเป็นที่คาดการณ์ว่านโยบายเหล่านี้โดยส่วนใหญ่จะยังคงนำมาใช้อยู่ต่อไป

ในทางกลับกัน หลายประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่โดยเฉพาะในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้ผ่อนปรนมาตรการที่เกี่ยวกับการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Foreign Direct Investment) เพื่อดึงดูดเงินทุน ซึ่งจะเป็นการช่วยกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ การผ่อนปรนมาตรการต่างๆ นั้น ได้แก่ การให้สิทธิเต็มแก่ชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ในเวียดนาม และการถือครองคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ในอินโดนีเซีย ขณะที่อินเดียและจีนได้ปรับมาตรการด้านการลงทุนให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น ลดเพดานเงินลงทุนขั้นต่ำ และปรับหลักเกณฑ์ในการถอนการลงทุนให้ง่ายขึ้น

การเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลบางประเทศที่เปิดกว้างมากขึ้นในเรื่องการลงทุนจากต่างชาติ ได้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนและเป็นทิศทางบวกต่อนักลงทุนนานาชาติ ประกอบกับการที่กองทุนระดับโลกหลายแห่งยังลงทุนในเอเชียแปซิฟิกในปริมาณที่น้อย จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่เงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไหลเข้ามาในระดับที่ทำสถิติใหม่