‘สิงห์ คอมเพล็กซ์’ รอวันพลิกโฉมเพชรบุรี-อโศก

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่า “ถนนเพชรบุรี” จะเป็นหนึ่งในถนนสายหลักที่อยู่ขนานกับถนนสุขุมวิท ซึ่งถือว่าเป็นย่านใจกลางเมือง แต่ที่ผ่านมาเหมือนเป็นทำเลที่ถูกมองข้าม และมีภาพลักษณ์ความเป็นย่านความบันเทิงยามค่ำคืนมากกว่าทำเลพาณิชยกรรมย่านกลางเมือง อีกทั้งยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ไม่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่จะเป็นแม่เหล็กสร้างพลังให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านนี้มากนัก ทำให้ภาพของทำเลถนนเพชรบุรีไม่ได้เป็นไพรม์แอเรียมากนักเมื่อเทียบกับฝั่งสุขุมวิทและฝั่งถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9

แต่เมื่อราคาที่ดินทั้งฝั่งถนนสุขุมวิทและฝั่งถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยฝั่งโซนสุขุมวิทราคาที่ดินเสนอขายไม่ต่ำกว่า 1-1.5 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) จนราคาสูงสุดในปัจจุบันวิ่งไปแตะ 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. ส่วนฝั่งรัชดาภิเษก-พระราม 9 ก็ขยับขึ้นมาแตะๆ 7-8 แสนบาท/ตร.ว. เป็นผลให้ราคาขายคอนโดทั้งสองย่านดังกล่าวขยับขึ้นไปแรงมาก

ปัจจัยดังกล่าวทำให้หลายปีที่ผ่านมาคอนโดฝั่งถนนเพชรบุรีเหมือนเป็นทางเลือกของคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองในราคาที่จับต้องได้ โดยตั้งแต่ปี 2550 มีการพัฒนาคอนโดใหม่เข้าสู่ทำเลย่านนี้อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 6-6.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) จนปัจจุบันแตะ 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว แต่ก็ยังไม่ได้หวือหวามากนัก และราคายังถูกกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดฝั่งสุขุมวิทที่ปัจจุบันราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2-2.5 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว ส่วนฝั่งรัชดาภิเษก-พระราม 9 ราคาขายแตะ 1.45-1.58 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว 

สะท้อนได้จากข้อมูลของฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) รายงานว่า ตั้งแต่ปี 2551 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2558 พื้นที่เพชรบุรี-รัชดาฯ มีคอนโดที่เปิดขายใหม่รวม 46,363 ยูนิต โดยครึ่งแรกของปีนี้มีจำนวน 4,593 ยูนิต ระดับราคาขายคอนโดใหม่ปีนี้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ราว 110,454 บาท/ตร.ม. ปรับขึ้นจากปี 2557 ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 86,486 บาท/ตร.ม. ประมาณ 28% โดยยอดขายโครงการเปิดขายใหม่แต่ละปีตั้งแต่ปี 2554 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 52-62% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่

ราคาขายคอนโดเกรดเอในย่านเพชรบุรี-รัชดา อยู่ในช่วง 116,667-159,173 บาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดเกรดบีราคาขายอยู่ระหว่าง 66,429-112,857 บาท/ตร.ม. โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 92,135 บาท/ตร.ม. ส่วนราคาขายคอนโดเกรดเอย่านสุขุมวิท ปรับขึ้นจากปีที่แล้วมากถึง 50% ปัจจุบันมีระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 262,628 บาท/ตร.ม. 

สำหรับการวิเคราะห์ศักยภาพทำเลถนนเพชรบุรี สามารถแบ่งออกเป็น 3 โซนหลักๆ ที่มีการพัฒนาโครงการจำนวนมาก คือ 1.โซนเพชรบุรี-ประตูน้ำ-ราชเทวี โซนนี้ถือว่าไพรม์ที่สุดของเส้นนี้ ราคาทั้งที่ดินและคอนโดแพงมากแล้ว เพราะเป็นย่านการค้าและใกล้ราชเทวีกับสยามมาก 2.โซนเพชรบุรี-อโศก ค่อนไปทางอโศก-ดินแดง โซนนี้ก็ค่อนข้างฮอต ราคาทั้งที่ดินและคอนโดถูกกว่าโซนแรก แต่จะแพงกว่าโซน 3 เพราะใกล้ทั้งอโศกและพระราม 9 ส่วนโซน 3.เพชรบุรี-ทองหล่อ เหมือนเป็นทำเลรองจาก 2 โซนดังกล่าว แต่ก็เป็นโซนทางเลือก เพราะราคาคอนโดจะถูกที่สุด 

​ในการลงพื้นที่สำรวจทำเลทองครั้งนี้ จะเน้น 2 โซนเป็นหลัก คือ โซน 2 และโซน 3 เพราะปัจจุบันมีความเคลื่อนไหวอย่างคึกคักมาก โดยมี 3 ผู้ประกอบการทั้งบริษัท เอคิว เอสเตท บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) และบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวคอนโดใหม่บนทำเลทั้งโซน 2 และโซน 3 ในเวลาใกล้เคียงกัน ยังไม่นับซัพพลายเดิมที่เป็นห้องชุดพร้อมอยู่ที่มีขายอยู่บนทั้งสองโซนนี้ จึงเรียกว่าแข่งกันอย่างดุเดือดมาก

หากวิเคราะห์แค่ 2 โซนดังกล่าว แนวโน้มในอนาคตโซนเพชรบุรี-อโศก จะมีศักยภาพมากขึ้น จากการที่กลุ่มสิงห์ เอสเตท เตรียมนำที่ดินกว่า 11 ไร่ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี (สถานทูตญี่ปุ่นเดิม) มาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ภายใต้ชื่อ “สิงห์คอมเพล็กซ์” ความสูง 36 ชั้น ในขั้นตอนการออกแบบเบื้องต้น โครงการดังกล่าวจะประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานรวม 1 แสน ตร.ม. พื้นที่ค้าปลีกกว่า 3,000 ตร.ม. พื้นที่คอนเสิร์ตฮอลล์ 4,000 ที่นั่ง และโรงแรม 22 ห้อง มูลค่าลงทุนรวมที่ดิน 1 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2560 ซึ่งโครงการนี้จะทำให้โซนเพชรบุรี-อโศกเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่ กลายเป็นหนึ่งในทำเลทองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ 

ขณะที่ปัจจุบันโซนเพชรบุรี-อโศก มีแรงส่งจากรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีเพชรบุรี และแอร์พอร์ตลิงค์ สถานีมักกะสัน ที่ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านนี้มากขึ้น โดยคอนโดในโซน 2 ราคาขายต่อยูนิตขยับขึ้นไปแรงมาก เฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ส่วนโซน 3 เพชรบุรี-ทองหล่อ ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาขายจึงไม่สูงมาก เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.6-3.5 ล้านบาท/ยูนิต หากเทียบกันทั้งสองโซนที่ห่างกันแค่ 2-3 กม. แต่ราคาต่างกันเกือบ 1 ล้านบาท/ยูนิต

จากปัจจัยด้านราคาที่ยังไม่สูงมากของทั้งโซน 2 และโซน 3 ทำให้ราคายังมีโอกาสจะปรับขึ้นได้อีกในอนาคต ซึ่งแน่นอนว่าโซน 2 มีโอกาสที่ราคาจะขยับได้แรงกว่า เพราะทั้งรถไฟฟ้าและแม่เหล็กตัวใหม่อย่างสิงห์ คอมเพล็กซ์ โดยโซน 2 เหมาะทั้งซื้ออยู่เองและซื้อลงทุน ส่วนโซน 3 การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าที่แม้จะไม่สะดวก แต่ก็ไม่ลำบากมาก และเดินทางด้วยรถยนต์เข้าเมืองไม่ยาก จึงเป็นทางเลือกที่จะซื้อเพื่ออยู่เอง แต่ซื้อเพื่อลงทุนอาจจะเหนื่อย เพราะซัพพลายมีอยู่เยอะ และไม่ได้มีแรงส่งที่จะดันให้ราคาขึ้นได้แรงมาก

อย่างไรก็ตาม การซื้อเพื่อลงทุนในโซน 2 แม้จะมีความต้องการเช่าสูงกว่า และมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าโซน 3 แต่ก็เหนื่อยไม่แพ้กัน เพราะซัพพลายใหม่และซัพพลายเก่ามีจำนวนมาก ยังไม่นับรวมบริเวณใกล้พระราม 9 อีกพอสมควร จึงเป็นการลงทุนที่ต้องรออนาคตให้โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ ผงาดขึ้นก่อน จึงอาจเห็นการเปลี่ยนแปลงของราคารอบใหม่อีกครั้ง